王砚：谁掌握了房地产投资资本 谁就掌握了话语权

本篇文章5789字，读完约14分钟

王艳，恒瑞集团投资总监

2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请了政界、地产界、金融界和学术界的权威人士出席会议，凝聚共识，树立信心，加强中国经济结构调整和房地产市场转型的多元化健康发展。恒瑞集团投资总监王燕发表主旨演讲。

王岩说，房地产投资有一个特点，就是要求高资本，谁有资本谁就有发言权。

在谈到北美房地产开发的投资策略时，王岩表示，自2008年金融风暴以来，房地产受到了重创。从2009年到2012年，这段时间很长，这给美国经济带来了巨大的挑战。现在美国经济的复苏已成定局，未来几年美国经济的上升趋势是肯定的。如果你在未来一两年进入美国房地产投资市场，时机是对的。

“虽然逢低吸纳的时代已经过去，但仍然有一个合适的时机。当我们进行房地产开发时，并不意味着购买现成的建筑。发展仍然不同。这个发展的大门不会在很长一段时间内，即两三年内打开，所以我希望在座的各位能够抓住这个机会。”她说。

以下是王彦讲话的记录:

王燕:大家好，我是王燕，恒瑞集团的投资总监。我于1997年毕业于北京大学国际金融专业，之后去了美国留学。我在美国房地产专业排名第一的大学获得了房地产博士学位。我在美国从事资产管理、房地产开发、房地产融资和房地产基金。我曾经在西海岸为联合兄弟的房地产投资做资产管理，并做了四年的房地产开发。我在加州设计了一个大型物流中心，共有9栋建筑，总投资2亿美元。后来，我建立了一个资产高达20亿美元的房地产基金。在过去的一两年里，我觉得亚洲基金涌入美国房地产投资已成定局。在这个过程中，我的背景与亨利资本正在开发的市场非常吻合。我很高兴加入亨利集团。现在我想和大家分享一下我在美国的房地产投资经验，同时也介绍一下亨利集团对美国房地产开发的投资策略。

一、亨利资本

亨利资本是亨利国际集团的子公司。我们的专业业务包括房地产投资和资产管理。房地产投资包括投资前分析、投资运作、投资后管理和房地产融资。我们有一个团队，已经涉猎了以上内容，也有自己的侧重点。

亨利资本管理团队的大部分成员毕业于著名学校，并有十多年的实际工作经验。邹先生介绍了我们团队的核心优势。亨利国际集团在早期工作非常努力。我们有大型房地产项目融资的经验。我们的团队在调查方面有很强的执行力和风险控制能力，并且有自己的高净值客户。因此，我们非常了解市场的准确性和敏感性。

刚才聂主席对伦纳尔做了详细介绍。我们谈到了合作伙伴，基本上都有跨国投资的经验，这是跨国房地产投资过程中必不可少的。

亨利资本房地产开发投资策略

我主修房地产的第一课是，不管房子有多漂亮，它都不能被移动，所以房地产总是房地产的概念，房地产的价值总是和我脚下的土地的价值有着千丝万缕的联系。因此，亨利资本主要关注一线城市的核心区域，我们会想到中国的北方、广州和深圳。我们专注于美国东海岸和西海岸的一线城市，包括洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和波士顿。一线城市的概念是枢纽。与此同时，人口迅速增长，他们是经济中心，其特点是土地供应有限，干预门槛高。在这些地方投资房地产，抵御风险的能力非常强。

我简单介绍一下四大项目，除了西雅图的第五大道，其他三个项目都是属于大社区的大型项目，都是统一规划开发的。

第一个项目是洛杉矶的好莱坞公园，它非常靠近洛杉矶国际机场，占地283英亩。现在，亨利集团以eb5的形式进入了土地开发与整合的早期阶段。

第二个项目是在西雅图中央商务区综合开发甲级办公楼和豪华酒店，总投资4亿美元。现在有股票投资的机会。亨利公司以eb5的形式控制这个项目。

第三，波士顿项目的开发，也就是旧城改造，离cbd很近，哈佛就在附近，地理位置得天独厚。

旧金山的金银岛是一块400英亩的土地，曾经是一个海军基地。我们将共同开展下一步的开发工作，共分八个阶段，用15年左右的时间完成所有的开发工作。这是一个非常大的项目，有许多投资机会和独特的地理位置。稍后会详细介绍，请注意。

让我们回到过去，谈谈房地产投资的概念。对于任何投资项目，如果你想把握投资的优势，你必须在市场上有一定的控制力或优势，或者走在别人的前面。你的动作更快了。如今，高科技已经改变了人类的生活方式。许多公司依靠他们的行动迅速进入一个领域，创造出他们的第一桶金。如果你先进入市场，你的竞争对手就会紧随其后。你的竞争优势能持续多久？如果你进入一个一线城市和一个门槛很高的市场，你将会成功一半，因为你有别人无法进入的地方。美国有一家大型上市房地产公司，其投资理念实际上与亨利资本惊人地相似。他们只做难以进入的市场，这些年来他们非常成功。

为什么亨利集团能进入这些难以进入的市场？另一方面，正是由于亨利集团的紧张工作及其与当地房地产公司的关系，我们为投资者打开了大门。

亨利集团的投资理念

房地产投资有一个特点，那就是需要高资本。在这个过程中，谁有资本谁就有发言权。在这个过程中，亨利集团在eb5的融资方面有着独特的优势。在通过eb5融资的过程中，我们发现了一个很好的投资机会。当我们拥有良好的财务杠杆时，股权收益可以放大很多倍。为此我们成立了亨利房地产基金，希望为投资者提供股权投资机会。作为投资者，如果我们想寻求固定收入，我们也可以提供夹层贷款。在这些方面，亨利房地产基金想为投资者量身定制投资方式，所以我们开辟了股权投资、固定收益和夹层贷款投资方式，在这里寻找投资伙伴，为大家创造双赢局面，为您创造合适的投资。

说到房地产投资，房地产开发有两种类型。翻译成中文是一种推测性的发展。开发商研究市场，认为开发出来的产品可以被市场吸收。因此，产品首先被覆盖并投放市场，开发商承担一定的市场风险。

另一个原因是，在开发商破土动工之前，该建筑已被提前出售，在此过程中，开发商很难承担或承担小的市场风险。由于亨利集团早期的密集工作和多年的移民工作，我们已经积累了很多高净值客户，他们通常是美国房产的买家。在这个过程中，我们产品的风险大大降低了。我在美国从事房地产投资已经十多年了，上次美国的金融风暴给我留下了深刻的印象。自2008年以来，房地产受到重创，其他行业也受到冲击。从2009年到2012年，这段时间很长，这给美国经济带来了巨大的挑战。现在美国经济的复苏已成定局，未来几年美国经济的上升趋势是肯定的。在这个过程中，如果你在未来一两年进入美国房地产投资市场，时机仍然合适。虽然逢低买入的时代已经过去，但仍然有一个合适的时机。当我们进行房地产开发时，并不意味着购买现成的建筑。发展仍然不同。这门很长时间都打不开，也就是两三年，所以我希望在座的各位都能抓住这个机会。

优秀的项目推荐

因为时间关系，有些项目不能详细介绍，所以下午你可以跟我详细谈。

谈到一线城市的核心概念，我简单介绍一下五大城市，这是我们所关心的，因为我在美国已经生活了十多年。西雅图位于西海岸，是一座由高科技驱动的新城市。微软的总部设在西雅图，网络的发展改变了人类的生活方式。亚马逊的总部也在西雅图。硅谷的运营成本越来越高。许多高科技公司希望去西雅图，西雅图有望成为美国第二大硅谷。因此，西雅图的中央商务区是一英寸的土地，供应远远少于需求。我们这里有第五大道。

往南是旧金山湾区，旧金山，硅谷也在这里。谷歌、脸书和著名学校不计其数，吸引了大量学生和创业团队。往南是洛杉矶，好莱坞就在那里。有一些旅游景点，包括迪斯尼等。这也是中国船只停靠的港口概念。

洛杉矶还有另一个特点，比如宜人的天气，夏天不太热，冬天不太冷，这吸引了大量的中国人。洛杉矶的生活感觉像是中国的一个省，那里有大量的华人社区。

东部城市

事实上，波士顿是一个相对年轻的教育驱动型城市，拥有一些高科技产业。著名的哈佛大学在这里，imd大学在这里，搜狐总裁张朝阳也在这里毕业。这里有个笑话。一块砖头掉下来砸到了十个人，其中九个人是医生。也有一些金融公司和高科技公司聚集在这里。

没有必要介绍纽约。它是一座国际化城市，因为华尔街就在这里，它作为金融中心的地位永远不会动摇。这是无可指责的。纽约也有许多移民。这些城市是学习和旅游的城市，所以这也是我们关注的焦点。

波士顿海港广场和中央商务区被一条河隔开。波士顿拥有发达的公路运输系统，可以乘船或地铁使用。非常近，距离哈佛有15分钟的车程。这里的旧城改造也吸引了大批学者。这里的前景非常好。

该绿地已被其他开发商赢得，并已在早期开发建设。这是一个大社区，得到州政府和市政府的大力支持。这个情节很难进入。凭借我们的特殊关系，亨利集团获得了G地块，并拥有购买L和M地块的优先权。如果我们考虑开发这些地区，开发商将优先考虑亨利集团。

g地块已经从市场上拿走，成为亨利集团的一个项目。总投资成本为3.6亿美元，主要投资于办公楼和商业地产。投资周期为5年，总投资为3.6亿美元。作为一个非常保守的估计，五年后我们可以赚取的利润是2.5亿美元，这是相当可观的。主要是因为我们独特的地理优势，我们已经成为bgi的合作伙伴，争取从银行获得低息贷款。我们可以在eb5的夹层里。目前，亨利集团和华大基因是合作伙伴。如果每个人都有投资需求，欢迎加入我们的团队。作为战略合作伙伴，我们将共同投资这个项目，并获得2.5亿美元的利润。如果我们只是想试试水，没有几千万美元，只有几百万美元。我们想测试美国市场。这个项目比较大，所以我们寻求战略投资伙伴。

我们对波士顿海港广场的L地块和M地块拥有优先购买权。

圣马刁湾芳草园项目前期完成了土地整理，现已有部分地块开始动工。预售价格比原价高15%。它专注于中间地块，并计划建造豪华公寓和高级公寓，主要用于公寓开发。周边开发已经开始，市场得到了肯定。它主要是一个具有独特地理位置的高级学区。

由于地形的原因，旧金山实际上是一寸土地和黄金。金银岛也在中间，斯坦福大学也在这里。旧金山的金融区和高科技园区相距甚远，其地理位置无法替代。高档公寓主要是小公寓，投资期为80-120平方米，约3年。

豪华公寓主要是大型公寓，面积从120平方米到200平方米不等，开发周期为3年。

前面简要介绍了西雅图的第五大道，但这里没有太多介绍。西雅图中央商务区的土地供不应求，需求不断上升。这个项目已经以eb5的形式进入，仍然有公平的机会。如果你感兴趣，你可以谈判。

吸引我的是我们真的把投资者的利益放在第一位。我们选择的每个项目都是最好的、最专业的，而且是本地团队。项目的早期开发、早期设计和早期规划，一直到酒店运营和项目建设都是优秀的团队。这样，我们大大降低了投资者的风险。

西雅图第五大道的估计价值是1亿美元，而且这个价值在两三年内还会继续上升。在成熟市场中，建筑物的价值是由现金流收入决定的。随着租金的不断上涨，这栋楼的价值也会不断上涨。

旧金山的金银岛是一个大型项目。目前，亨利集团已经以eb5的形式进入开发改造项目的第一阶段。另一边是金门大桥，400英亩的金银岛，有300英亩的绿地，环境非常优雅。

金银岛项目总投资30亿美元，投资机会很多。如果你对这个项目感兴趣，请和我们进一步讨论。该项目将是一个投资多年的非常大规模的项目，由于其独特的地理优势，前景非常看好。

南加州吸引了大量移民，这里更适宜居住，有一个好的学区和良好的气候。这里很难找到房间。我们借此机会开发豪华住宅。现在，你看到的是一个700平方米的豪华住宅，投资周期短，大约2年。如果有几百万美元，欢迎你加入这个项目。

稍大的项目约900平方米，还会有一些新项目。下午，将有一个项目交易会。欢迎您找到我或团队的合作伙伴进行进一步的沟通和联系。

我对美国的房地产周期也有同感，现在它已经进入上升周期。我希望每个人都能抓住这个机会，如果他们真的想投资美国房地产。此前，邹先生表示，美国房地产市场更加成熟，更加市场化，更加透明，有着完善的法律体系。在这个过程中，作为投资者，你必须抓住机会。当你交易时，你和交易对手的权利和利益在很大程度上受法律保护，所以美国社会是法治的。

另一方面，我们必须了解当地市场，并对当地市场进行详细的调查。中国人喜欢说:“中国很富有，在追求财富的同时也在追求风险。”任何投资行为都是有风险的。事实上，投资回报和风险应该成正比，但美国投资的风险是可测试和可控的。美国的投资回报率似乎在20%左右。另一方面，只要你在早期做好功课，你就能在很大程度上控制投资回报。因此，与你承担的风险相比，风险是无形的，你们都在投资。当你追逐回报时，你会忽略你所冒的风险。在美国市场，风险是高度可控的。事实上，这取决于专业知识、专业团队和十多年的投资经验。你可以通过选择最专业的团队在很大程度上弥补这一不足。亨利房地产为投资者打开了一扇门。我们已经在市场上处于领先地位，获得了核心位置，并共同开发了它。我们集团依靠我们的专业知识为投资者控制风险，所以我就此打住，谢谢。

相关主题:

2014博鳌21世纪房地产论坛

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和辽寮？？要坚强，要坚强。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0