杨明伟：房地产私募将呈爆发式增长

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“未来，房地产市场将出现分化，一些地区将出现风险，行业发展速度将放缓，但行业集中度将进一步提高。房地产业将从高速无风险的大赢阶段进入专业盈利阶段，行业将回归金融。行业属性和投融资能力非常重要，房地产金融尤其是房地产私募基金的规模将呈现爆炸式增长。”长富银辉基金首席执行官杨铭威在10月29日举行的“2015年金融领袖峰会论坛”上表示。

“回顾过去，我们可以发现，当房地产行业周期波动时，行业M&A活动将大幅增加。”杨铭威说，为了加快扩张，许多房地产企业都在以高杠杆的方式经营，他们抵御风险的能力很差。他们在市场调整过程中首当其冲。一旦市场延迟，他们将不得不选择合并和重组。

本轮产业周期调整的主导因素是市场供求矛盾。随着监管越来越市场化，杨铭威预计调整时间将比过去更长。同时，房地产业发展的马太效应日益明显，行业集中度不断提高，中小住宅企业的生存时间逐渐缩短。这两个因素导致了并购的大幅增加。

2014年，reits推进步伐加快，央行新政提出积极稳妥开展reits试点工作。杨铭威认为，“如果reits顺利实施，将对M&A房地产基金的发展产生积极的推动作用。M&A房地产基金将收购的资产打包成立房地产投资信托基金，在公开市场上出售，然后提取资金，以便成功退出。”

房地产行业已经进入股票时代，行业的急剧分化，加上突出的流动性压力，导致许多企业、项目和资产面临困境，导致大量折价购买优质资产的交易机会。杨铭威表示，“M&A房地产项目的机遇已经应运而生，并购将成为房地产基金新的发展方向。”

杨铭威表示，在特殊时期，房地产基金可以利用其运作的灵活性，聚集各种社会资金，收购或协助收购危机中的不良资产，并结合相应的优势资源，优化管理或进行资产重组，从而提升其价值，并在有利投资者的时机出售，实现双赢。

在具体投资业务中，长富银辉基金将原来的债务投资转换为股权投资，包括房地产项目和影视文化项目；从简单的资金提供者到“资金+专业服务”的角色。此外，长富银辉基金在项目管理过程中由被动管理转变为主动管理，不仅注重投资前的风险和项目的效益，而且非常重视项目的后续管理。

谈到整体宏观经济形势，杨铭威表示:“总体而言，2016年经济下行风险仍在控制之中。”长富银辉基金通过过滤法预测gdp趋势，发现经济有望在2016年第一季度见底，之后有望实现经济逐步复苏。同时，预计明年cpi将保持在2%-3%的合理水平，通胀压力不大。因此，适度而持续的货币政策、适当的汇率贬值以及积极的产业和财政政策将有助于经济的改善。

此外，长富银辉基金在最新的2015年长富银辉专题研究报告《历次危机中的资产价格波动及政策启示——中国当前资产价格分析》中指出，近期a股市场在短时间内发生了大幅调整。目前，上证50指数的市盈率只有10倍左右，在全球也处于较低水平，仍有很大提高。同时，流动性宽松将导致市场资本成本下降，这将有利于被深度回调的股票市场，发挥资本市场资源配置和服务实体经济的作用。