郎咸平：中国距香港式楼市崩盘就差半步

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-10 02:24:02阅读：

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香港的房地产一直是经济的领头羊，而金融服务业也依赖于房地产。你在多大程度上依赖？让我给你三个等级:

第一个层次:经济依赖。1997年，房地产及相关行业的增加值占香港国内生产总值的40%以上，整个经济活动围绕房地产行业展开。长期以来，房地产投资占固定资产投资总额的三分之二。

第二个层次:财务依赖。财政收入长期依赖土地租赁收入和其他房地产相关税收。

第三个层次:财务依赖。地产股一直是最大的股票，占港股总市值的三分之一。股票和房地产价格“互相拉动，荣辱与共”。房地产和银行业也是相互依存的，房地产开发商和住宅抵押贷款总是占银行贷款总额的30%以上。

然后，让我们比较一下今天中国的经济数据:

第一个层次:经济依赖。2010年，固定资产投资占国内生产总值的46.6%。

第二个层次:财务依赖。2010年，在两轮住房市场调控下，全国土地出让金仍创历史新高；增长率达到新高，同比增长70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例达到了76.6%的新高，高于空之前的水平，反映出地方政府对土地财政的极度依赖。

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第三个层次:财务依赖。房地产贷款余额占全部贷款的20%，高达9万亿元；与房地产担保的其他贷款相比，与房地产相关的贷款接近信贷总额的一半，约为20万亿元。如果算上体外循环信托贷款，我们的房地产相关贷款可能相当于贷款总额的60%。

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第二，忽视负利率问题，鼓励资本进入房地产市场和股票市场，制造虚假的经济繁荣。

20世纪90年代初，香港处于负利率时代，银行存款利率无法满足每年10%的高通胀侵蚀，迫使人们寻找投资机会，以避免银行存款被通胀吞噬。然而，港英政府对负利率采取自由放任的态度。早在1992至1994年间，“豪宅”价格飙升了6倍，甲级写字楼价格上涨了2.5倍，沙田及其他非市区的中档物业价格上涨了近3倍。港英政府颁布多项措施打击炒楼活动，包括七成按揭上限，令楼市降温，楼价微跌。

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然而，最后一代的彭定康却把全部精力都投入到抛政治上，忽略了负利率的问题。1994年，他参与了政治改革计划，1995年，他忙于立法委员会选举。因此，投机行为已经从富人居住的豪宅蔓延到普通人居住的中小型住宅区。从1996年初开始，房价先是在一两年前收复失地，然后在秋季开始创新高。在香港脱离殖民地统治的那一天(1997年7月1日)，在新一轮的炒卖中，楼价又上升了80%。加上1992年的第一轮投机，房地产价格在五年内上涨了一倍半，使得一套不到40平方米的房子很容易花掉两三百万元。

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今天怎么样？忽略负利率和无法保值的普通人的困境。财产税或购房禁令并没有解决人们无法保值的问题。我们最讨厌的是通货膨胀率介于存款利率和贷款利率之间。一年期定期存款利率为3%，官方公布的通货膨胀率为4.9%，一年期贷款利率为6.06%。因此，你必须在存款、贷款和银行中赔钱。当然，实际的通货膨胀率一点也不低，所以不要认为你能赚到它，因为你实际贷款的利率并不低。如果你贷款的目的不是你的房子，它将浮动40%，也就是说，你可能无法借钱。你知道温州现在的民间利率是多少吗？据中国之声的“全国新闻网”报道，目前，温州的高息贷款月利率已经突破了一个拐点。如果中小企业在当月借入100万元进行还款，还需要偿还10万元的利息，换句话说，利息相当于120%。只有抵押贷款的利率相对较低，低于实际通货膨胀率。因此，这种利率政策是为了迫使你买房子以保持其价值。

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第三，经济衰退指日可待，但突然间，为了政治成就，我们不顾一切地抑制房价。

1997年10月8日，第一任行政长官董建华发表了“共创香港新纪元”的施政报告，并推出了后来称为“八万五”的房屋政策。这项政策包括三个主要目标:每年将建造不少于85，000个公共和私人住房单元；十年之内，香港70%的家庭可以买自己的房子；将租住公屋的平均轮候时间缩短至三年。当董建华宣布“八万五”计划时，私人楼宇的年供应量只有二万个。如果计划得以实施，公屋与私人楼宇的比例将会是4: 1，而物业市场亦不会崩溃。

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我们离香港荒谬的“85，000”已经很近了！

2011年，北京将通过新建、改建、购买和长期租赁筹集20多万套经济适用房，发放2万套租赁补贴，建成10万套经济适用房。与此同时，将开始申请、审查和分配公共租赁住房，到2011年底将分配1万多户。你知道20万单位的概念吗？在过去的五年里，北京每年新增约10万套住房。因此，香港用4:1的重拳摧毁了房地产市场，如果北京实施，那将是2:1的重拳。

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上海怎么样？上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，“十二五”期间，上海计划新建约1.3亿平方米的住房，其中各类保障性住房将占新增住房总量的60%。换句话说，上海现在计划打1.5:1。

更重要的是，我想提醒你，上面的1.5:1或2:1实际上是错误的，因为中央政府和地方政府一直在修订计划。目前的版本建议在“十二五”期间新建3600万套经济适用房，其中1000万套将于2010年开工。这是什么概念？2010年，商品房竣工面积仅为6.12亿平方米，非商品房竣工面积仅为2.22亿平方米，全国住宅总面积仅为8.34亿平方米。如果2010年新建1000万套经济适用房，平均每套75平方米将有约7.5亿平方米的建筑竣工。据3600万套，它是27亿平方米。我们实际上以3.5:1的优势冲击了房地产市场。你知道，香港直到所有的经济适用房完工后才崩溃，但房地产市场在开始建设后几年才结束。

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过去，高房价是中国经济中最大的泡沫，但现在经济适用房是最大的泡沫。因此，现在是房地产市场生死存亡的时候了。走得更远是一个深渊。我劝你不要犯像香港这样的致命错误！

我们喜欢做所有的事情，但我们仍然不明白。我们需要大量的非政府公益组织来提供类似的公共产品，从而促使政府部门提高效率。廉租房需要这样管理。否则，政府投入更多的财政资源是没有用的。

在这方面我们应该向美国学习。1974年，尼克松政府颁布了《住房和社会发展法》，规定所有符合公共住房申请资格要求的房客都可以从当地住房管理机构获得房租证明。有了这个证书，他们可以去私人住宅市场租房，租金将按市场价格支付。根据该法案，政府将租金分为两类:一类是住房租金。只要房主愿意加入房租补贴计划，并且房子的租金和质量符合联邦政府的标准，客房只需支付不超过30%的家庭收入就可以住在廉租房里，差额可以通过住房凭证兑现给政府。在纽约的黄金地段，有一套名为孔子大厦的公寓，这是当地政府为低收入中国人提供的廉租房。还有另一种租金，是以租户为基础的，即领取租金补贴的人只能用这笔钱在指定范围内租指定的房子，如老年公寓。收到补贴后，一居室的租金约为400美元，两居室的租金仅为500美元。政府补贴了将近200美元，非常划算。事实证明，美国政府通过市场化运作帮助低收入人群的住房计划是非常成功的。

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与此同时，美国政府还支持一批公共组织和公共部门通过补贴或社会项目招标的方式进行竞争。例如，在美国有一个由基督教组织组织的“庇护所”，无家可归的人可以在那里申请免费的食物和住所。不仅有不同的房间，还有食堂、电视图书馆、健身房、电脑室、洗衣房、儿童游乐场等等。要住在“避难所”，你必须晚上10: 30睡觉，早上6: 30起床，白天你必须出去找工作或在社区接受免费的职业技能培训。找到工作后，收入的10%将用于支付房租，65%将由收容所保管。存了2500美元后，你可以在社会上租房子，独立生活。我们缺少的是这样一个公益组织。因为在我们现有的制度下，申请成立非营利组织的程序非常复杂，门槛很高，基本上是不可能的。

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