Andy Yeo：投资美国楼市的结构设计和交易策略

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2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请了政界、地产界、金融界和学术界的权威人士出席会议，凝聚共识，树立信心，加强中国经济结构调整和房地产市场转型的多元化健康发展。市长布朗律师事务所合伙人杨安迪发表了主旨演讲。

以下是杨紫琼的演讲记录:

杨安迪:大家好，你们可能有点累了。谈论法律是一件无聊的事情，所以我尽量缩短它。今天，我想和大家分享美国投资和贸易战略的法律概念。

首先，介绍布朗市长，一家拥有百年老店的国际律师事务所。我们在美国的总部是芝加哥，成立于1881年。我们在亚洲的总部设在香港，香港成立于1863年的清朝。我们在中国也有很多地方，包括北京。自中国改革开放以来，外国投资者纷纷涌入中国。我们代表许多外国投资者在中国投资，我的角色是房地产，所以我们帮助了许多外国投资公司在中国投资。大约四五年前，整个浪潮发生了变化。现在我们帮助中国企业进行海外投资。我们在欧洲有五家律师事务所，在南美有两家，在巴西有两家。当然，巴西和德国的同事现在不说话了(因为世界杯)。

美国是今天的焦点。正如我刚才所说，总部在芝加哥。但是我们在东海岸有律师事务所，包括纽约、华盛顿、夏洛特、旧金山和洛杉矶。这个系列是我们在房地产中得到的。我过去主要从事中国的房地产开发。我也是新加坡律师、香港律师和美国律师。虽然我在上海，但我经常去这些地方继续帮助中国企业和其他企业投资房地产。

美国房地产业

我们为中国企业在美国投资提供六到七项服务，包括企业和房地产项目。在进入美国之前会有很多问题，包括法律问题。无论你是纯粹的收购还是开发，我们也可以干预你的计划。如果你想象在2008年左右有很多好项目，如果你现在能找到好项目就好了。房地产金融是一大内容。我们在美国的法律团队专门从事房地产金融，包括海外公司结构和税收的设计。

当你想到税收，你会想到四大会计师事务所。事实上，在美国处理税务的人通常是律师事务所。因此，我们在纽约、旧金山和芝加哥都有强大的团队，主要帮助客户规划税收。我们还在美国和欧洲做了许多酒店和休闲房地产项目。这是我们代表的客户。不久前，平安保险在伦敦收购了一家有百年历史的保险公司。

金银岛的发展并不简单。我们与亨利集团密切合作。

现在，我想和大家分享一下美国投资项目的法律内容。中国的合同法要求公平和正义。美国和国外的法律契约精神是一个非常大的因素。如果你不照顾好自己，法庭就不会照顾你，因为到处都有律师。如果你不请律师保护自己，法庭不会保护你。在美国购买房地产时，基本上有三种销售合同，一种是特殊产权或有限担保合同。如果中国买房子，它基本上有产权保障。如果你在美国购买房地产，当你没有足够的实力时，对方会给你非常苛刻的条件。在我的手中，我没有对财产权造成任何损害。在此之前，我不会保证其他人或第三方对产权造成任何损害。

另一个极端的情况是根本没有担保合同，财产就是这样。在你买下它之后，你必须承担风险。担保合同相对较少。在美国的房地产交易过程中，必须有产权保险，这是非常必要的。目前，其他人不会花很多时间或金钱来聘请律师和研究所有权问题。这肯定是一个相对较大的开发项目，律师会帮助客户了解它。如果你只买小房子，你通常可以支付保险费，这样你就可以解决产权和担保问题。

转让费基本上在任何国家都可以获得，但它是由美国的州和城市决定的，所以情况是不均衡的。华盛顿也包括登记税，加起来是2.9%，加州和其他城市是0.1%，有些地方比较高，所以我们要注意。

融资抵押，融资抵押的概念在美国，贷款人在你违约的情况下没有追索权，有些银行要求你个人追索权，因为有不同的门槛。例如，如果我抵押我的房子，将来无法偿还，贷款人的唯一补救办法是我的财产。

在美国对外国人征税非常复杂。美国的税法是全世界最复杂的。联邦政府对外国人征收两种税。一种是所谓的来自美国的收入，这是预扣和汇出。如果你不属于这一类，还有一个更高的，所谓的eci。你的收入与美国的贸易收入有关，导致所得税，大约是35%。如果你从美国来源纳税，将根据中美税收协定的规定减免。

与美国贸易业务相关的收入

税率与美国税收的程序性原则相同。无论是美国人还是外国人，双边税收协定中没有多少减免。在房地产行业，一般应该注意的内容是外国人投资美国房地产的账单。这个账单是向下的。只要有房地产在美国处置，它必须属于eci，而不是美国来源收入的收入性质。因此，这个税是比较高的，但是有很多方法可以避免和逃避这个税。刚才也提到了这种房地产投资信托。事实上，许多机构投资者以这种方式持有美国房地产。主要是机构投资者，投资类型相对较大，优势在于，毕竟，只要投资信托符合要求，当你想做房地产投资信托时，你的税法在净收入、资产和所有权方面设定了很多要求。只要满足这些要求，当你转让时，税款可以忽略，所以你不必在这个环节缴税。

如果你投资美国房地产，你不能通过投资信托持有它，这是一个非常典型的结构。倒数第二个投资信托至少有100年的股东。如果这是一家国内控股的信托公司，中国投资者在出售股票时将不必缴税。因为它不是eci，中国投资者持有的股份不能超过49%，如果超过50%，也不能少于50%。许多中国大型企业一直都持有股份，他们很难接受这样的比例安排。如果你遵循这个结构，你的税收不会很大。根据中美税收协定，中国投资者有什么优惠待遇？如第892条所述，投资者是指政府投资者和一般非政府投资者，普通股的股息降低到10%，这与美国人的股息相同，即信托业，个人信托为15%至20%。我就到此为止，谢谢。

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