顾云昌：楼市变态 明年不会好到哪里去

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顾云昌认为，中国的房地产市场正在发生巨大的变化，这可以概括为三个变化:第一，异常情况，第二，不良品味和第三，变形。异常情况是房地产市场的异常情况，整个市场都是异常情况。

顾云昌表示，房价红利越来越少，货币政策不能再像以前那样宽松。此前发行的过多资金被存放在房地产市场和产能过剩的行业。当整个经济出现新常态时，房地产也出现新常态。

顾云昌说，现在房价下降的趋势是事实，行业调整正在进行。这些调整比过去更加深入。然而，他认为房地产市场不会崩溃，也不可能崩溃。至于年底是否会见底，他觉得很难说。

他解释说，从过去的调控来看，房价上涨到一定阶段后会有所回落。首先，房价增长率下降，然后房价下跌。今年到目前为止，中国房价已经连续四个月逐月下跌，当然还在逐年上涨。然而，根据以往的经验，环比下降至少是半年甚至九个月。从宏观经济整体水平来看，周期性变化是深层次的调整，即使明年是好的，也不会有任何好转。

以下是这次演讲的记录:

顾云昌:我已经被每个人的谈话陶醉了，所以我需要每个人让我振作起来。我的题目是“转型升级，适应新常态”。今天早上7: 30，我在餐馆吃了早餐。我遇到了一群从跑步回来的英俊的男人和漂亮的女人。有人叫我带路，但我没有跑，因为我今天早上没有起床。看到他们汗流浃背地跑了一个小时，我想我受不了了，因为我已经进入了一个新的常态。我想我想和他们在一起。我只能走得快，但我不能跑。如果30年前或者40年前我应该和他们在一起，我承认我已经进入了一个新常态。然后中国的经济进入了一个新常态，这可以用三句话来表达:换挡、痛苦和消化。这三句话叫做三个时期的叠加:第一，经济增长的转折时期；第二，结构调整的痛苦时期；第三，原政策的消化时期。4万亿带来的影响和巨大后果应该消化。这是中国经济的新常态。但是，与此同时，还有一种说法，即中国仍处于一个重要的战略机遇期，这也是我们今天对中国经济的看法，中央已经强调了这一点。

在这情况下，我想谈一谈楼市的“三变”。我认为中国的房地产市场正在发生巨大的变化。这种变化可以概括为三种变化，第一种是不正常的，第二种是不好的味道，第三种是变形。异常情况是房地产市场的异常情况，整个市场都是异常的。在过去的两天里，我们讨论了分化和下降趋势的问题。许多专家认为现在不是向下，而许多经济学家认为现在是向下。区别在于人们对下行链路的理解和他们对下行链路这个词的理解。有些人认为下跌是向下的通道，而另一些人认为下跌是一种现象。例如，每个人都承认，中国经济正在走下坡路。如果中国经济增长率从10%变为7.5%，那么房地产肯定会下跌。所以我说下降取决于你如何看待它。今年上半年，我们的其他指标实际上有所下降。一是土地销售面积下降，二是新开工建设面积下降，三是销售面积下降。这些主要指标都在下降，只有一个指标在下降，那就是投资增长了14.1%，而去年是19.8%。从这个角度来看，今年上半年我们的房地产肯定远远落后于去年。

去年，我们关注的是差异化问题，今年，我们关注的是下降趋势。我认为市场已经进入新的正常状态，我们的经济增长已经放缓。看房地产的发展，要从长远的角度把长期和短期结合起来。我们已经看到了许多国家的房地产分析。中国在2000年后有了房地产市场，也就是说，在真正的住房制度改革之后，我们只有十几年的历史。发达国家的房地产市场平均有18年的长周期。如果我们遵循18年和20年的周期，我们已经看到，自1998年以来已经过了18年，现在整个周期已经下降。中国的经济学家、中国官员和世界各地的经济学家都不明白为什么中国的房地产会在过去达到高潮。什么原因？因为中国的房地产市场，除了中国宏观经济保持10%的发展之外，与世界有一个最大的不同，那就是中国进行了住房制度改革，而改革的红利是我们过去10年来最大的红利，这在世界上任何一个国家都没有，只有中国才有。这样的奖金将我们的房地产推向了黄金时代。但是，你应该看到，经过十多年的发展和住房改革，人们已经买了房子，现在这种红利已经没有了。未来，我们对市场的驱动力不能再像火山爆发一样，而已经进入一个相对稳定的状态，这就是我们所处阶段的一个表现。

房地产发展背后也有强大的货币支持。现在我们都越来越清楚为什么中国的房价上涨过快，而主要原因是货币。金融专家说，我们的m2是gdp的200%，而中国的m2现在已经超过120万亿元，这几乎是美国广义货币的两倍。但是我们的国内生产总值只有美国的60%或70%。很多钱去哪里了？在过去的20年里，广义货币的年增长率约为20%，国内生产总值增长率约为9%，消费物价指数约为4%。加起来，不到14%的钱就够了，但我们的钱增加了20%。房价上涨了6个百分点，这就是我们房价上涨过快的原因。

现在，房价的红利越来越少，我们的货币政策不能像以前那样宽松，因为钱存在我们的房地产市场和产能过剩的行业。当整个经济出现新常态时，房地产也出现新常态。2013年，当销售额有点透支的时候，2014年马上就变冷了，这是一个冷循环的概念，2014年只是大循环和小循环的重叠。事实是，房价正在下跌，行业调整正在进行。这些调整比过去更深，所以我认为这次调整是一次深度调整。今年会见底吗？很多朋友都说他们希望在下半年见底，明年见底，这也是我们的希望。今年，当有人说房地产市场将要崩溃时，我说它不会崩溃，也不可能崩溃，但很难说它是否会在年底见底。因为从过去的调控中，我们可以看到房价上涨到一定阶段后会有一个下降。首先，房价增长率下降，然后房价下跌。今年到目前为止，我们已经看到中国房价连续四个月环比下降，而且仍在逐年上升，但从以往的经验来看，环比下降至少已经有半年甚至九个月了。明年怎么样？当然，我们希望明年会更好，这是每个人的愿望。然而，总体宏观经济水平和我们的周期性变化是深刻的调整。即使明年更好，也不会更好。这是我的判断，它可能与我以前的判断不同。总之，我认为房地产市场是不正常的。这种状态已经改变，进入了新的常态。这种新常态应该引起我们的极大关注。

为什么中央政府会评判新常态？因为中国经济的潜在增长率不再是10%，有人说今年的潜在增长率是7.5%，明年是7%，明年甚至更低。中国的结构调整，我们已经看到10个国家的结构调整，基本上比我们好。随着中国房地产业的发展，出现了产能过剩的局面。过去几年，我们一直在喊房地产市场供不应求，但我们发现2009年前后发生了很大变化，即金融危机后，我们的信贷政策宽松，在4万亿元的刺激下，很多地方拼命卖地，导致大量开发。如果在2008年之前供应短缺，那就已经出现了供大于求的局面。

现在，政策已经改变了。过去，我们的监管是为了抑制房价。最近，一个信号出来了，那就是政府提议减少库存，这是当地市场面临的一个问题。我们的大多数市场已经存在去库存化的问题。我们已经改变了政策，从压低房价转向减少库存，这是一个重大转变。即使在市场变化之后，政策也在变化，我认为这是最大的变化。李克强总理说，不同的城市应该有针对性，分类监管应该开始。现在我国越来越多的城市面临去库存化的问题。另一项政策是限制购买。贷款对买家来说非常重要。金融政策不变，房地产市场就有可能逆转。此外，我们必须等待，看看当我们的货币政策被恰当地释放时会发生什么。

第三是工业的变化。中国的房地产市场已经从买方市场转变为买方市场。买方在买房上有最终决定权，卖方市场必须全心全意为人民服务。只有你全心全意为人民服务，人民币才能为你服务。必须使用细分市场。在我们的转型中，粗放型产品应该转变为三种产品(绿色、差异化和服务化)。只有制造出好的产品，真正为你的买家着想，你才能赢得市场的胜利。

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