叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-11 15:50:32阅读：

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新华社北京5月14日电据经济之声《超光财经评论》报道，国家统计局昨日发布的数据显示，今年1-4月，全国房地产开发投资为2.23万亿元，同比名义增长16.4%，1-3月增速下降0.4个百分点。

《经济之声》特约评论员、财经专栏作家叶檀对此进行了解读。

经济学之声:从始至终，很多词如“下降”和“下降”都被发现，这意味着房地产行业的形势不容乐观。你能做出这样的判断吗？

叶檀:可以说，我们的房地产处于紧张状态。主要表现在，除了库存上升到历史高位，其他数据实际上都在下降，包括建筑面积和竣工面积，这说明买家数量在减少，但开发量也在减少，而库存却在增加。从这个销量来看，其库存需要比许多大城市多一年以上，这表明房地产市场已经以极快的速度进入冻结状态，因为1-3月份的数据还不错，但4月份和1-4月份的数据大幅下降。

叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

经济之声:从次区域来看，1-4月，东部地区房地产开发投资同比增长17.7%，增速与1-3月持平；中部地区投资同比增长12.2%，增速下降3.4个百分点；西部地区投资同比增长16.6%，增速提高1.1个百分点。不同地区会出现什么问题？

叶檀:我只能解释几个问题。首先，不同地区的买家和开发商的意愿不同。例如，在第一季度整体销量上升后，或第一季度整体土地收购量上升后，他必须有一个开发过程，所以在两年的时间里，他必须不顾开发商的意愿和市场的意愿进行开发。第二，虽然中部地区的刺激力度在下降，但其基数以前相对较高，尤其是中部地区的一些大城市，其下降也是一个自然的技术下行过程。

叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

东方和西方的增长率相对较高，但它们的含义实际上是不同的。相对而言，东部地区近两年来的增长率下降趋势明显，尤其是一些中等城市，而西部地区之前的发展热情相对较高。因此，现在市场出现了一个转折点。

经济之声:西方的拐点更加明显。让我们来看看商品房的销售情况。今年前四个月，中国商品房销售面积超过2.77亿平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降了8.6%。此外，正如我们刚才所说，房地产开发投资的增长率已经下降。对房价的后续走势会有哪些方面的影响？

叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

叶檀:现在它处于成交量和价格下降的状态。当然，不同的城市是不同的。事实上，一些一线城市或一些开发商，因为前两年相对稳定，市场是好的，所以这样的开发商，他们的资金链仍然可以满足需要，日子相对更好；过去，激进的开发商，比如广药地产，日子不好过，或者一些开发商濒临倒闭。

叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

同时，不同城市的趋势是不同的。一些城市正在拯救市场，一些城市还没有取消限购，这表明城市有不同的基础，但总的来说，他们真的在走下坡路。此外，如抵押贷款或税收等领域，购买限制已经放宽，尤其是第一套房的抵押贷款已开始放宽。因此，解释政府对刚性需求的支持已被提上日程。

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经济之声:另一组数据显示，房地产市场的高库存是房地产投资增长率下降和销售面积下降的背后原因。根据该机构的研究报告，截至4月底，35个城市的新建商品房总库存同比增长2.6%，同比增长19.5%。近五年来，库存达到了历史最高水平。4月份，买家的观望情绪很重，这使得空.方面对房地产企业运营能力的希望下降库存压力很大。接下来会有越来越多的地方政府加入救援大军吗？

叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

叶檀:我们不能认为地方政府在拯救市场。地方政府是稳定队伍的军队，许多地方政府已经做出了努力，但没有办法出台核心政策，如抵押贷款政策和税收政策。地方政府可以做的是放松一些行政控制，给予一些税收优惠，主要是减税和放宽购买限制，但这些措施在非常低迷的市场中效果有限。因此，我们没有看到市场出现大幅反弹。

叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

从未来来看，首先，地方政府将参与市场救助；第二，像中央银行这样的部门将考虑第一笔住房贷款和市场承受能力，以鼓励刚性需求。因此，未来市场将会有各方的共同努力，希望市场有一个稳定的趋势，而不是急剧上升或急剧下降。

叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

经济之声:的确，房价的调整一直认为，如果能在一定程度上得到调整，就能挤出一些泡沫。但是，对于整体经济来说，如果房地产调整过深，也可能会给经济带来一些负面影响。因此，这一次我们看到，央行和中国银监会今天要求银行不要停止个人贷款，市场认为这只是出于保护的需要。你认为央行此时的行动如何？

叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

叶檀:央行维持稳定的意图非常明确。它不想鼓励投资和投机性的住房购买，但希望鼓励刚性需求的首次置业贷款，使房地产市场将相对健康。

然而，值得注意的是有两点。首先，鼓励刚性需求。刚性需求是否真的会出来，因为刚性需求有观望的情绪，不是你鼓励它，他很快就会出来；其次，对于央行来说，尽管人们希望银行不会停止放贷，但商业银行也是理性的经济代理人。如果抵押贷款利率低，资本成本高，商业银行为了保护利润而停止抵押贷款或减少抵押贷款是很自然的。因此，如果这两点不变，我们希望抵押贷款市场能够复苏，这可能更困难。

叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

经济学之声:最近，很多关于房地产的介绍引起了人们的注意。例如，万科董事会主席王石也表示，房地产可能前景看好，但现在通过购买房地产赚钱的阶段已经过去。现在投资者也很担心，对于一些有支付能力的人来说，现在是不是解决买房和买房问题的好时机？

叶檀：房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

叶檀:的确，性价比相对较高，如果你自己的资金能够负担得起，这肯定是一个好时机。中国房地产的黄金时代已经过去了，也就是闭着眼睛赚钱的时代，无论你在哪里买都赚钱的时代已经过去了。然而，考虑到中国的城市化进程，在白银时代，一些城市继续存在不同城市的分化，因此有必要避免在白银时代和黄金时代之间的过渡时期出现大峡谷，这不利于中国经济的发展。

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