陈开朝：房企应借股市下跌 加速平价走量

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◎陈凯超

很多人认为股市的持续下跌带来了楼市的复苏，房企应该有针对性地调整策略。但在决定如何调整之前，我们必须先搞清楚股市与经济、股市与楼市的关系。

首先，股市和经济有共振效应。笔者认为，从某种意义上来说，当前的股市大约等于经济。这主要是因为股票市场现在比任何其他行业和传统的“三驾马车”更能推动经济增长。当股票市场是强势市场时，消费将被驱动，然后其他行业将被驱动，这就是为什么股票市场比任何其他行业发挥更重要的作用。

股市对实体经济的支持，尤其是产业结构调整和对战略性新兴产业的支持，将取代银行信贷，超越任何金融形式。现在，即使没有新的政策，房地产市场的良好趋势已基本确立。

但股市不是。在产业结构调整到位、经济好转之前，强劲的股市和经济增长是互为因果的，相互促进、相互共鸣、共同繁荣的联动效应将不断增强。这是管理层希望股市呈现“慢牛”模式的原因之一。此后，经济增长的驱动力将由新型城镇化传递，然后由战略性新兴产业传递，本轮牛市将被视为完全成功。

如果股指增长过快，国家可以制造大的存储容量，促进中央企业和国有企业的重组，并为上市企业再融资。原则是，在相同的流动性下，制造大的存储容量可以降低股指的上升速度，完成国有资产的升值和国有企业的改革，同时让更多的实体经济得到灌溉。如果股指下跌过快，政府可以通过大幅RRR降息，让银行的高能量货币流入实体经济，然后通过乘数放大，这样充足的流动性就可以推动股指上涨。

其次，股市调整加剧，股市与楼市之间的“跷跷板”效应开始出现。自股市以来，没有人或政府能够准确地控制控股市场的涨跌。2014年10月，本轮牛市开始，股市上涨过快。如果股指继续在高位快速上涨，牛市将持续一段时间，对实体经济的支撑将减弱，这也将吓退市场外的投资者进入。

a股深度回调后，股指有可能再次大幅上涨，当达到某一点时，将再次深度调整。这是股市振荡的内在逻辑，a股市场在吸纳吞吐量方面会越来越强。

然而，在股市崩盘期间，它与房地产市场之间的“跷跷板”效应开始出现。房价自发强劲上涨的时代已经过去，房价上涨的驱动力现在来自政策和股市。今年上半年，房地产市场的政策效应开始显现，这在热卖项目和房价上涨的热闹场面中不难验证。

在股市飙升的初期，“跷跷板”向股市倾斜。只有当股市调整时，股市和楼市之间的“跷跷板”才开始剧烈摆动。每当股指新一轮上涨，资金就会流向股市，而楼市则处于相对温和的状态；每当股指回调时，资金就会开始流向房地产市场，越晚，流向房地产市场的资金就越多。

每次央行降息和降低标准，都对股市和楼市有利。由于政策和股市两方面力量的强力推动，预计下半年楼市将加速，部分地区和个人住房企业可能迎来热销局面。

第三，房地产市场的恢复期稍纵即逝，高库存的房企仍需以合理的价格搬迁。尽管房地产市场将在下半年加速，但它很容易消退。如果楼市因股市调整而火热，房地产企业能够把握的时间窗口其实很短。在这个时候，明智的房地产企业应该提供便宜的价格，甚至更低的价格，以促进数量。

此外，本轮楼市复苏主要是受政策刺激。随着时间的推移，政策的作用将逐渐减弱。如果从2014年下半年开始计算，政策刺激的持续时间预计为2-3年。未来，房地产市场的支撑力取决于房企自己寻找答案的需要。

笔者认为，在股市调整结束之前，是房地产企业减持的黄金时期。然而，我们可以看到，很少有房地产企业意识到他们将面临的情况。尽管国家努力刺激大量购房，但大多数房地产企业仍在用惯性思维思考问题，只想提高价格，而不是利用平价。央行每次降息降准，降价幅度都低于许多房地产企业，这是一个普遍现象。国家的初衷是刺激房地产市场成交量大幅上升，促进实体经济发展。然而，许多开发商利用优惠政策推动房价上涨，却没有珍惜来之不易的去库存化机会。

无论是股市波动还是楼市复苏，只有深入研究趋势，制定有针对性的策略，住宅企业才能在“危机”与“机遇”并存的市场环境中更好地发展。

(作者是克里研究中心的研究员)