郎咸平：房价一定暴跌是胡说八道

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郎咸平(数据地图)

参见空观点:谢国忠着眼于衰退的房地产市场:未来20年房价将每年下降7%

最近有报道称，未来的房产税将由现行的房产税和城市土地使用税合并而成，由地方税收系统征收管理。所有收入将归地方政府所有，成为地方税源的重要补充。房产税的整合将在哪里引导房地产的未来发展？随着暴力时代的结束，“常态化房地产”值得投资吗？

过去，许多专家指出，房地产行业正面临严重的产能过剩，因此他们得出结论，房价将大幅下跌。我认为这是胡说八道。从近期的实际情况来看，房价确实略有下降，但并没有直线下降，成交量迅速上升，超出了所有人的预期。为什么？

原因其实很简单。我想问所有的女性朋友，当你去购物买衣服的时候，衣服的价格是什么时候暴跌的？要知道服装业的产能过剩要严重得多，根据纺织网的最新数据，2014年中国服装产量为299亿件，实际消费量仅为90亿件。除了出口，每年还有20%的服装库存。如果停产，五年积累的库存足够供应，产能过剩是百分之几百，而房地产产能过剩只有23%。为什么衣服的价格没有暴跌？只要你愿意花钱买衣服，就必须满足质量好、品牌好、款式时尚等条件，否则你不会买。像这样的衣服，必须符合经济学原理。只要价格下跌，需求就会飙升。

房地产也是如此。自2014年以来，房地产行业进入正常发展。只要是正常化的房地产，就必须符合经济学规律。当价格上升时，需求会下降，而当价格下降时，需求会上升，不会有不断增加或下降的现象。那么什么是正常化房地产？以住房为例。首先，它是否有地方特色，如靠近市中心，火车站，面对湖和海；第二，它是一个学区吗？第三，它是地铁房吗？第四，你是否只需要一所房子。这四个条件满足得越多，它们就越规范化，越规范化，它们就越符合经济学定律。不寻常的房地产，如一些“鬼城”，没有学校，没有地铁，只是需要一个房子，就像库存的衣服，没有人想要。

让我以深圳和上海的房地产市场为例做一个具体的解释。2015年5月18日，国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格的变化。深圳新建住宅价格同比上涨0.7%，环比上涨1.8%。无论是环比还是同比，深圳的房地产市场都是全国第一。今天的《晨报》在2015年6月2日报道，“深圳的房地产市场正在蓬勃发展，很难找到第一房地产登记中心。”蔡邑。网站6月4日报道说，“深圳楼市已经把北、上海和广州甩出了一条街。”看到这些新闻标题，我们会认为房地产市场的繁荣在2008年又开始了。然而，通过分析，你会发现这并不是我们想象中的全面激增！只有少数地区在上升，但大多数地区没有上升太多。总体而言，5月份房价同比上涨1.67%，二手房也同比下跌10.71%，这与上一轮楼市飙升时的日均价格不同。

首先，让我们分析一下深圳各地区的增长情况。龙华新区、宝安区、南山区和大鹏区推动了深圳房地产市场的崛起。其他地方是持平的，但也有地区下降，如光明新区。增幅最大的大鹏区，2015年1月，深圳市委通过了《大鹏新区生态文明体制和机制改革总体规划(2014-2020年)》和五项专项改革计划，刺激了该地区房价的上涨。南山区的价格上涨是因为前海蛇口自由贸易区的上市。龙华新区和宝安区房价上涨的原因更直接。广深港高速铁路将在这里设计，30分钟后到达香港西九龙，房价将会上涨。从具体的分析可以看出，只要我提到的符合房地产正常化四个条件的区域迅速上升，不符合要求的区域，如光明新区就会下降。

再看看上海。我们的研究发现，房价上涨的区域主要集中在地铁和即将开通地铁的区域，这符合我提到的第三个条件，地铁房的概念。地铁14号线于2014年底开工建设，沿线房价上涨，涨幅较大的区域是未来地铁换乘中心站。例如，嘉定区嘉定新城5月份较4月份增长2.47%，长宁区武宁路增长4.99%，静安区曹家渡增长2.86%，黄浦区董家渡增长3.06%，黄浦区豫园增长3.95%，均得益于地铁14号线。还有崇明区，由于交通不便，那里的二手房价格不到每平方米8000元。2014年10月29日，地铁19号线、20号线和21号线规划方案出台后，这三个岛屿将与地铁相连，因此房价也开始上涨。金山区的房价也从2014年底开始上涨，因为2014年12月15日，金山沿海地区的城市设计方案开始向全世界征集，这个石化污染区将被改造成一个美丽的沿海城市。

因此，我建议你可以根据我提到的四个条件购买正常的房地产。购买后，不会有巨额利润。从长期来看，价格上涨应该与通胀率大致相当，通胀率比通胀率高一个百分点左右。在过去的100年里，美国就是这种情况。因此，如果你想保守地投资，你可以通过购买正常的房地产来保持你的长期价值。

我们统计了全国各大城市的房地产平均存量和开发投资增长率，发现了一个规律，即房地产市场在回归中逐渐变得理性，而房屋回归其原有属性。请看下面的图片。如果2014年1月的库存是1，那么2015年1月的库存是1.38，这意味着库存增加了38%，库存积压相对严重。由于库存高，房地产开发投资增长率从2014年1月的20%下降到2015年3月的6%，进入稳定发展期。从这里可以看出，当库存增加时，投资开始放缓，房地产市场逐渐成为经济学的常识。到2015年5月，由于普遍降价，库存降至1.32，这表明通过降价减少库存是有效的。

与此同时，我们可以看到，即使政策放松，买房的杠杆已经很高，房价也没有飙升。2015年3月30日，央行发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定首套住房公积金贷款首付比例仅需20%；购买第二套房，第一套房贷款的首付比例为30%，未清首付比例为40%。与之前第二套房60%的首付比例相比，已经大大降低了。然而，全国各地的房价都没有经历过之前的飙升，房地产市场也逐渐变得理性起来。

根据我们的判断，2008年后房价很难有大幅上涨。城市新增人口正在急剧下降。2010年，城市新增农民工人数为802万，2012年降至473万，2014年仅为211万，仅为2010年的四分之一。后续劳动力严重不足。当然，北方、上海、广州、深圳等一线城市仍然很有吸引力，劳动力短缺主要集中在三线及以下城市。方正证券的最新研究报告(引文:601901，BUY)也显示，2015年后，中国20-64岁的劳动力开始负增长，降幅将超过日本。