张都兴：中国房价增长用理性数字计算不算高

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中国工商银行投资银行部副总经理张

2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请了政界、地产界、金融界和学术界的权威人士出席会议，凝聚共识，树立信心，加强中国经济结构调整和房地产市场转型的多元化健康发展。中国工商银行投资银行部副总经理张(报价、询价)作了主旨发言。

据统计，就住房拥有率而言，中性住房自由率接近90%。这个数字基本上是世界上最高的。“德国住房市场表现非常好，我们有一个专门的团队来研究它，达到了41%。英国和法国的自由率约为60%，美国略高于70%至80%。中国的城市住房自由率很高，但目前的房价相对较高。”张对说道。

张认为，中国的房价增长实际上是由数字理性计算出来的，并不高。

以下是张对讲话的记录:

主持人陈小艺:感谢安迪精彩的演讲。下面，请中国工商银行投资银行部副总经理张为我们做最后一个主题演讲，海外房地产投资与金融创新。

张:大家早上好。我非常感谢云帆主编邀请我们与您分享。

刚才聂总裁在介绍美国投资时，也对整个海外房地产市场做了非常详细的分析，邹总裁对美国房地产投资实践做了专业的解读。在他们的介绍中，我们看到了工行的名字。事实上，工行近年来在支持中国企业走向世界方面做了大量工作，并与多家机构开展了合作。

刚才聂总裁介绍了很多海外房地产。我主要介绍了工商银行及其合作伙伴对中国企业走向世界以及个人走向世界投资美国、欧洲乃至世界房地产的融资支持。

简言之，经过30年的快速经济增长，中国现在是世界第二大经济体，外汇储备达到4万亿美元。经过十多年的发展，房地产业取得了巨大的成就，但也存在许多问题。下一步，从国家战略的角度来看，中国企业走向世界也是大势所趋。近年来，他们一直在为中国走向全球提供金融支持。

每个人都更加关注房地产，对中国国内房地产市场有几种基本观点。经过2003年到2013年的十年发展，中国的房地产市场已经发展到了一个特殊的时期，我们取得的成绩非常大。中国城镇居民人均住房面积近33平方米，超过日本人均住房面积，接近法国和德国人均住房面积。当然，在美国人均住房面积达到68平方米之前，还有很长的路要走。

就住房自由率而言，根据不同的统计数据。中性住房自由率接近90%。这个数字基本上是世界上最高的。德国住房市场表现非常好，我们有一个专门的团队来研究它，达到了41%。英国和法国的自由率约为60%，而美国的自由率略高，为70%至80%。中国的城市住房自由率很高，但目前的房价相对较高。中国的房价增长被认为是相对较高的，但事实上，如果用数字来合理计算，它并不高。

从2003年到2013年，中国的国内生产总值从世界第七位上升到现在的世界第二位，从人均2000多美元上升到现在的人均6800多美元，年均增长10%左右。中国房价年增长率超过9%，与国内生产总值的增长趋势基本一致。我们的核心问题是结构性问题。在一些地方，房子很贵，在一些地方，他们上涨很快，在一些地方，有许多空的房子，在一些地方，许多人没有房子住。下一个需要解决的问题是公平。经过周期性的调整，未来会有更好的增长。

在国际上，聂主席讲得很专业。美国金融危机之后，我们从2010年到2012年发了一份报告，希望大家都来美国投资房地产。我们与一些组织合作来宣传这件事。今天，亨利集团做得非常好，这表明每个人的判断都是一样的。事实上，100%的时间已经过去了，现在仍然是一个更好的时间。

欧洲目前正处于债务危机之中，除了德国，德国总体上不太满意。空.的欧洲房地产市场也有很大的增长近年来，我们与复兴集团、大连万达等客户合作，收购欧洲房地产项目。总的来说，我们认为美国是最好的投资地，欧洲也有很好的投资机会。

中国工商银行支持企业走向世界。无论是房地产开发还是其他投资，我们有哪些融资支持？工行对此了解很多。有几个数字可以和你分享。根据2014年全球500强的排名，工行目前排名第25位。就资本而言，工行是全球最大的银行。我们是一家存贷款银行。事实上，中国工商银行经过近十年的发展，自上市以来一直与中国经济的快速发展同步。由于美国经济和欧洲经济存在一些问题，整个转型已经实现

传统上，中国工商银行认为，向企业贷款、向企业提供直接贷款支持、向有投资银行的企业提供贷款、融资等项目，称为投资银行项目。自2001年以来，它们基本上是一半对一半，不是提供信贷支持的传统银行，而是股票、私募、债务、并购和财富管理产品。传统上，工行是一家商业银行，而我们是一家国际金融机构。经过近十年的发展，中国出现了保险、金融租赁和基金公司。除了没有证券公司，互动也很好。

例如，一些项目通过工银瑞信发起交易，设计交易计划，并通过渠道部门进行互动。在国际业务方面，聂总裁、邹总裁也作了介绍。

我们在世界各地有40多家分公司，在美国、欧洲和南美也有分公司。除了传统和本地商业银行，我们基本上提供全球服务。香港有工行亚洲，欧洲有投资银行中心，美国也有投资银行中心。通过这些服务，我们可以为客户的活动提供支持服务。

一般来说，债务融资在客户或房地产开发机构的融资中占较大比重，如万科和tishman speyer开发的旧金山项目，我们没有参与，但参与了最近的项目。

工行为提供贷款，银监会为中国企业的走出去和并购提供支持，这几年工行分行的陈主任与银监会进行了多次沟通，贷款的项目、管理方法和操作流程都是我们与银监会共同开发的。过去，商业银行不被允许这样做。我们提供了50%的M&A支持，这仍然是贷款的范围。

国内保险和国外贷款已被许多企业采用。目前，国家对资本控制比较严格，特别是在中国企业走向世界的过程中。我们利用工行的全球机构和这些企业的全球结构。我们希望通过国内总部和海外代理行的担保，为客户提供国内保险和国外贷款的金融支持。

河北分行和某集团通过内部保险和外部贷款提供资金支持。有很多技术环节。因为时间的关系，技术内容没什么好说的。每个人都知道我们有核心产品。当你需要他们的时候，我们可以联系他们。

房地产投资基金和房地产投资信托基金，以及包括中信在内的国内合资伙伴。外国房地产投资信托相对成熟。王先生谈到了美国的许多好案例。国内房地产投资信托基金已经被讨论和测试了很多次。现在这只是开始。中信在做国内房地产投资信托，我们与他们合作。

平安信托也是这样一个概念，是我们的合作伙伴。CICC也是我们的合作伙伴，这相当于推出一只房地产投资基金。lp基于CICC的国际投资经验。我们交流了很多经验。在2001年，我们希望能为lp提供更多的资金，我们也在推动这件事。他们还与保诚合作，保诚是美国一家相对较大的房地产公司。聂总裁和邹总裁基本上与美国第一、第二大开发商进行了合作。国内企业，甚至工业基金，在走出去的时候都面临着这样的问题。早期的企业大步走出去，非常激进。因此，我们发现国内和国外市场是不同的，使用本地化的机构是非常必要的。这也是近年来中国企业走出去的一个模式，值得借鉴。仍然有必要与当地企业合作，否则，当地市场和当地文化将无法很好地配合。

虽然我们为国内房地产企业出国提供直接支持，但我们也为合作伙伴提供资金支持。我们在香港有自己的投资银行和小型房地产投资基金。我们也在海外和中国投资。工行有一个相对较大的计划。我们共同设计了这个基金。过去，我们与机构客户合作，包括企业和金融投资者。有时，当我们做lp时，我们也会提供融资支持。我们将在有前途的行业中建立一些投资组合或基金，我们正在积极地做这些事情。

今天，我介绍了工商银行对中国企业走出去的融资支持。客观地说，中国企业走向世界，我们做得好，也做得不好。总体态度是积极的。在积极的过程中，我们更加谨慎。投资时要注意利益和风险的平衡，整体策略相对稳定。作为发达国家的市场，美国相对成熟。作为一个局外人，我们不容易确保我们赢。我会和你交流工行的想法。谢谢你。

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