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牵手中信 朗诗如何吃城市更新蛋糕?

来源:大中时尚周刊作者:杜学君更新时间:2020-08-31 05:56:03阅读:

本篇文章2910字,读完约7分钟

9月8日,施琅绿色地产宣布将与中信资本共同建立一个城市更新投资平台,探索一线城市现有房产的改造。根据计划,合资平台总投资将超过200亿元。

吃城市更新的蛋糕显然符合施琅的转型战略。

2015年后,施琅从未在公开市场上抢过一块土地,它的目标是转变成一家轻资产服务提供商。

施琅集团董事长田明指出,到今年年底,施琅项目总销售额将达到300亿元,其中施琅的权益仅占不到一半。“大城市的土地越来越稀缺,可用于新开发的土地资源越来越少,人口越来越集中。因此,在北京、上海、深圳和香港等一线城市,将会有越来越多的现有资源整合。我们在发达国家已经看到了很多。例如,纽约从未停止过城市更新。”田明表示,施琅正在探索更符合未来市场需求的商业模式2.0版,从重资产到轻资产,从住宅开发到写字楼、酒店和服务式公寓,从简单的建设和开发到更新,从房地产开发到金融基金,以及运营、装修和养老等相关项目的副产品。这种商业模式符合城市更新的主题。

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在该行业中,施琅以擅长合作而闻名,自2015年以来,它收购的30多个项目几乎都是与其他企业或金融机构合作开发的。在城市更新领域,施琅延续了过去的风格,并利用金融资源创建了中信资本。

此前,施琅和中信资本有过合作经验,他们合作改造了上海的一个酒店式公寓项目,该项目即将出售。投资平台建立后,施琅上海长风项目将作为种子项目注入其中。“当我们做种子项目时,就会有新的项目。我们两个家庭必须先付一部分钱来做这件事。对于每个项目和基金,可能有一些特定和不同的退出方法。但就平台而言,施琅和中信是长期合作关系。”田明说。

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股票房地产市场

在一线城市,现有房产的改造已经成为开发商和资本追求的新领域。“一线城市和一些一线、二线城市的主要资源越来越稀缺,导致地价不断上涨。我们注意到这些城市有大量的现有物业,存在设计落后、设施落后、管理落后等问题。另一方面,对高质量的商业和住宅需求也有要求。就像过去的市场一样,我们认为中国的房地产业正在从土地加开发模式向现有房产改造和城市更新模式扩展。”中信资本董事长张逸晨表示。

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在易居(中国)企业集团总裁丁祖昱看来,在成熟市场如北京、上海的二手交易已经超过了一手交易,存量资产的转换将成为未来城市更新的主流。“做新的总比做旧的好,做旧的不值得。”

政策逐渐倾向于这个领域。以上海为例:上海从去年开始大规模推进城市更新,并成立了专门的城市更新办公室。去年,上海市出台了《上海市城市更新实施办法》,同时出台了一系列实施细则和规范性文件。这种实施方式最大的亮点是,土地使用者可以直接参与城市更新,而不像过去那样,所有土地都必须由政府收集和储存。

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戴德梁行中国区总经理叶认为,城市更新可以享受各种红利,首先是红利。“大部分都是股权并购,会有一些分红,包括一些前人留下的损失。M&A得到保证,只是为了尽快完成交易,并愿意降低价格。”

最大的是运营红利。现有房产的翻新通常是收购旧房产并对其进行翻新。经过合理的运作,他们将被出售或长期持有,以获得租金收入。“在政策红利方面,政府对这类项目的支持力度更大,在容积率和一些设计方面可能会给予更大的灵活性。这关系到未来,目前还没有具体的扶持政策。”叶对说道。"通过市场力量和政策合作,城市更新将为投资者带来巨大的商机."张逸晨说。

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基于这一判断,施琅和中信资本决定建立一个投资平台,专注于现有房产的投资。中信资本是中信集团的成员。其核心业务包括股权投资、房地产基金、结构性融资等。,管理的资金超过70亿美元。中信资本的房地产投资业务始于2005年,共投资20多个住宅、购物中心和写字楼项目,总面积超过400万平方米,总资产超过80亿美元。

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据了解,双方的合作结构是50:50,50-50的股权和联合管理。中信资本和施琅旗下的绿杉投资将作为联合投资者和基金管理人,为该项目做出资金安排和投资选择。施琅的绿色房地产交易团队将负责项目的开发、改造、销售和运营,最终双方将找到适合具体项目的退出方式。

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瞄准一条线

中信资本房地产投资部董事总经理蔡玉洁表示,在投资平台下,双方各有优势:施琅可以充分发挥其房地产投资开发的经验,在项目价值发现、定位、专业设计、改造实施和运营方面具有优势,而中信资本可以充分发挥国内外资源动员的优势。

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蔡玉洁介绍说,投资平台偏向于投资上海、北京、深圳和香港等一线城市以及一些实力较强的二线城市的核心区域的股票型房地产。涉及的项目类别包括住宅、服务式公寓、办公楼、酒店和购物中心。低估值和高安全边际的替代项目,然后通过技术能力的转化来转化和提高价值,并在条件满足时适当撤出。"

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目前,中信和施琅的第一批投资基金都是自己的基金。根据计划,市场资金将在后期寻找,因此每个项目的退出安排也取决于资金的性质。

“事实上,最理想的方式是我们有中长期资金来匹配我们的项目,因为有些项目规模相对较大,需要较长的周期,而有些项目周期较短,所以我们可以用短期资金来匹配它们。目前,我们已经建立了一个平台,将来可以拥有不同的金融产品。”蔡玉洁说。

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不同性质基金的参与也决定了双方投资模式的多元化。田明强调,除了快速销售之外,还将考虑在未来对收购项目进行改造后的自我维持经营:“看看未来租赁物业的成本,如果成本与租赁价格之间的关系能够建立起来,那是可以做到的。我们愿意尝试各种方式。”

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旧楼翻新空房有什么好处?

施琅和中信资本最初将内部收益率设定在12%至18%,这是一个相对谨慎的数字。蔡玉洁说,在过去房地产暴利时代,投资回报率很容易超过30%,但今天,土地成本越来越贵,上海新世界第三期回报的净收入已降至3%左右。"现在所有理性的投资者都不应该期望轻易超过20% . "“我们不看静态回报率,不考虑时间因素,只考虑投资多少钱和我赚多少钱。没有时间维度的概念。回报尽可能高,但总的来说,风险和收益是对称的。”田明补充说,例如,在城市的核心区域,维持和增加价值的能力很强,实现现金的能力很高,这意味着风险很小,对回报的需求会减少。然而,在一些地方,项目的流动性几乎很差,潜在的风险很大。

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在投资平台建立之前,施琅和中信资本已经在上海测试了施琅新西郊项目。该项目的原名是虹桥绿色花园。去年,施琅以5.4亿元人民币收购了海外项目公司,单价为3.5万元/平方米。现在项目周围销售的新房已经超过10万元/平方米。

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该项目原本是一套服务式公寓,租给在上海的日本和韩国员工,租金收入是主要因素,但实际上,项目中的每户都有独立的房产证,可以单独出售。

作为20年前的老项目,虹桥绿色花园的改造面临诸多挑战。针对项目存在的“居住面积小、建筑楼层高、低、无会所、采光、通风、景观差、停车位少”等问题,施琅从立面、公共空厅到室内装修进行了全面改造,并引入施琅独特的绿色理念,通过智能化手段实现室内恒温、恒湿、恒氧。

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申,执行副总裁,房地产和总经理的绿色雪松资本,表示,经过重新设计和定位的项目,将退出零售价格相对较高。“将来,我们可能会发现一些不会出售的项目。它可以持有一段时间,因为它可以产生现金流。在我们有了稳定的现金流之后,我们就可以通过abs实现项目的退出。”

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