聂梅生：抄底美国楼市已错过了最好时机

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聂梅生，中华全国房地产商会创始会长

2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界和学术界权威人士出席，以凝聚共识，树立信心，推动中国经济结构调整和房地产市场转型多元化健康发展。中华全国房地产商会会长聂梅生出席论坛并发表主旨演讲。聂梅生表示，美国房地产市场错过了一个好机会。

聂梅生认为，外资增加了对美国房地产市场的投资，交易指数上升了，而空的购买率下降了。因此，人们错过了在美国房地产市场逢低买入的机会。与此同时，她预计一线城市的增长率将会放缓。

聂梅生说，去年，中国买家的海外商品房和商业地产超过100亿美元，今年这个数字还会增加。“2014年第一季度，中国房地产企业投资近1000亿元，超过了去年的投资总额。据估计，2014年中国的跨境房地产总额预计将超过300亿美元，因为第一季度超过1000亿元，今年将有很大的增长。”

聂梅生认为，原因有三:一是国内房地产的现状；第二，人民币在一段时间前是宽松的；第三，中国1000亿房地产企业对其增长感到困惑。“在目前的情况下，依靠规模扩张已经不是原来的情况，所以压力比较大。住宅企业集体出海是对的。国内外的对比相对较大。例如，中国住房企业的融资成本一直很高，但海外开发贷款和资金使用及融资成本远低于中国，这导致中国住房企业走出国门。”聂梅生说道。

以下是聂梅生的发言记录:

聂梅生:大家都说好！非常欢迎您来到美丽的三亚参加博鳌论坛。今天演讲的题目是“中国房地产海外投资之路”。

首先，让我们谈谈为什么我们应该投资海外。今天，我们主要谈论的是在美国投资，而其他人则不在此列。众所周知，通过明天和今天下午的论坛，我们会明显感觉到中国的房地产正处于调整周期，这一调整与以往相比是一次深度调整。在这种情况下，让我们来看看美国的房地产周期。

美国房地产具有明显的周期性，市场化程度相对较高。中国的房地产周期处于下行周期，而美国处于上行周期。在这种情况下，考虑在美国投资是明智的。

从2005年的最高点到2009年的最低点，美国经济现在的情况如何，这就是gdp的情况。然后开始回升，现在是2014年。根据增长曲线，将会有一个持续数年的稳定回升期。2014年，美国经济复苏保持上升势头，预计今年美国国内生产总值将达到2.25%至2.35%，领先世界发达国家，预计明年美国国内生产总值将略高于今年。

让我们来看看美国的就业形势。新的就业率在未来几年将保持正增长。自2008年以来，经济一直在改善，就业率保持正增长。就业高峰出现在2007年，并在2014年达到另一个高峰。在这种情况下，我们知道美国经济正处于上升周期。

让我们看看人们更关心的美国所谓的量化宽松政策是否会退出并上升。

预计未来利率将小幅上调，市场已接受小幅上调并消化了相应因素。根据美国十年期国债的资本收益，房地产属于资本收益。2013年后，资本收益大于稳定的10年期国债收益，这表明房地产投资在未来几年有很大的吸引力。事实上，我们可以看到美国的人口结构发生了变化。1979年至1995年间出生的人口超过7200万。他们选择什么？他们结婚晚，生孩子晚，步行乘地铁，然后再回到城市工作。以前的美国梦是在城市工作，在郊区买房子。现在，这些人更有可能在城里租房子和买房。因此，在美国哪里投资，我们还需要分析人口结构。

美国房地产市场活动指数

由于外国资本增加了对美国房地产市场的投资，交易指数上升了，空的购买率下降了。寻找廉价美国房地产的机会已经错过，一线城市的增长率预计将放缓。

从写字楼、工业地产、商业地产和出租公寓来看，商业地产已经达到了历史的平衡点，在2012年和2013年有了大幅增长。目前，空投资的房间可能是租来的公寓，而且还在继续上涨。

曾经是市中心的Cbd和写字楼是最高的，其次是出租公寓，现在处于领先地位，其次是零售、酒店、工业地产和郊区办公楼。

与2007年的最高房价相比，2013年酒店式公寓的价格已经超过最高点5%，这尤其值得我们考虑。纽约、华盛顿、洛杉矶和旧金山的现有房产价格已经超过最高点20%，涨幅最高。机构投资者已经将视野扩展到其他热点地区，因为这些城市是美国最重要和最具代表性的城市，已经超过最高点20%，其他地区的公寓也将上升。

中国的形势

2013年，中国房地产企业走向大海，中国资本走向世界。去年，中国买家在海外商品房和商业地产上的支出超过100亿美元，今年这一数字还会增加。2014年第一季度，中国房地产企业投资近1000亿元人民币，超过去年的投资总额。据估计，2014年中国跨境房地产总额预计将超过300亿美元，因为第一季度已超过1000亿元人民币，今年将有较大增长。第一个原因是国内房地产的情况，第二个原因是前一段时间人民币宽松，大家都担心贬值，所以都投资人民币。第三，中国1000亿房地产企业对其增长感到困惑。在目前情况下，依靠规模扩张已经不是原来的情况，所以压力比较大。住宅企业集体出海是对的。国内外有很大的差异。比如，中国的房企融资成本已经很高，但海外开发贷款、资金使用和融资成本却远低于国内，这就导致中国的房企纷纷下海。

2013年，海外绿地投资610亿元，其次是总部基地、泽鑫地产、万达等。美国的分布情况占48.66%，其次是英国、泰国等。今年会有一些变化，总体格局不会改变，美国仍然遥遥领先。

2013年中国买家海外购房的目标国家比例

美国的比例达到20%，其次是澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、新加坡、马来西亚、德国等。中国买房的目标与投资的目标是一致的。

中国人海外投资的目的是什么，中国人在海外做什么？宜居人口占43%，其中大部分是移民。今天，亨利是最大的移民房地产。教育位居第二，占24%，投资达到23%，度假为28%，这是中国海外投资的比例。

首批投资目标城市是洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、欧文、奥兰多等。无论是投资还是买房，都是按照这个顺序。

财产状况

住房仍是生活需求的主要产品，其中公寓占71.26%，连锁公寓占21%，独栋别墅占41%，联排别墅占40%，公寓逐渐增多。

哪个城市的人在海外买的房子最多，谁在海外买的房子最多。第一个不是北京，而是上海、深圳和广州，或者北方的四个城市，广州和深圳，其次是重庆和成都，差距比较大。上海占海外买家的16.83%，遥遥领先。

你买的房地产是什么？2013年，西雅图智能岭别墅排名第一，这是一个由美国房地产巨头开发的项目，非常强大。中国在海外投资时，努力与他合作，其次是墨尔本、伦敦和英国。

在当前的背景下，商会应该做些什么？我们正在做五件事。海外投资的模式是成立基金，集体出航。我们过去常常一个接一个地收购海外公司，但效果并不好。最好为中国企业设立一个基金，并通过该基金与海外公司建立联系。这样，我们就可以集体启航，搭建一个国际平台，然后建立融资渠道来选择客户和配置资产。

通过政府间合作，包括中国驻美国大使馆的协助，该平台与各国政府和市长联系，寻找合适的项目和企业。房地产企业之间的对接，包括与美国乌里等行业组织、金融行业和房地产行业组织的对接，参加他们的年会，轻松把握他们的脉搏，然后与领先企业对接，包括美国住宅行业的领先企业和美国顶级房地产企业。

业务登陆美国，中国商会在美国成立，为中国企业走出去搭建了一个海外平台。例如，纽约市长布隆伯格授予中华全国房地产商会办公室，并与休斯顿市长就投资房地产、开设沙龙、谈判和沟通会议等进行了交谈。中国对美国房地产的投资激增，包括万科和其他企业，今年将有更多的企业走向海外。

让我们谈谈基金。我们成立了精英国际房地产投资基金，由商会和房地产企业组成。每个人都可以参与其中，以便与外国企业联系。

项目基金是机会基金平台下投资的最后一个海外项目。该基金是一个双层gp。这并不意味着机会基金会拿走所有的全科医生，我们项目基金的投资者也不会有兴趣，因为他们不能分享全科医生，所以这是由两层全科医生完成的，这里不再详细描述。

现在有了变化。项目基金引入了机构投资者，这是最近的一个重大突破。最初，他们都是我们项目基金的成员，他们都是主流的房地产企业和投资者。例如，项目1就是由这些人投资的。最近，有一个重大突破。有非常强大的国内金融机构，如银行，参与项目资金。在这种情况下，我们分为优劣势，60%的机构投资者和40%的开发商投资，这将是更好的项目。这个项目很成功。18日，他们将在美国投资。

投资类型包括常春藤系列等。，这里不详细介绍。

美国著名的住宅企业是非常负责任的企业。在股权投资中，我们将其分为优先和次优先。开发商很少投资10%的股权。一般来说，美国开发商投资不多，这基本上是通过融资解决的。这样，股权占40%，债权部分由美国企业支付给大银行。中资企业也参与开发贷款。例如，中国工商银行(报价、咨询)参与了第一个项目，并提供了开发贷款。前40%是可用的，60%是开发贷款。其中三家公开招标，包括汇丰银行、工商银行等。最后，根据各银行的出价，利率只有2.5%。在投标的情况下，获得了2.5%。中国的发展贷款有多高，而且还是金融贷款

回报率情况

项目总回报率为29%，分为优、劣两类，开发贷款为2.5%。看这种情况，每个人都知道投资结构不同于中国。第一个项目的目标地址就在洛杉矶湖人队的家附近，格陵兰岛也在附近投资，已经启动并正式实施。

既然第二个和第三个项目即将开始，仍然有资金的机会。如果每个人都感兴趣，那还是有可能的。这是因为机构投资者在18日和19日进行了令人尊敬的调查，打包并形成了一份基金报告来做这件事，而不是一个接一个地做。例如，如果你投资三个项目，你可以在这三个项目之间分配。包括达拉斯高级公寓项目和休斯顿项目，投资者的内部收益率杠杆可达23.38%。这里的土地是在金融危机期间获得的。当时，地价非常便宜。现在，如果你开发它，你可以得到一个好的回报率。休斯顿项目投资率达到26.22%。这两个项目形成一个资金包，每个人都将投资这个资金包进行分配，将来也会这样做，将许多项目形成资金包，而不是一对一的投资项目。

让我们来谈谈lennar在美国的第二大开发商，它于1954年在美国成立。它在美国16个州和33个城市拥有5700多家附属公司。去年，它建造了18000栋房子。我们的基金集体出海，成立了一只基金，并与国内机构投资者联手投资lennar，因为它有几个优势。

1.25%股权资本的联合投资不是投资。

2.伦纳尔承担所有担保。如果我们单独出去，律师和会计师会有麻烦，并成立团队。lennar承担所有这些担保，因此贷款将更加优惠。对于中国企业的同一个项目，这里的利率是2.5%，而另一家中国大型企业的利率是6%，因为信用状况不同，两者之间的差距超过一倍。如果建安的成本无法控制，我该怎么办？lennar将承担建安成本的超支部分，他们将承担建设和施工部分。在集体出海的前景下，我们会少冒很多风险，迈出第一步，不会一下子掉进沟里。

整个情况是这样的。仍然有很多机会。今年仍有许多活动，尤其是在美国、澳大利亚、英国和欧洲投资的机会。通过今天会议的交流，大家将能够了解中国企业将如何走出去，这将比2013年取得更大的进步。感谢您的关注。

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