郭晓明：度假小镇存在三方面问题

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2015年8月12日，视点新媒体主办的博鳌房地产论坛正式开幕。围绕本次论坛的主题“中国房地产在变革时期”，近千名房地产人士携手合作，寻找应对房地产变革的最佳路径，迈向房地产新时代。金融网站，作为唯一的金融门户支持网站，直播整个论坛。

绿城集团执行总经理、蓝湾镇总经理郭晓鸣发表主旨演讲，称蓝湾镇仍存在一些问题。第一个是人力资源问题，其背后都是人的问题；二是服务情感问题，对传统物业服务提出了更高的要求。基本上，每次业主来这里，他肯定会找到物业的管家；第三个问题是配套设施。如果你建造更多，配套设施永远不够。

以下是郭晓鸣演讲的记录:

郭晓鸣:各位来宾，首先，我代表绿城集团和蓝湾镇欢迎大家，因为通常这个项目可能会很远，所以大家可能不会来。多亏了这次的视点组织，通过这次活动，更多的人将了解这个项目，了解蓝湾。

今天下午有这么多专家学者来到这里，以我们的项目为例，与大家讨论一些我们从建设之初就考虑到现在和未来的问题，还有很多问题需要面对和解决。我的题目是“永久居留假期——蓝湾理想”。

我们整个项目从2007年开始，从2010年6月开始，当时我和宋卫平主席一起参观了现场，第一次开放是在2012年1月。2007年，绿城已经涉足旅游地产。当时，有人向我们的经理宋推荐海南的土地。该项目的合作伙伴、项目经理宋建议要选好土地，要求很多，因为他在海南呆的时间比较长。当时有几个要求，就是要走热带，到边界岛的南面，山面向海，往南，海湾比较平坦慢，离机场大约一个小时的车程，所以最好有70年的产权。

我们的项目总记录面积4800亩，建筑面积200万平方米，1万户，3万多人。当我们得到这个项目时，我们考虑了这个项目的定位。当时，我们提议在三亚建设质量最高的海滨度假社区。目前，整个项目已完成近80亿元，已售出2635套住房。公寓和别墅的平均售价约为33000平方米。最贵的是有海景的一线别墅，最便宜的是70万到80万元的公寓，税收已经超过10亿元。应该说对当地还是有一些贡献的。这是我们的酒店，这是鉴湖蓝湾的高尔夫球场。去年，我们还举办了一次美国女子高尔夫巡回赛，这是女性中最高水平的职业比赛。这是已经建成的一线海景公寓。有时间你可以去看看，包括一些家庭手工艺品。我不会为你介绍它。

这是我们目前交付的街区，包括在建街区、规划街区、待建街区和小城镇中心。

经过几年的运作，这个镇仍然有许多问题，我把它们扔了。为什么它被称为蓝湾镇？它最初被称为绿城清水湾。那时，我自己取了蓝湾这个名字。在杭州，我们的董事长当时不同意，说“蓝湾”这个词在杭州方言中听起来不太好听，和“烂湾”是同音的。这就是为什么它被称为绿城清水湾。后来，我们在这里举行了一个研讨会，并命名为绿城蓝湾镇项目。近年来我们建造了什么？除了威斯汀酒店和蓝湾酒店，还有一些体育场馆、医疗中心、超市和业主食堂，可同时容纳400多人。尽管我已经建了这么多配套设施，问题仍然存在。我把它定位为冷美人。每个人都说这里孤独寂寞，入住率很低。此时，入住率约为10%。你为什么不来住？其中一个可能与我最初瞄准的客户群有关。我当时瞄准的客户群大约有35到50岁。这些客户群体基本上年轻而强大，事业有成。缺少的是时间。他有力量买下这所房子，但他没有时间去度假。偶尔，他会让父母住在那里。

有什么问题吗？今天上午，我也听取了很多专家的意见。我也很喜欢《做有教育意义的人》，其中很多都很普通。首先是人力资源问题，所有这些都是人的问题。一个是发展公司的人的问题。二是我们的服务团队，包括酒店服务人员和物业服务人员。首先是海南的现状。一是到处开发和偷猎。绿城已经种植了几个月，人们已经为你挖走了它。即使是同样的薪水，我们也有很多要求。他说隔壁的公司有不同的要求，所以我可以去另一家公司。这就是为什么我们现在不能拘留人。

第二个问题是服务感受，它对传统物业服务提出了更高的要求。基本上，每一次业主来这里，他肯定会寻找物业的管家，以及如何通风，水，电，煤气，冰箱，有线电视信号等运作在家里。这些方面都不同于我们城市的普通住宅建筑。例如，是否有通风标准，它将开放多长时间，家中的卫生间是否应该通风，出水口是否应该装满一杯水，是否应该在有气味的情况下将其堵塞，空是否应该开放，等等。我们标准建筑的目的是确保它处于良好的状态，尽管这是一个你不常住的房子。现在，我们都成了这些服务公司。我们开通了许多班车，包括去机场、县城和361医院的班车，也包括去食品市场的班车。我已经全部成为一些公司并接受了业主的监督。我们还成立了微信集团，它已经成立了将近两个月，而且正在变得疯狂。如果你对这个小组里的任何事情都没有反应，他会@你。一旦你回复，他就不会停下来，他仍然会在晚上一到两点回复他的信息。我们还有一个微信公众平台，是宋董事长让我们做的。

第三个问题是配套设施。如果你建造更多，配套设施永远不够。除了我们的项目本身，还有外围配套设施。海南的发展环境不是很成熟，经常停电，导致断水，移动信号有问题，没有统一的污水排放规划，包括周边菜市场和自然环境等。，这需要进一步改进。

有这么多问题，我该怎么办？所以一方面，请让我们的专家一起把脉，我们稍后再讨论。我们自己正在对这些方面进行研究。一个理想的城镇应该是什么样的？我们还阅读了上海一城九镇失败的原因，以及关于小城镇的国际讨论，包括这个小城镇，我们的绿城也在共同努力制定发展和建设的法律。许多大师受邀设计上海的一个城市和九个城镇，但最终是空，所以这仍然是一个人的问题。不管你把它建得多漂亮，如果没人进去也没用。

这是美国佛罗里达州一个成功的青年城市，包括英国的小镇运动。绿城有许多4000到5000亩的项目。我们从兰湾镇开始，去年开始学习。这个城镇应该做什么，它有多少元素？当然，这个城镇是介于城市和乡村之间的理想的居住目的地。绿城本身也举办了许多研讨会来研究这些问题，包括该镇的起源。我们在做一些研究，我们在做一些城镇的规律，比如城镇如何发展，如何平衡，未来空会发生什么，未来会发生什么？

我们学习的所有东西都是基于生活的需要。通过对这些案例和生活需求的研究，我们展示了城镇应该如何配置，它构成了一些生活内容，最终形成了生活的场景和氛围。未来我们应该利用空大厦和人们居住后的运营管理来共同实现这些场景和氛围。那么你是如何从度假变成永久居留的呢？我们从游览海南到经常去海南，最后经常住在海南。我们还准备振兴一些现有设施，包括进行商业研究，以便该镇的业主能够共同规划。我们现在正在拥抱互联网。我使用手机应用和智能卡来解决镇上所有的消费和访问控制，包括乘坐公交车。包括我们现在的食堂，我不知道明天早上会有多少人来吃早餐，我只有一个粗略的判断。然而，如果有一个应用程序，我会问它的建议。如果你想来，提前预约，这样也可以减少浪费。包括旅游业在内，我过去很少考虑这个问题，总是觉得我的目标客户是那些有消费能力的人。但是这些人经济实力雄厚，没有时间。他通常不会活过来。去年春节期间，我们做了统计。里面有1000个家庭，我们称之为一对一。一方面，我们问他是否愿意来过春节，另一方面，我们问他是否愿意在春节期间把房子租出去。结果，只有40个家庭愿意租它，因为他们不缺钱。他觉得他的房子不想让别人住，否则就像住在酒店里一样。我们需要对这些问题做进一步的研究，特别是未来城镇的经营管理和自治。如果开发商退出呢？我们最大的可能是成立一个自治的镇管理委员会，包括这个镇的节日系统和吉祥物，让每个人都向往这个镇。一方面，我们自己也在探索这些话题，另一方面，我们希望在座的所有专家能帮助我们把握脉搏，给我们出主意。我们每个小城镇都应该突出自己的特色，每个人都应该有一个明确的品牌。

这是我们举行的一些活动的现场。去年，我们举办了一些比赛，包括夏令营活动，组织孩子来军训等等。老年人住在这里实际上非常开心。这样一个小镇怎么能变成一个真正活泼美丽的小镇，又怎么能变成一个来了就不想走的活生生的小镇呢？这样的话题摆在我们面前。因此，我不能说这是一次演讲。我认为更重要的是抛开这些问题，一起讨论它们。我希望我们所有的专家学者能在中国文化、旅游和度假地产上插上翅膀，让每个城镇和每个项目都有自己的特色。我们不必出国。在这个镇上走来走去，那个镇已经感觉很富有了。

再次感谢您的光临。我希望你能给我们更多的批评和指导。