任志强：居民购房意愿是上升的 买房子就是买自由

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任志强，中国房地产协会副会长

2015年8月12日，视点新媒体主办的博鳌房地产论坛正式开幕。围绕本次论坛的主题“中国房地产在变革时期”，近千名房地产人士携手合作，寻找应对房地产变革的最佳路径，迈向房地产新时代。金融网站，作为唯一的金融门户支持网站，直播整个论坛。

中国房地产协会副会长任志强发表了主旨演讲，他说，从经济下行的压力来看，房地产市场无法挽救整个宏观经济，使其回到更好的发展阶段。然而，从我国居民的购房意愿来看，这种意愿正在上升，而且上升的速度非常快。历史上中国人为什么买房子？第一批买房的人可以自由购买。例如，你为什么在海南买房子？因为海南天气好，你想去旅游，但是酒店供应不足。你买了房子，你就更自由了。

以下是任志强讲话的记录:

主持人:接下来，让我们继续演讲。这位客人也是一位非常熟悉和喜爱的客人。他是中国房地产协会副会长任志强先生。他演讲的题目是《中国房地产市场报告》。 任志强:让我来说说为什么中国人会买房子，就像陈启宗说的那样。历史上中国人为什么买房子？第一批买房的人可以自由购买。例如，你为什么在海南买房子？因为海南天气好，你想去旅游，但是酒店供应不足。你买了房子，你就更自由了。

例如，当一个年轻人想买房子时，他不想被父母控制，她的婆婆和儿媳总是吵架，所以她的儿媳不想尊重她的婆婆，所以她只是分开生活，有自由。因此，只要追求自由存在，中国人就会买房子，因为我们的其他配套设施不完善。

让我谈谈今年上半年的房地产形势。首先是投资。许多人关注投资。连平和范刚特别谈到了房地产投资下降对中国经济的影响。

从历史上看，只要房地产投资高于固定资产投资，我国的国内生产总值就处于上升阶段，只要房地产投资低于固定资产投资的比例，就处于下降阶段。

这一轮房地产投资下降导致固定资产投资持续下降。两者的关系很密切，因为房地产投资的量太大，我们大概占到20%以上。目前，我国房地产投资增长率大幅下降，对宏观经济的影响非常大。

为什么房地产投资持续下降？其中一个重要问题是资金来源。在这里，我们可以看到，个人按揭贷款和国内贷款，正如连平刚才提到的，得到了银行的大力支持。

然而，我们分析，大部分个人抵押贷款都在二级市场，一级市场的比例很低。因此，从总体情况来看，银行在房地产投资中的资金来源很少。

但为什么央行的房地产投资比例很高，或者数额很大？他们中的大多数进入了一流的开发和政府的手中，进入了经济适用房，但它也属于房地产类别。我刚刚和连平讨论过了。他说，给一级开发项目贷款是最安全的，一级开发项目至少有土地。银行认为坏账不容易，所以他转移了很多资金，所以开发商没有钱。

如果你想投资增长，没有钱开发商怎么能增长？因此，从资金来源的关系可以看出，当我们不能从银行获得更多的资金支持时，你很难投资超过总额。

陈先生刚才自豪地说他没有负债。这里哪个开发商敢说你没有负债？我们大多数人依靠债务来解决问题。大部分债务比率，加上出售的资金，约占60%至70%。

土地是一个重要因素，其供应量也在不断下降。在2011年宏观调控之后，出现了急剧下降，一直持续到2012年。

因此，在2012年，我说过房价将在2013年飙升，但许多人不相信。他说，你为什么说它会在2013年飙升？正是因为此前土地供应大幅负增长，2013年才出现增长。到2014年，我们可以看到，这是一个持续下降的土地，这应该是开发商对市场的调节功能。当有大量库存时，肯定会减少土地购买，因为钱都在库存的房子上。

然后每个人都知道有这么多未售出的库存，你不能扩大生产。因此，减少建设和土地购买是开发商使用市场导向的方法来对抗政府的不良政策的一个重要条件。

不要限制需求，我们会减少需求，如果你释放需求，我们会扩大供应。因此，当政府没有完全解除对需求的限制时，每个人都不会迅速增加供给。

土地购买正在减少，另一个新建筑也在不断减少。这一新建筑在6月份略有回升，5月份接近负20%，6月份接近负16%，上升了4个百分点。其中，最重要的是一线城市在快速恢复中增加了新建筑，而二、三、四线城市的新建筑却没有增加这么多。

在销售方面，我们在2012年第四季度经历了低潮。许多人感到沮丧，认为今年会下跌。事实上，我们在去年年底的报告中提到，我们预计今年的销售将好于去年。2014年是我们历史上的第二个高峰年，达到12.6亿平方米。2013年，这一数字最高，超过13亿。今年到目前为止，它已经增长了3%。如果超过5%，

2013年和2014年的差距超过9000万平方米，约占12亿平方米的5%至6%。如果今年在去年的基础上超过5%到6%，增长将超过13亿，这很可能超过2013年的总销售面积。

正如我们早上所说，销售增长是历史上最好的时期。会更好吗？没有。因为今年的销售增长依赖于低价，所以价格还没有见顶。尽管一些城市出现了适度反弹和轻微反弹，但价格仍然很低。

因此，这里最突出的两个问题是住房和需求。从库存的角度来看，陈启宗先生刚才没有说对。我们的住宅库存约为4亿平方米，年销售额略高于10亿，因此库存为1: 0.4。办公楼和商场每年的销售量超过2亿平方米，而现在库存超过2亿平方米，比例是1: 1，所以这些东西能否在短时间内消化就比较麻烦了。

但是库存的一部分是许多办公楼不能出售，所以它们可以出租，所以在统计上有一些差异。

在这种情况下，地价会如何变化？土地价格从最低点略有上升。随着房价的上涨和销售的反弹，回收率很低。你可以看到这条线是倾斜的，但这个数字相对较小，只有0.5%，所以它只是增加了0.5%，而不是整体增加。

今年，我们可以看到一些地方政府已经开始限制土地，国土资源部的总量是有限的。例如，在北京，总量与去年相比下降了三分之一以上，接近一半。到6月底，年度计划只完成了22%，这远远不够。

这是因为他们认为，如果以低价出售，他们将失去并偿还当地债务。北京有6000多亿地方债务，其中3600亿与土地有关，其他地方也差不多。因此，他们必须高价出售，只有当土地价格上涨时，他们才会增加土地供应。

我们也可以看看过去几年发生的变化，即房价三起三落的高潮，而这一轮实际上是第三次下跌的低谷。5月底，库存首次下降，而不是增加。价格也是如此。它在五月和六月开始上升，这条小尾巴开始向上倾斜。

然而，许多人认为直接上升实际上是两个概念。我们称之为投降和缩小，也就是说，它不高于正负零。我们估计在9月份之前会在正负零以上，也就是说，在销售势头上升的过程中，9月份之后可能会回到正负零以上，现在仍然在正负零以下。

一线、二线、三线和四线城市之间存在巨大差距，因此中国的房地产政策不可能是全面的。我们可以看到，上半年一线城市率先反弹。一线城市的投资和建筑面积已经开始上升，所以从投资的角度来看，一线城市是略有反弹的主要城市。

这四个一线城市所占的比重非常大，约占总重量的17%，所占的比重非常大。因此，当投资回升时，它可能会保持一个稳定的状态，不会使我们的投资增长成为负数，而其他事情继续下降。

按月计算，6月份实际上只有2%，已经很低了。今年年初有10%的增长，所以到目前为止只增长了4%。

从建筑面积来看，三、四线城市的建筑面积仍在持续下降，所以我们说与5月相比，6月份的建筑面积反弹了近4%，主要是在一线城市。四个一线城市都开始迅速反弹，因此由于建筑面积的撤出，城市之间的分化开始加剧。

从土地购买情况也可以看出，一、二、三、四线城市的差距很大，一线城市主要是反弹，而二、三线城市没有恢复。

从历史规律来看，一线城市反弹后，可能要三个月左右才会传到二线城市，然后在一个季度左右就会传到三、四线城市。因此，每次受到监管，一线和二线城市的价格都非常高。三线和四线城市尚未开始上涨，房价再次下跌。当他们下次在上升时，他们刚刚开始上升，所以每次他们想上升，

因此，一线和二线城市并没有在之前的监管政策中遭受最大损失。正如陈启宗刚才所说，香港这么小的地方有这么多人，所以香港的房价跌了一次就涨了一次，因为每次跌了，都会吸引更多的人进来，越来越多的人进来，反弹的时候会变得越来越暴力。

我们现在看到的问题也是如此。当政府出台政策限制特大城市和大城市，希望我们的城市化主要依靠小城镇时，一线城市的价格迅速上涨。也许我们忘记了一个最基本的事情，那就是为什么农民要进入城市，而最重要的是农民和城市之间的收入差距太大。

对于农民来说，是通过进入三线城市和四线城市，还是通过进入一线城市和二线城市来改变他们的收入更好？显然，你进入大城市越多，你进入特大城市越多，农民工的收入就越高，那么你怎么能限制人们对更高收入的追求呢？

特别是，我们的许多政策提出了小规模城市化和城乡一体化，这意味着当一个人握着拳头时，你把五个手指分开，并平均分配。是因为五个手指分开了，还是因为一个拳头有力？

为什么我们的城市化不能得到改善？户籍和土地的限制导致了我们的城市化率。但是即使他们不能起床，农民也必须去大城市。

1980年，我们的城市化率只有20%，而印度的城市化率是25%，比我们高5个百分点。今年，我们已经达到55%，而印度的城市化率仅超过30%。印度缓慢的城市化率无法上升的原因是城乡收入比为1: 1.6。中国的比例是1: 3.2。

当城乡收入差距巨大时，农民会尽最大努力去城市，因为我可以赚得更多，即使我赚不到100%，在农村我也可以翻倍。随着时间的推移，城市的生活成本高了，我的收入也增加了。

在二线和三线城市，它可能是1到4，在一线城市，它可能是1到8。因此，当农民的收入在城市可以大大增加，他们肯定会去大城市。这是几位专家早些时候提到的。人口流动和城市化需求之间的关系是不对称的。收入越高，越不允许农民外出，越不允许城市化加速。收入越低，你越让他走，他就越不走。所以我们犯了一个错误，这个错误影响很大。

我们最需要做的正是大城市化的发展过程。如果没有大规模的城市化进程，如果你想让农民留在农村地区，成为城市群，你应该将土地私有化，以便工业总部和生产总部可以转移到土地成本相对较低的地方。我们还不能这么做，城市里的人还不能买房子。据说他们最近已经意识到他们想在哪里实现农村宅基地的转换。

如果我们不改变这种情况，将会非常麻烦。有什么问题吗？也就是说，一些人秘密购买并建造了家园，但是如果它没有被连接成碎片，如果它不能被连接成碎片，就没有好的学校，没有好的医院，也没有好的其他服务。你怎样才能把它变成一个城市群？因此，我们基本上违反了历史规律和经济规律的一些逻辑。

正如我们所说，大众创业和创新。创业的概念是什么？你应该是老板，每个人都能当老板吗？创业不应该由别人来领导，而应该由你来领导。如果你有这种能力，为什么还要费心为别人工作呢？

当我们说创新时，创新需要新的想法。你能不从零到一思考就创新吗？让我们看看这个世界，有多少创新创业的人成功了？不到5%。如果所有人都创新，95%的人将会死亡。你有责任吗？所以这是一个非常重要的问题。

让我们再看看，从商品房销售由负转正的过程来看，一线城市最为明显，而二三线城市才刚刚起步。

今年5月，许多媒体担心三、四线城市的房地产市场不会到来。从6月份的统计报告中，我们可以看到中西部地区的销售由负转正，东部地区在5月份出现了正增长。现在6月份，三个地区都实现了正增长。这是什么意思？这表明东部和中部地区的二线城市不多，主要是三线和四线城市，但它们已经发生了变化。因此，我们认为所有的城市都会在后期逐渐回升。

最小增长和最大增长的区别在于一线城市已经迅速恢复，而三线和四线城市仍处于低潮。因此，一线城市明显暴露出来，尤其是深圳。驱动一线城市增长率的指数非常高，已经超过18%。

因此，城市之间的差异需要所有开发商的认真关注，并不是所有的城市都能被一个数据所取代。然而，全国住房繁荣指数刚刚开始反弹，而且已经出现了这样的反弹。

从经济下行的压力来看，房地产市场并不能挽救整个宏观经济，使其回到更好的发展阶段。然而，从我国居民的购房意愿来看，这种意愿正在上升，而且上升的速度非常快。

重要的一点是我们的利率。当我们的利率下降时，一百万的贷款可能会增加20多万元。当利率高的时候，100万元的贷款会增加很多，除了30多万元的利息差额。因此，利率下降对城市发展非常有利，尤其是对房地产开发。