五矿建设董事总经理何剑波：五矿长跑

本篇文章8156字，读完约20分钟

正如何剑波所说，2014年，行业变化来得很突然，没有重大突发事件，没有政策原因，也没有指数事件。不知不觉中，市场发生了巨大的变化，就像股市的下跌。

对于那些有准备的人来说，改变意味着机会。据何剑波介绍，2013年，在市场依然良好的情况下，五矿建设在控制风险、梳理发展战略的同时，获得了未来房地产业务的三大原则，即聚焦、加速、升级，应对这一轮周期性变化，同时也寻求实现公司的跨越式发展。

行业:更可怕的变化

何剑波认为，目前房地产行业的调整与前两次有很大不同。在2008年的调整中，虽然房地产行业出现了泡沫，但涨幅相对较高，但主要受到外部因素的影响。面对世界金融危机，政府出台了4万亿措施来应对，结果大起大落。

2011年底至2012年的第二次调整主要是受国务院限购政策的推动，此次调整实际上是为了吸收4万亿刺激政策引发的房地产泡沫。

“所以这两次是具有里程碑意义的事件，以国务院文件的形式发布，整个市场迅速降温。”何剑波总结说，大约一年后，一些积压的需求被释放，一些政策被放松，市场立即恢复了它的好日子。

相比之下，这种调整既没有外部影响，也没有行政干预，而是有更特殊的背景。首先是基本面因素的影响，即整个宏观经济处于下行通道。新政府上台后，要稳定增长，调整结构，推进改革，改变过去粗放的发展方式，即降温。

“支持房地产开发的最重要的指标是经济增长率，因为经济增长带来了居民收入的增加，进而带来了支付能力的提高，并且有对房价上涨的需求。”何剑波解释道。

第二个因素是整个房地产的供求结构发生了很大的变化。在过去的几年中，供应基本上是短缺的，特别是在开始的时候，普遍存在短缺，然后在一线和二线城市出现短缺。现在，除了一些城市外，供需总体上是平衡的。

何剑波认为，在过去的三年里，当房地产市场非常热的时候，投资规模和建筑面积，包括土地转让的规模，都非常大和成倍增长，这导致了大量的后续供应。供应在短期内不容易消化。

“这种变化比政策干预更可怕、更深远、更持久。它是实质性的，而不是短期的，这是一个基本因素。”此外，财务因素也有一定的影响。“今年的财政政策也在收紧。整个银行的资金非常紧张。发展贷款和各种抵押贷款都很紧张，成本很高，这也影响到房地产企业的营业额。”

对于负债累累、财务杠杆高的房地产企业来说，营业额非常重要。例如，何剑波说，许多房地产企业的平均资本成本是8%到10%，甚至更高。而房地产的净利润率一般在10%左右。如果这些基金在这里呆一年，就没有利润，如果在那里呆两年，就可能赔钱。因此，对于房地产行业来说，金融也是一个非常重要的晴雨表。

“从去年到今年的这个时候，它恰好是一个倒V字形，现在对这个行业来说无疑是一个挑战。”不过，何剑波也指出，调整对行业来说不一定是坏事。紧张的市场和一定的压力会使开发商和整个行业更加冷静和理性。

他进一步解释说，如果市场继续像这样上涨，风险并没有被消除，而是在累积。也许当泡沫在最后一天破灭时，每个人都会失去一切。然而，如果在这个过程中出现几次收缩、一些压力甚至销售下降，这将是对所有企业的一次压力测试，这将使每个经营者冷静地审视自己的经营战略是否正确，自己对市场的判断是否过于乐观，以及自己的抗风险能力是否良好。

企业:看谁跑得长

即使在2013年市场平稳运行的情况下，在何剑波的领导下，五矿建设仍保持着稳健的发展风格。

以征地为例，在去年土地市场繁荣、高地价征地成为常态的行业背景下，五矿建设参与投标的每个项目都没有火爆的局面，最终项目的地价一般在20%-30%的可接受范围内。

更重要的是，五矿建设去年在开发、销售、创先争优的同时，梳理了自己的发展思路和战略。现在它也可以作为公司应对行业周期性调整的策略。

第一是聚焦，它包括两层含义。一方面，要把重点放在投资领域，成为重点城市。重点城市包括经济发达地区，如长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区，包括一些一线和二线城市。进入三线是非常谨慎的，另一条是选择管理团队能够辐射的区域和城市。

另一个重点是产品，这主要是基于住宅开发，占70%，在住宅开发，第一个变化是需要的。“我们不排斥业务，但我们必须专注于销售导向型业务。”

二是加快和提高开发管理的速度和效率。缩短开发周期和加快开发速度最有效的方法是标准化和系列化。

五矿打造的产品形成了一个系列，一个是位于市中心的金城系列，定位于南京余江金城、崇文金城等中高档城市的高层住宅。去年年底收购的长沙地块也准备开发金城系列。

此外，五矿的产品线还包括位于经济发达地区远郊一线城市和小城镇的豪宅，主要专注于休闲和度假产品。

第三是升级。何剑波表示，升级意味着公司管理等各个方面都应该得到显著改善。“我们制定了十大行动，包括投资、财务管理、人力资源管理、品牌管理、客户满意度等。每年我们都必须有一个任务和指标来改进和提高，这样我们的管理才能提升到一个新的水平。”

在何剑波看来，房地产企业核心竞争力的重要体现就是把握行业周期，因为房地产周期很强。在过去，仅仅六七年就有三个周期。基本上，两三年是一个周期，来的快，去的快，涨的快，退的快，所以我们要注意。

与许多同行的观点一致，何剑波也认为，房地产行业现在正进入下半年，也就是说，企业应该有一个全新的概念，那就是，这个行业不是那么容易赚钱的。“前半段是短跑，后半段是长跑；看看谁在上半场跑得快，谁在下半场跑得长。”

同行:不要做艺术家

除了行业大趋势的变化，在新陈代谢的规律下，新的故事和角色不断出现在房地产界。

今年上半年，融创对绿城的收购引起了业内的广泛关注。谈到绿城，何剑波直言不讳地说，好的不等于贵的。他认为绿城高昂的土地成本已经成为一个沉重的负担。“项目的成本是存在的。我认为土地成本高是一个基本因素。”

同时，何剑波还指出，作为一个房地产企业，它不应该只做一个类型的项目，而是需要有一个整体的产品线，产品组合和业务组合。产品线过于单一，当存在风险和投资需求下降时，就会出现问题。

“绿城的定位是成为中国的劳斯莱斯，如果你下注正确，你可以做得很好。绿城确实引领着这个市场，但只有当公司拥有充足的资本时，它才能生存。归根结底，房地产开发商是企业家，而不是艺术家。”

至于房地产企业的海外淘金热，今年已经达到顶峰，何剑波认为，政治因素是开发商必须认真考虑的风险。他举了马来西亚为例，这个目的地是房地产企业集中出海的地方。东南亚很多国家政局不稳，有更多反华情绪，在海外大规模建设项目，总有一天会有反对的声音。

“海外投资和国内投资有很大区别，不是在语言和文化上，而是在政治上。因为任何国家都必须保护自己的利益，而这种利益往往以政治的形式反映出来。”

今年以来，电子商务的兴起也成为业界的热门话题，与互联网相结合的几个房地产平台的诞生也赢得了足够的关注。何剑波认为，新兴平台确实存在需要突破的问题。就销售而言，房地产有其自身的许多特点。

首先，房地产是一种总价格很高的产品，所以消费者会非常谨慎，愿意为交易付出更多的时间和精力。

第二，房地产是一个真实的东西，它是一个房间和一个价格。每种产品都不一样。如果你必须到野外去看它，你就不能看它，你可能会被愚弄。

第三，房地产交易在国家法律体系中是一项非常严格的交易，而且有非常严格的法律程序，所以这些东西不能在网上实现。“虽然电子商务和房地产结合在一起，但营销是先锋和第一个实验领域。但由于上述因素，成功并不容易。”

以下是视点房地产新媒体对五矿建设董事总经理何建波先生的专访:

观点房地产新媒体:每年我们都去拜访何总。今年你做了什么改变？五矿集团发生了什么变化？

何剑波:很难一概而论。在这一年里，个人发生了一些变化，企业发生了一些变化，市场发生了更多的变化，行业也发生了更多的变化。

众所周知，行业的变化主要是从今年年初开始的，与去年相比应该是两个不同的日子。去年年初，它开始低开高走。今年，它开始高开低走，这是完全向下的，变化很快。

事实上，没有重大的突发事件或政策原因，也没有指数事件，在你知道之前，市场已经发生了巨大的变化。

观点房地产新媒体:就像股市的下跌吗？

何剑波:是的，我认为今年的市场调整有其自身的特点。在过去的五六年里，我们经历了三次调整，今年的调整与前两次不同。

2008年的调整主要受外部因素影响。虽然房地产行业存在泡沫，涨幅相对较高，但主要受到全球金融危机的影响。政府发起了4万亿的反应，造成了巨大的起伏，这是由外部因素和政府刺激的。

第二次是从2011年底到2012年，当时国务院出台了限购等调控政策，这次调整实际上是为了吸收4万亿刺激政策造成的房地产泡沫，但采取了很强的限购政策手段。因此，这两个事件都是国务院发布的重大事件，市场也迅速降温。大约一年后，市场恢复了往日的繁荣。一方面，一些积压的需求被释放，另一方面，一些政策被放松。

这次调整与前两次不同。它既没有外部影响，也没有行政干预，而是有着更为特殊的背景，可以说是受到了根本性因素的影响。第一个因素是宏观经济处于下行通道。新政府上台后，要稳定增长，调整结构，推进改革，改变过去粗放的发展方式，即降温。事实上，支持房地产发展的最重要指标是经济增长率，因为经济增长带来了居民收入和支付能力的增长，只有当有住房需求时，价格才能上涨。

第二个因素是整个房地产的供求结构发生了很大的变化。在过去的几年中，供应基本上是短缺的，特别是开始时的整体短缺和后来的一、二线城市的短缺。现在，除了一些城市外，供需总体上是平衡的。特别是在过去的三年里，房地产市场蓬勃发展，投资规模、建筑面积，包括土地出让的规模都非常大，而且成倍增长，导致后续供应量大，短期内不易消化。我认为这是一个基本因素，需要市场自我调整。

因此，我们说，这一次它是一个消极的下降和悄悄地变化，因为供求结构正在发生变化。我认为这种变化比政策干预更可怕、更深远、更持久。它是实质性的，而不是短期的，这是一个基本因素。

在金融方面，今年的金融政策也在收紧，银行的资金非常紧张。开发贷款和各种抵押贷款都很紧张，成本很高，这也影响了房地产企业的营业额。

由于房企一般都有大量的负债和较高的财务杠杆，所以营业额非常重要。如果企业的营业额比预期慢一年，利润将基本上被消耗殆尽。许多房地产企业的平均资本成本是8%到10%，甚至更高，而房地产的净利润率一般在10%左右。如果资本在这里停留一年，就没有利润，如果在那里停留两年，就可能亏损。因此，金融是房地产的重要晴雨表。

另一方面，银行的资本成本也在增加，资金短缺对市场有很大影响。从去年到今年这个时候，它碰巧是一个倒V形，所以这个行业现在肯定是有挑战性的。但我不认为这是件坏事。紧张的市场和一定的压力将使开发商和行业更加冷静和理性。

因为如果市场持续上涨，风险不会被消除，而是会累积。也许当它在最后一天被打破时，每个人都会失去一切。

在这个过程中，出现了几次收缩，一些压力，甚至销售下降。我认为这是对所有企业的压力测试，这将使每个经营者冷静地检查他的经营战略是否正确，他对市场的判断是否过于乐观，他抵御风险的能力是否良好。

观点房地产新媒体:市场不好，一些撑不住的小企业会被甩。这是五矿的机会吗？

何剑波:对我们来说，这确实是一个机会，因为五矿的管理风格是谨慎和稳健的，在2013年达到顶峰，在2012年只有一个过渡。

我们将风险控制到位。去年我们也接手了这个项目，但是我们没有破产。我参加了许多标语牌，但有些没有拿到。我最终得到的保险费率相对较低，一般在20%-30%，这是我们可以接受的。此外，位置在城市的核心区域和主要城市，产品都是需要首先改变的项目。这是我们选择项目的标准。

观点房地产新媒体:公司去年征用的土地分配到哪里了？

何剑波:南京和长沙。今年进入市场的是南京崇文金城项目，两个项目都进展顺利。

崇文金城项目于去年3月底收购，今年4月底开业。到目前为止，它已经卖出了10亿元，在这样的市场形势下仍然非常成功，而且价格也不低。高层建筑的单价为23000-24000元/平方米。今年6月，该单元售价为26000元/平方米，全部带装修。如果去年市场处于这种情况，它不会卖出10亿元，但可能卖出20亿元。

这就是为什么我们总结了过去几年的发展经验，了解了市场情况。未来的市场发展仍然集中在只需要第一次改革的市场上。

去年市场很好的时候，一方面我们在开发、销售、争取成绩，另一方面我们梳理了自己的发展思路和策略，提出了公司未来做房地产的几个原则。

首先是专注。有两个方面需要关注。一方面，它是投资领域的重点，也是一个重点城市。重点城市包括经济发达地区，如长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区，包括一些一线和二线城市。进入第三线是非常谨慎的。还有管理团队可以辐射的区域和城市的选择；另一个重点是产品，这主要是基于住宅开发，占70%，在住宅开发，第一个变化是需要的。我们不排除业务，但我们应该把重点放在面向销售的业务上。

第二，加快，提高开发管理的速度和效率，缩短开发周期，加快开发速度。标准化和序列化是最有效的方法。我们的产品现已形成几个系列，一个是位于市中心的金城系列，定位于南京玉江金城、崇文金城等中高档城市的高层住宅。去年年底收购的长沙地块也准备开发金城系列。

此外，五矿的产品线还包括经济发达地区远郊一线城市和小城镇的豪宅，主要是休闲和度假产品。这些产品已经标准化和系列化。这也是操作速度大大提高的原因。南京项目在土地收购后的12个月内开工，长沙项目也计划在去年12月收购的9月和10月开工。现在项目的早期阶段已经差不多完成了。

第三是升级，这意味着公司管理等各个方面都要有明显的改进。我们制定了十项行动，包括投资、财务管理、人力资源管理、品牌管理、客户满意度等。我们每年都有任务和指标需要改进和完善，这样我们的管理才能上升到一个新的水平。

房地产企业核心竞争力的一个非常重要的体现就是把握行业周期，因为房地产周期非常强。过去，六七年有三个周期，基本上两三年是一个周期，来的快，去的快，涨潮快，退潮快，所以我们要仔细看。

现在房地产已经进入下半年，企业应该有一个新的想法，那就是，行业不能再这么容易赚钱。前半段是短跑，后半段是长跑；这取决于谁在上半场跑得快，谁在下半场跑得长。

观点房地产新媒体:你今年打算卖多少？实现目标有多容易？

何剑波:今年公布的目标是80亿元，半年就达到了26亿元，差距还很大。

下半年可能会有改善的迹象。如果是晚些时候，明年市场肯定会有一些反弹，但不会像2013年那样反弹。2013年，北京房价上涨了25%，这是不可持续的。

观点房地产新媒体:你认为许多房地产企业在海上聚会的情况如何？

何剑波:去年6月我们参观了马来西亚碧桂园项目，当时已经开始销售了。从未有过如此大规模的海外开发成功案例。我很惊讶碧桂园卖得这么好。

马来西亚只有3000万人口，但这个项目离新加坡很近，就像深圳和香港的关系一样，就在这座桥的对面。

东南亚许多国家政局不稳，马来西亚好，泰国、越南和菲律宾根本不能去，柬埔寨和老挝太穷，印度尼西亚也很擅长排华。

马来西亚华人占25%，但马来人对华人非常警惕，因为华人太聪明、有能力、富有、勤劳，而且有中国的支持。我认为有朝一日，这类项目的大规模海外开发可能会遭到反对。

可能会有政治问题。如果这个项目非常成功，肯定会给其他企业带来压力。马来西亚的中国人也是马来西亚的第一和第二开发商，这将对他们造成很大的压力。

海外投资和国内投资有很大的区别，不是在语言和文化上，而是在政治上。因为每个国家都应该保护自己的利益，这往往体现在政治的形式上。

观点房地产新媒体:今年，加强棚户区改造挤出了一些商品房需求。五矿遇到过这个问题吗？

何剑波:棚户区改造通常是在三、四线城市或者一些工业城市的旧区。在我们地区情况并非如此。

棚户区改造主要是指20世纪50、60年代工矿企业修建的宿舍，居住条件差，需要重建。此外，经过几十年的发展，这些工矿企业已经进入衰退期，工人失业，生活困难。五矿集团也有棚户区改造指标，但这些企业不是在省会，而是在小城市、三、四线城市或特殊矿区，在这些地方要改造棚户区，这样才能真正改善工人的生活环境。

棚户区改造的影响不是简单数字的影响，而是应该时不时地观察。例如，辽宁省抚顺市有很多工业企业，转型会对发展项目产生影响。

观点房地产新媒体:过去毛对说，如果廉租房不能赋予产权，就不会影响商品房。

何剑波:还有一个，经济适用房的标准应该控制，不能太大，因为很多有钱人会抢。如果一套经济适用房只有30平方米和40平方米，我相信很多有钱人都不会买。

政策方向是正确的，但执行工作应该改进和执行。大多数时候，中央政府的政策是正确的，但它已经改变，未能达到预期的结果。

观点房地产新媒体:如何看待电子商务与房地产的结合？

何剑波:首先，房地产是一种总价高的产品。消费者会非常谨慎，愿意为交易付出更多的时间和精力。

第二，房地产是一个真实的东西，它是一个房间和一个价格。每种产品都不一样，所以我们必须当场看一看。

第三，房地产交易在国家法律体系中是一项非常严格的交易，而且有非常严格的法律程序，无法在网上实现。

虽然电子商务和房地产的结合，市场营销是先锋和第一个实验领域，但由于上述因素不容易成功。

观点房地产新媒体:去年许多房地产企业的复合增长率平均不低于30%。今年将达到多少？

何剑波:今年不太可能实现增长，因为去年的基数很高。今年上半年，虽然有几个项目完成了50%以上，但实际上，有些项目是去年遗留下来的。

观点房地产新媒体:五矿建设现在降价了吗？

何剑波:我们将在开盘时微调预期价格，使其更接近市场。

观点房地产新媒体:你对融创绿城的收购案有什么看法？

何剑波:好的不等于贵的。绿城做得很好，但是太贵了，主要是因为买地太贵了。

一个企业不仅要做一个项目，还要有产品和服务的结合。如果他们都是高端，他们将面临这样的问题。如果产品线过于单一，当风险和投资需求降低时，问题就会出现。

绿城的定位是成为中国的劳斯莱斯，如果你赌对了，它可以做得很好。绿城的确做得很好，引领了这个市场，但前提是要有充足的资本，并且能够支撑下去。

归根结底，房地产开发商是企业家，而不是艺术家。

观点房地产新媒体:在下行的市场环境下，你认为政府应该采取措施拯救市场吗？

何剑波:毫无疑问，当地政府想要拯救市场。一些城市控制政策被重复，因为有阻力，阻力仍然来自高层，因为高层负责宏观经济，而地方政府只需要修复自己的土地。

观点房地产新媒体:放开限购的趋势会在全国蔓延吗？

何建波:我们仍在观察市场走向和经济走向。解除限购会有效果，因为这是一个信号，也就是说，政府希望房地产能够回暖，而买家的期望是不同的。

相关主题:

2014博鳌房地产论坛

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和廖廖？？要坚强，要坚强。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0