梁上燕：文旅产业旅游地产发展新阶梯

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梁，中国房地产规划师协会常务主席，贵州集团董事长

2015年8月12日，视点新媒体主办的博鳌房地产论坛正式开幕。围绕本次论坛的主题“中国房地产在变革时期”，近千名房地产人士携手合作，寻找应对房地产变革的最佳路径，迈向房地产新时代。金融网站，作为唯一的金融门户支持网站，直播整个论坛。

中国房地产规划师协会常务主席、贵州森耀集团联合董事长梁女士作主旨发言。她说，旅游房地产经营作为一个社会化的产业，需要全社会资源配置的重新整合和支持，实践中还存在许多亟待解决的问题。未来10年和15年，我们将面对旅游休闲产业市场。当世界人均国内生产总值超过2500至300时，旅游业将迅速发展。中国的人均国内生产总值现在超过6000，未来的旅游业是一个30亿到50亿市场的蓝色海洋，值得我们所有的智慧和精力去探索和创造。

主持人:谢谢你，郭晓鸣先生，感谢你精彩的演讲。接下来，有请中国房地产规划师协会执行主席、贵州森耀集团联合主席梁女士。梁女士演讲的题目是:文化旅游产业——旅游地产发展的新台阶。有请梁女士。

梁:尊敬的朱校长，亲爱的老朋友，新朋友，新闻媒体的朋友们，大家下午好！

今年的博鳌房地产论坛已经是第15届了，很多企业今年也庆祝了15周年。中国大多数房地产企业在这15年里发展迅速，许多企业已经从一两个项目增加到200个项目。中国的房地产业在过去的15年里发展最快，我们为房地产业创造了最好的时代。今天，从住宅到商业，旅游房地产，然后细分为养老，工业等，我们都在探索出路，我们都觉得我们遇到了瓶颈和困难，我们都在谈论转型。到底是什么问题？我想知道我们是否应该改变我们的思维，打破我们固有的观念，从更高的层面去思考。因此，我今天的题目是“文化旅游产业——中国旅游房地产发展的新台阶”。

每个人都非常了解这个行业的情况。按照过去的赚钱方法，我们已经经历了欧洲国家300年的城市发展。虽然我们有很多产出，但我们有没有想过它的质量？未来，我们应该将旅游房地产功能化，将房地产与旅游结合起来。旅游房地产不仅仅是在一个地区开发待售房屋。正如郭先生刚才提到的，我们遇到的更多的问题是，我们过去常常以旅游的名义拿土地。未来，中国将有2万到3万个城镇在发展。我们是会继续用过去三年的思维，以旅游业的名义攻击城市，还是真的会把它变成一种与成千上万个城市不同的优秀而独特的产品？房地产必须有一个更大的空房间。

早上，我总是说，我希望我们是一个全球性的解决方案，打破目前的旅游房地产的情况。随着所谓的新时代的到来，我不知道是否每个人都有所行动。一年前，每个人都在等待黎明和政策。当我们来到这个论坛时，我们意识到我们必须转变和打破我们的思维。在过去的两年里，每个人都说没看见我。事实上，我只是没有出现在房地产领域。我出现在更多的领域，如旅游，文化，多样性等。一个新的、创新的、理性的、开放的和包容的时代已经到来。2013年我花了整整一年的时间调查了1000多家企业，所有的数据都是我自己积累的。2014年，他参加了10多个国际论坛，2015年，他还参加了10多个国际论坛，包括文化和旅游以及与美丽乡村有关的国际问题。在这里我选择几个活动与大家分享。

这是已经举行的第三届美丽乡村峰会。你听说过吗？事实上，在过去的三年里，许多欧美国家和学者在中国西南地区进行了文化讨论。以下是马克斯的诺贝尔奖得主。这些孩子非常了不起。他们成立了一家名为Maxima的公司，并在25岁时成为一家国际咨询公司，因为在他们身后是诺贝尔奖获得者的老师。我们还看到了全球大使论坛，来自世界各地的大使们在这里讨论如何与中国文化互动和融合。

两个月前，我参加了联合国的一次会议，会议的主题是想象可能性，告别我们的过去，可持续旅游和文化发展，以及可持续生活。在城市发展的过程中，每个人都奔向城市。我们是占用一块土地还是增加更多的绿色gdp是今天需要考虑的可持续发展。这对我们下一步发展的文化旅游产业很有启发。当我在这次会议上介绍我在贵州的项目后，他们非常惊讶，因为他们首先质疑它，因为这些老学者觉得所有的外国学生都告诉他们中国不好。就像我们今天上午的讨论一样，很多人说政策不好，我们遇到了多大的问题。在今天的早餐会之前，我说，我们能拿出积极的能量，扭转我们的价值观吗？我昨天从上海飞过来，报纸的标题是:“老大哥在说谎，我们该怎么办？”大哥，我想每个人都应该知道它指的是谁。它指的是前天签署合同的许多互联网巨头。我们的社会价值观真的消失了吗？

因此，在这次会议上，我告诉世界各地的专家，今天的中国已经意识到，我们在过去30年中走得太快了，未来中国将会有更多的企业，它们将开始以我们中国人民和整个世界的独特价值观和理念作为蓝图进行讨论。在会上，我提出了我的想法，我们必须在城市发展中保持更多的自然和原始高度。他们对我说，你太幸运了。有山没有水，有水没有人。中国有13亿人口。在我们辽阔的国土上，有许多来自世界其他国家的人可以来中国一次。但是我们做到了吗？我们下一步会做这个吗？因此，这也是本次论坛提出的话题。我们能否用全局的眼光看待问题，是我们解决未来问题的基本条件。

前一段时间，我很同意在一个论坛上表达的观点，即中国人不能再喜欢走欧美发达国家在短短30年间建设了数百年的道路，我们应该更多地关注这条道路背后的真正含义。经过近几年的出国留学，结合一些项目的本土化，我也在思考，我们以什么样的起点，什么样的根本，什么样的系统性，才能打造一个拥有常青基金会的国际品牌旅游地产项目，在未来赢得世界的尊重，这需要我们所有同行的努力。

昨晚，我看到了更大的新闻，那就是国家政策的指导，这是今年不断推出的，包括昨晚。我们相信，未来五到十年，中国文化旅游市场将很快进入快速增长期，文化旅游产业将成为房地产市场的一个重要发展方向。

我们应该在未来理解旅游房地产是否与我们所理解的旅游房地产相关。首先，我想澄清三个不同的概念:旅游房地产项目、旅游目的地项目和旅游文化旅游房地产项目。旅游房地产项目可能像我们现在看到的清水湾。旅游目的地是自然旅游和人工旅游的主题公园和主题镇，它们从门票经营项目、旅游、商业和餐饮中获利，并拥有少量的产权经营物业，这些物业也占有高质量的资源，并以传统模式为主。这包括华侨城、长隆、观澜湖等，这是第二种模式。事实上，世界上没有旅游房地产的概念。我的1200多天的博士论文在世界各地都没有找到，只有分时度假，从20世纪60年代的阿尔卑斯山到20世纪80年代的美国，分时度假达到了顶峰，将来中国也会朝着这个方向发展。我提出的文化旅游产业房地产项目，是以特定的高素质人力资源和主题镇为基础，以文化、艺术和文化创意产业为地方运作，并配有酒店、民宿、公共活动中心等。互联网+文化产业+旅游+房地产的主导运作模式，引入多种服务和产业理念，社会融合，可能还会依附于乡镇。

哪种模式更适合未来10年中国旅游市场的需求？旅游需求+住房需求等于旅游房地产吗？或者是旅游需求+度假需求+自然和人文体验=旅游目的地，还是有更深的层次？它应该从旅游和度假的需要到自我价值的实现，到文化交流、本地化产业的需要，到社会活动、长期居住、创业和商业物流的需要。所以当我早上遇到朋友时，我说，让我们合作吧，因为这是一个全面融合的时代。

但是看似显而易见的结论是，为什么人们不尝试一下呢？从理论到实践，这是我提出的商业创新模式。20年前我在北京大学学习休闲和体育旅游，但没想到现在大家都玩游艇旅游。然而，欧洲国家实际上经历了这样一个过程，所以我提出了一个模型。过去，我们可以躺着赚钱，那是一个商业和客串写作的时代。顾客都在里面，品牌也在里面。当我们遇到问题时，我们会去找媒体，然后找到解决办法。这是一个倒三角形，这是一个传统的商务和客写。我建议今天的中国应该从企业对企业，企业对企业，企业对企业。如果我们将来把这个三角形颠倒过来，把客户的需求放在第一位，从顶层设计开始研究未来需要什么，我们可以看到这种商业价值是稳定的，不仅如此，而且关键的商业价值是无限延伸的。我刚才提到了10到20个不同的行业。这种价值已经从企业对企业，企业对企业

中国商人的创新模式有几个主要因素，即时间关系，我将简单地谈一下。为了自然的驱动，土地的适应性和结构的比例，对当地资源的深度挖掘，对社会的深入研究，对文化资源的理解，以及资本的多样化和创新。以及我们对城市可持续发展的贡献，我们必须与政府共舞一曲好的双人舞，而我们不能像过去那样兜圈子。我是我，你是你。如果你进行文化旅游，没有当地政府的帮助，你不可能获得更大的发展。

结合以上观点，我将很快分享我所做的。这是我八年前发现的一个地方。这是一个真实的场景。那时交通不畅。这里有美丽的春天、夏天、秋天和冬天。面对这样的环境，我只给了设计师一个问题。我邀请了威尼斯双年展的朱培先生。他从未做过商业建筑。我向他提出了一个请求。不要抢他的两万座山。结果，他做了这样的事情，就像散落在山里的石头一样。这个会议中心已经建成，将来还会有窑洞。现在这个会议中心已经举办了美丽乡村峰会，将于今年10月举行。我和陈世涛讨论过了。我说过我们的博鳌论坛夏天在这里举办，冬天可以和我们一起举办。

这是米兰世博会的总规划师，米兰市副市长。我问他为什么他是托竞选市长。他说我们应该更好地促进建筑和设计的发展。当我在世博会上拜访他并告诉他我的想法后，他现在愿意和我一起建造世界上第一个森林村，并与世界分享。因此，今天的中国不是一部没有机会与世界对话的作品。关键是我们能否给对方留下深刻印象并相互合作。现在，在这个项目中，我与来自40多个不同国家的艺术家和建筑师合作，他们愿意免费成为荣誉村民，共同发展。

我们在这样的地方看到未来。我们不住在自己家里。一楼是商务，二楼是工作室，三楼是我们自己的房间。我们现在看到的是中央美术学院的院长，他在过去的一年里带着他的学生帮助我们当地的人们改善他们的生活环境。我的许多朋友过去常常集资开旅馆。我把这些房子收好，交给他们，要求他们再次向公众开放。每个朋友都带了一本书留下来，给当地的留守儿童。在中国过去的30年里，我们的经济发展了，我们的生活很好。然而，留守儿童没有父母陪伴，只能跟随祖父母。因此，我认为我们城市的人们应该回馈山区的孩子们和他们的祖父母。包括将许多国际品牌引入这些山村。这是当时的八卦日。我给了它空·怀特。世界上伟大的艺术家都会对此着迷。他们创造了许多不同的艺术形式，展示了留给我们的土地。

引入文化地产社会化产业的思考。作为社会化产业，文化旅游房地产的运营需要全社会的资源配置和再整合支持。在实践中，仍有许多问题亟待解决。未来10年和15年，我们将面对旅游休闲产业市场。当世界人均国内生产总值超过2500至300时，旅游业将迅速发展。中国的人均国内生产总值现在超过6000，未来的旅游业是一个30亿到50亿市场的蓝色海洋，值得我们所有的智慧和精力去探索和创造。

最后，我有一些问题要大家思考。如果我们想发展未来的房地产，如何留住合适的人才和高素质的人才？人才是所有房地产开发中最重要的部分。如何利用移动互联网高效整合资源？如何最大化我们项目之间的社会资源？如何实现产业驱动力和运行机制的良性循环？我们如何分享大数据时代带来的价值红利，以及我们如何将项目价值与城市价值相结合？

我现在正在做一个项目，叫做文化旅游产业顶层设计和文化商人产业模式创新。这个话题是公开的，所以欢迎你参与。

目前，中国各行业正站在一个前所未有的尖端。我们正面临一个全民参与的前所未有的时代。新的战略机遇已经到来。我们必须倾听风声，保持优势，改变心态，改变思维和模式，用新的投资标准重新审视和构建我们的核心竞争力。我们一起参与这个竞争水平更高、乐趣更多的转折点，希望我们一起成为时代勇敢的倾听者和梦想者。未来的路在我们脚下。我相信世界会像心一样大。在这里，让我们在接下来的10年或15年里一起创造幸福，一起掌握自己，把它留给子孙后代，让我们自豪，让世界尊重我们的工作。在接下来的几十年里，这是一个我们感到更快乐的时代。