向松祚：房地产行业要高度重视金融风险

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中国农业银行首席经济学家向松佐

2015年8月12日，视点新媒体主办的博鳌房地产论坛正式开幕。围绕本次论坛的主题“中国房地产在变革时期”，近千名房地产人士携手合作，寻找应对房地产变革的最佳路径，迈向房地产新时代。金融网站，作为唯一的金融门户支持网站，直播整个论坛。

8月13日，中国农业银行(报价601288，咨询)首席经济学家向松佐发表了主旨演讲，他表示，有必要深入思考房地产行业未来的发展方向，并高度重视这一潜在和新兴的金融风险。

谈到金融风险，宋松说，中国的金融风险就像一把达摩克利斯之剑。这把剑被绑在三根绳子上。第一条绳子是从当地政府融资平台获得的贷款；第二根绳子是私人融资高利贷；第三根绳子是房地产业和制造业的高杠杆和高负债。

向松佐补充说，在过去，中国房地产的繁荣对中国经济有三个非常有害的负面影响。首先，它扭曲了中国无数企业家和企业的管理理念。

第二，过去十年房地产业的动荡极大地加剧了中国的贫富分化。

第三，房地产的扩张大大加剧了市场的金融风险。

以下是对宋左的一个讲话:

主持人:感谢于颖先生对微笑曲线的诠释。接下来，有请中国农业银行首席经济学家向松佐先生。他演讲的题目是“银行业改革趋势中的房地产”。

向松佐:早上好，亲爱的朋友们！非常感谢陈世涛女士和视点房地产新媒体邀请我参加本次论坛。这是我第二次参加这个论坛。我听了一天多的会议，学到了很多东西。本次论坛的主题是“转型期的中国房地产”。我想你来这个地方不仅仅是为了见老朋友，也是为了享受美丽的海滩、椰风和海洋的魅力。我认为对每个人来说，更重要的是对我们的行业进行反思，并对我们的行业进行深入系统的反思。因此，在今天的简短发言中，我想向大家传达一个信息，那就是深刻反思行业形势，高度重视金融风险。

在过去两天，包括去年，我的业界朋友听了之后，都不愿意谈论他们自己的行业所面对的问题，或者说不愿意面对他们自己的行业所面对的问题，并且有一种保护自己缺点的心理。碰巧的是，我是一个旁观者，因为我从事的是金融，而不是直接从事房地产业务，尽管银行的大量贷款都与房地产有关。今天，我要说一些人们不想听的话，或者人们听了之后非常反感的话。

我认为现在我们应该反思中国的经济及其转型。我们需要面对现实，说出真相。我碰巧愿意说实话。我给习近平和李克强写了报告，我也告诉过你。今天我想谈的第一个意思是什么？

在过去十年左右的时间里，中国的房地产业取得了巨大的成就，没有人否认这一点，我也不需要多说什么。然而，在我看来，我们目前的房地产业对中国经济的负面影响似乎很少被谈论。我们总是谈论这个行业的积极方面及其贡献，然后我们更愿意把这个行业的问题归咎于其他方面。在过去十年房地产业的发展过程中，涌现出了一套房地产理论和思想，在这里我可以概括为七个基本思想或基本理论。所有这些基本思想和理论都有重要的原因，我基本上同意。

第一，房地产业是中国经济的支柱产业，这是大家都会谈到的，似乎已经成为中央政府对地方政府的基本政策方针。

第二，每当经济下滑时，我们说要稳定增长，就必须稳定投资；要稳定投资，就必须稳定房地产投资。房地产是支柱。如果房地产投资不稳定，经济就会崩溃。这是第二个理论。今天早上我来这里的时候，中国国家广播电台让我就1月到7月的固定资产投资发表意见，那是非常糟糕的。从1月到7月，几乎所有类别的固定资产投资都在下降，包括新开工的房地产项目。昨天，任志强先生也谈到了这个问题。我们的理论能稳定吗？这是第二个。

第三，刺激消费意味着刺激房地产。许多人认为房地产消费是刺激经济和消费的最重要的力量。

第四，化解金融风险，要保持金融风险底线。昨天，我也听到一些朋友说，如果我们想保持财务风险的底线，我们不能让房地产公司破产。如果房地产公司破产，金融风险就会出现。

第五，我听过最极端的资产配置理论。不幸的是，据说这是一位经济学家提出来的，他说中国人应该疯狂买房，永远买房，将来中国人的财富100%都是房子。昨天，我也在这个论坛上听到一些人说，每个中国人都想买房子，因为中国人爱自由，中国人比美国人和世界上所有的人都更爱自由和独立，所以每个人都想买房子，所以房子不能卖完。不管你买多少套房，最好把抵押贷款的数量减少到零。

第六，城市化。新城市化被认为是推动房地产业永续发展的最重要因素。新城市化还是旧城市化将促进中国房地产业的持续快速增长？我认为这个问题值得思考。就我个人而言，我不仅仅同意这一判断。

第七，资产转移。很多人说中国人的资产只能在两个市场被操纵，一个是股票市场，另一个是房地产市场。中国人似乎不会做别的事情。如果不流入股市，我们的50万亿元巨额储蓄将流入房地产市场。现在股市不好，所以在房地产市场的春天，房地产的热气候又来了。

这七种理论可能有更多的理论来支持我们对房地产的看法。我刚才已经强调，在过去的十年里，房地产对中国的经济做出了非常重要的贡献，这七种观点或理论也有其道理，对此我一点也不否认。然而，正如列宁所说，任何向前迈进的真理都是谬误。今天，我们所谓的七种思想正在走向谬误。所以今天，我想说一些大家都很不开心的事情。我们反思过我们的行业了吗？这七个理论还能成立吗？这七项声明还能支持我们行业的发展吗？

我很坦率地说，在过去的10年里，中国房地产业的发展为中国经济做出了重要贡献，但也给中国经济带来了许多负面影响。你可以站出来反驳我。我们今天不是在反思吗？当我想到这件事时，我不得不说一些不愉快的话。我认为过去中国房地产的繁荣对中国经济有三个非常有害的负面影响:

首先，它扭曲了中国无数企业家和企业的管理理念。我想问在座的各位，中国有多少国有企业和知名企业，无论是国有企业还是民营企业，没有参与房地产？我们的许多国有企业已经成为土地国王。这是国有企业应该做的吗？我已经说过很多次了。许多国有企业的领导都是我的朋友。我说了这些后，他们非常不高兴。我认为我们的国有企业肩负着振兴民族的使命，我们当然应该集中精力和资源站在世界科学技术的前列。不久前，我见到了中国科学院院士、联想集团创始人之一李光南先生。他说，在习主席成为国家网络安全委员会主席后，据报道他命令中国开发自己的操作系统。至少部分取代了视窗、安卓和苹果的系统，我们国家安全部的人害怕使用苹果的手机，所以我问他，我们开发一个操作系统要花多少钱？他说这不是钱的问题，我们最多需要500亿元，美国的三大操作系统都是由私人公司开发的。我想知道为什么这么多伟大的国有企业不埋头追赶世界科技前沿，为什么他们想从事房地产。今天在座的很多房地产企业的负责人，当我谈到这个的时候，你们可能会很反感。更重要的是，我们的许多其他企业正在转向房地产。每个人都知道温州的经济非常困难。我不是在说废话。从银行不良贷款的增加可以清楚地看出，温州的许多本地企业家正在反思，认为自己曾经很好地从事出口加工业和制造业，希望转型升级。然而，没有结果，房地产正在飙升。因此，他们都在转向房地产。最后发生了什么？浙江已经有很多企业盲目进入房地产，被拖垮了。这种情况难道不值得我们反思吗？不久前，通用电气公司的首席执行官来到北京参加对话。我很荣幸能参加这次对话并向他学习。我认为通用电气应该是最适合中国房地产开发的。年销售收入达到1500亿美元，利润超过100亿美元，资金雄厚。开发房地产很容易。其他人不仅不从事房地产，还出售他们所有的金融行业。它将成为全球再工业化时代的绝对领导者。在谈话现场，他拿走了一架飞机发动机的涡轮叶片。他说，世界上只有两家半涡轮发动机公司，一家是通用电气公司，另一家是罗尔斯·罗伊斯公司，另一家是霍尼韦尔公司，也是被它收购的。为什么我们的中国公司要疯狂地进入房地产行业来争取这个利益？为什么我们不能沉下心来做这件事？

第二，过去十年房地产业的动荡极大地加剧了中国的贫富分化。资产价格泡沫无疑将加剧中国财富分配的两极分化。我们能否认这个事实吗？我听说我国最高领导人在他们的内部讲话中说，中国梦的出现和过去100年发现的两个目标的实现有三个障碍。第一个障碍是贫富两极分化。中国的贫富差距有多大？官方的基尼系数已经是0.47，民间数据显示基尼系数已经超过了0.5。我们都是有社会责任感的企业家。我们不担心这个吗？我们不着急吗？我们不为此感到难过吗？如果一个国家的财政分配非常两极分化，它能稳定、和谐与和平吗？海外研究报告称，2002年，中国的财政拨款是在8月份开始的，20%的人占有80%的财富，2012年，它是在9月份开始的。这些数据当然不可能如此准确，但我相信，包括我自己在内，我也看到了一些来自中央政府最高层咨询和决策部门的内部报告，我对收入分配差距和不断扩大的贫富差距也非常坦诚。资产价格泡沫是一个非常重要的因素。为什么这次我反对股市泡沫？我今天不是事后诸葛亮。有人说我们的经济学家是后见之明，但我不是后见之明。去年10月，你可以在中央电视台、许多电视台和媒体上看到我的评论和文章。我说这么多人在股票市场鬼混，散户能赚钱吗？93%的散户投资者从未在股市赚过钱。世界各地的经验表明，资产价格泡沫无疑将加剧财富的两极分化。不可否认，我们过去的政策有问题。

第三，金融风险和房地产扩张大大加剧了我国的金融风险。当然，也可以说我们的银行有着重要的责任，我们是拴在同一根绳子上的蚂蚱。前年，中国人民银行的一位退休副行长做了一次内部讲话。他听取了40多家商业银行董事长和行长的发言。他最初的话是这样的:你们今天有这么多主席，我今天退休了。我想说实话。我不敢在退休前告诉他们。他在2013年初说过这话。他说:在过去的几年里，你所做的在政治上绝对正确，在经济上绝对疯狂。这些都是他的原话，我没有任何夸张的意思。今年5月4日，现任财政部长楼继伟先生在他的母校清华大学发表了演讲。这里的许多朋友可能已经看过了。他关于中国经济面临的困难的一些话非常严厉，但是他们说的是事实。他说我们在过去的几年里已经扩张了。我们扩展了什么？我们扩大了大量过剩产能，扩大了高负债和杠杆率，扩大了金融风险。下一步我们应该做什么？

我想告诉你两组数据。根据中国人民银行统计调查部的分析结果，正如我刚才所说，这七种理论都有其重要的原因。房地产业确实是中国的支柱产业，房地产及其相关产业对中国gdp的贡献率最高时达到21%。中国1/5以上的国民生产总值是由房地产贡献的，我们应该感谢这个行业。但是这个行业带走了多少社会融资呢？这个行业占了所有社会融资的41%。我希望你能记住这组数据。如果你不同意，你可以查看相关信息，你可以自己做研究，你可以辩护。第二组数据，根据银监会关于我国银行体系人民币贷款流量的最新统计，个人按揭贷款加上开发商贷款约占全部贷款的25%。根据今年7月底刚刚发布的数据，所有银行系统的贷款余额仅为90万亿，而90万亿的四分之一约为23万亿。当然，房地产行业的一些朋友认为按揭贷款和我们有关系。但是，当我们研究整个经济时，我们必须承认抵押贷款本身支持房地产业，也就是说，这个行业已经获得了1/4的贷款，其中15万亿是抵押贷款，8万亿是开发商贷款。从这两组数据中，我们需要知道我们的财务风险有多大。我曾经打了个比方。我说的是中国的金融风险。我国总理一再表示，我们应该保持没有系统性金融风险的底线。我们能保持这个底线吗？这条底线有多脆弱？从这次股灾和救市事件中，我们可以深切感受到，如果这次股灾不是因为害怕引发系统性风险，我们为什么要如此急于救市？今天的时间关系，我不会告诉你很多细节。

中国的金融风险就像一把达摩克利斯之剑，它与三根绳子绑在一起，第一根绳子是地方政府融资平台的贷款，第二根绳子是私人高利贷，第三根绳子是房地产业和制造业的高杠杆和高负债。我也没这么说。让我们看看去年12月8日中央经济工作会议的文件，其中第八项特别提到房地产和制造业的高杠杆和高负债。这三种风险最终集中在一把剑上，那就是我们的银行系统。目前，制造业贷款17万亿元，房地产贷款23万亿元。这两个行业获得的贷款占90亿元贷款总额的45%。现在一些行业的不良贷款率已经超过了3%。我们可以计算一个简单的账户，如果这两个行业的不良率达到5%，即40万亿元的5%，即2万亿元。这样，我们可以在一年内完全消耗掉整个银行系统的利润。几年前，我就警告过，未来中国的一些银行不仅会出现收入和利润增长率的大幅下降，甚至出现负增长，甚至亏损甚至破产。这绝不是危言耸听。在座的各位，当我们说房地产是支柱产业时，我们有没有想过这个问题？

昨天，我看了房地产准备的材料。30个最大房地产的负债率为75%。我曾经和任志强先生争论过。在昨天的讨论中，我说了他的许多观点。我说过我同意你的许多观点，但我不同意其中的许多观点。其中，他认为房地产的拐点是由银行创造的。昨天，在我们讨论之后，我们打算去跳舞。他没有去跳舞。在路上，他告诉我你的银行要对房地产问题负责。我认为每个人都可以冷静地讨论这个问题。我们今天站在一起，我们必须一起面对这个问题。如此高的杠杆率和高负债能持续多久？

从总理到财政部长，几乎每天都有人说，中国面临着去杠杆化的巨大压力，我们现在真的需要实现转型。我多次说过，中国信贷资金有三种不合理的流动，即三多三少:传统制造业贷款过多。国有企业贷款太多，而房地产企业贷款太多。农村、农业和农民获得了哪些信贷资金？我们的小微企业收到了多少贷款？我们的新兴产业获得了多少贷款？所以这是三个以上和更少。现在，李克强总理决心调整信贷结构。

因此，我最后的结论是，今天我们应该深入思考我们的行业未来将如何发展，我们应该高度重视这种隐藏和正在出现的金融风险。我们必须下定决心去杠杆化和去债务化，因为这是不可持续的。最终，如果银行被挤垮，银行将会有大量的不良资产，而成本将由普通人来支付。根据海外机构的评估，当中国回到2002年和2003年时，中国商业银行体系的不良贷款率达到30%甚至40%。最后，国家为这些银行的上市支付了近4万亿元人民币。谁支付了4万亿人民币？天上没有馅饼，这是我们穷人的负担。这些问题都在我们今天的行业规划中。如果我们是一个负责任的企业家，一个负责任的企业，一个真正关心中国经济健康、稳定和可持续发展的企业家，我们就必须牢记这些问题，而不仅仅是看我们的行业本身。这种金融风险，如果我们今天不下定决心开始缓解它，我说最极端的一点，它将彻底搞垮中国的银行体系、金融体系和整个中国经济。这绝不是危言耸听，虽然言辞不好听也不刺耳，而且每个人都很不开心。请原谅我。谢谢大家。