碧桂园5年千亿10小镇 杨国强用科技造梦

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“科技城的规划是一个挑战。在广东，没有一个企业或政府能够完全实现这一理念，我们做房地产就更难了。但我们有经验、勇气、资本和运营能力。我对碧桂园很有信心。”8月9日，在碧桂园“产城一体化战略”新闻发布会上，很少出现在公众面前的碧桂园董事长杨国强出人意料地表态支持公司计划在5年内投资1000亿元的“科技城”项目。

从覆盖着绿色植物的佛山顺德碧桂园总部大楼，到毗邻新加坡的占地14平方公里的森林城市，穷人杨国强一直希望能把自己对土地和绿色的难以割舍的感觉寄托在自己的房子上。

这一次，杨国强把注意力转向了“科技城”。在他看来，作为碧桂园生产-城市一体化战略的具体着陆点，“科技城”是森林城市的简化版，人们可以生活在一个成本低、绿化好、植物茂盛、鸟语花香的完美社会。

从商业运作的角度来看，碧桂园将通过科技城全面进入工业地产，并获得政府支持和大量土地资源。今年7月初，碧桂园副总裁朱建民公开表示，碧桂园将首先选择在深圳周边地区发展“科技城”，每个项目计划投资至少300亿元。

这意味着从未涉足工业地产的碧桂园需要招募人才，以顺利进入房地产行业的另一个细分市场。这一次，他们找到了合适的帮手。

进入工业地产

碧桂园投资2500多亿元在马来西亚建设了一个海外房地产森林城市，计划投资数千亿元建设多达10个“科技城”。

“我们认为，工业地产的经济效益不仅体现在保值机制和经济周期的稳定期，而且成为优质土地、优惠政策、中期利润和相关业务的重要来源。”碧桂园副总裁助理向俊波告诉《时代周刊》，目前共有三个科技城项目，即惠东仁山科技生态城项目、惠州通湖创新城项目和惠州通湖科技城项目。“5年内安排投资不低于1000亿元，规划在深圳周边建设10个差异化科技城，实现模式产出”。

在新闻发布会上，杨国强的发言短短几分钟后，深圳百富东方投资有限公司(以下简称“百富东方”)董事长戴洪亮就走上了主席台。

作为天安数码城(集团)有限公司(以下简称“天安数码城”)的总裁，戴洪亮精通工业地产的管理。

天安数码城成立于1990年，是中国最大的城市工业房地产开发经营企业，戴洪亮在其中做出了巨大贡献。自2012年起，戴洪亮带领天安数码城向全国扩张，从“传统科技产业园”转型为“城市产业综合体开发运营”。截至目前，天安数码城已在全国10个城市开发、运营和管理了15个园区，总运营面积超过1200万平方米。

一个是新手，另一个是老手，碧桂园和戴洪亮终于走到了一起。2016年6月22日，碧桂园与戴洪亮领导下的百富东方合作成立深圳碧桂园百富城市发展有限公司(以下简称“碧桂园百富发展”)，前一天，碧桂园与百富东方共同拜访东莞黄江镇，洽谈产业合作项目。

《时代周刊》记者从全国企业信用信息公示系统了解到，碧桂园百富发展的注册资产达到1亿元，其中碧桂园出资6000万元，百富东方出资4000万元，“科技城”项目由碧桂园百富发展运营。根据具体分工，百富东方将主要负责行业的引进和运营，碧桂园将主要负责项目硬件建设的开发和运营。

在碧桂园百富发展管理名单中，碧桂园总裁莫斌为董事长，戴洪亮为董事。不仅如此，戴洪亮还聘请了天安数码城副总裁莫担任总经理兼总监。1995年执掌天安房产的莫商演显然不是工业园区管理和运营方面的问题。

据《时代周刊》记者报道，平安银行将为科技型小城镇企业提供股权融资、网络金融、资产管理等服务。李开复的创新作品与清华大学还达成了与碧桂园百富发展的战略合作。“分工合作是必须的。郊野公园有优点，但我们也有缺点，特别是在工业方面。我们的合作方式很多，但不一定是平等的合作。”向俊波在接受媒体采访时透露。

钱乙派

根据中原地产研究部的最新数据，4月份，一线城市仅供应了42块土地，住宅用地总建筑面积为632万平方米，同比下降7%，为10年来的最低值。一线城市的土地短缺迫使正在快速扩张的碧桂园改变其收购土地的策略——“曲线”。随着“科技城”项目全面进入工业地产，碧桂园在政府政策的支持下，在深圳周边获得了大量优质低价的土地。

继2015年4月成功引入中国平安作为其第二大股东以拓宽融资渠道后，碧桂园的扩张雄心得到了极大释放。特别是，土地支出是新增加的。预计2016年上半年收购的土地建筑面积约为4385万平方米，总对价约为728.3亿元(含少数股东权益)。其中，公司权益所有者的预期建筑面积约为3149万平方米，总对价约为472.3亿元。其中，新项目(面积)占90%，老项目占10%。

《时代周刊》记者获得的《碧桂园土地收购策略报告》显示，为了应对目前一级土地市场上面粉比面包贵的局面，碧桂园将在2016年寻求政府融资平台的合作；对于二手土地，将通过土地股份进行合作。

此外，碧桂园内部实行“伙伴机制”。对于本公司于2014年10月及以后收购的新项目，总部和项目层面的高级管理人员认购不超过15%的公司股权，公司和项目层面的股权比例也相应变化。

一些评级机构认为，积极的土地购买将明显改善合同销售，但也将推高其净负债率。根据碧桂园2016年前7个月的业绩数据，截至2016年7月31日，碧桂园实现合同销售额约为人民币1494亿元，合同销售面积约为人民币1857万平方米，其中归属于公司所有者的合同销售额约为人民币1160亿元，合同销售面积约为人民币1509万平方米。2016年上半年，公司销售底价返还金额超过1051亿元人民币。

正因为如此，碧桂园将2016年的年销售目标从1680亿元提高到2200亿元。然而，招商证券担心，从数据来看，积极的土地收购不会明显提高盈利能力，公司的财务负担有所增加。

在过去的六个月里，碧桂园利用国内外融资渠道的开放发行债券，以购买土地和弹药为目的。2016年3月初，碧桂园发行了票面利率为4.75%的5年期公司债券，融资40亿元人民币。3月底，碧桂园发行了4年期公司债券，票面利率为4.55%，融资40亿元人民币。8月初，碧桂园以4.6%的票面利率重新发行了5年期公司债券，融资10亿元人民币。