陈启宗：中国房地产业走在健康的方向

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香港恒隆集团及恒隆地产有限公司董事长陈启宗

2015年8月12日，视点新媒体主办的博鳌房地产论坛正式开幕。围绕本次论坛的主题“中国房地产在变革时期”，近千名房地产人士携手合作，寻找应对房地产变革的最佳路径，迈向房地产新时代。金融网站，作为唯一的金融门户支持网站，直播整个论坛。香港恒隆集团及恒隆房地产有限公司董事长陈启宗发表主旨演讲。他说，中国房地产总体上正朝着一个相对健康的方向发展，房地产在整个经济中的作用也在朝着一个相对健康的方向发展。但这并不意味着对某个开发者来说你会特别健康，你可能会在健康的道路上得癌症。 专注于住房和房地产的开发商的未来不会太好，但也不会太坏。暴利时代已经过去，但回归正常后，总会有需求，人口仍在缓慢增长。 以下是陈启宗的发言记录: 陈启宗:我尽力赶时间，因为会议已经很晚了。

我刚才说中国的房地产正朝着一个相对健康的方向发展。你应该正确理解我说的话。我说过，整个行业都在朝着健康的方向发展，房地产在整个经济中的作用也在朝着相对健康的方向发展。这并不意味着对某个开发者来说你会特别健康。在通往健康的路上，你可能会得癌症或心脏病，你就完了。也很有可能很多人会这样。但总的来说，我认为这对整个经济来说越来越健康。我问了一个问题。如果我十多年前是，如果我十年前是，如果我现在是达，我会担心什么经济问题？我一定很担心房地产。不用说，众所周知，这关系到民生，也是普通人一生中购买的最大商品(报价603883，咨询)。它也很受欢迎，真的需要一栋房子住。此外，它的价格非常高，整个经济的20%左右与房地产有关，所以如果我是一个国家领导人，我会非常关注房地产的趋势。我最不想看到的是什么？我最不想看到的就是房地产价格的大幅下跌，这会导致整体经济的下滑，老百姓不开心，社会不和谐，所以我最不想看到的就是房地产价格的大幅下跌。我不想看到的第二件事是什么？我不想看到的第二件事是房地产价格飙升。因为价格飙升肯定是其崩溃的前兆。如果你从国家领导人的角度来看这个问题，你不希望它起伏不定，你也希望它有足够的交易量。如果交易量太小，也说明市场不太健康。 在过去的20年里，在中国，房地产基本上是一个大问题，要么涨要么跌，特别是上涨的压力非常大。这是可以理解的，因为30年前普通人居住的房子基本上没有商品房市场。在朱镕基时代，许多房子分配给普通人，但那所房子的水平一般不那么高。因此，一些外国人不明白为什么中国85%以上的城市居民已经拥有了可自我维持的房产，为什么房地产市场仍然如此火爆？原因很简单，就像新加坡，每个人都住在政府建造的房子里，或者在中国，任何住在政府分配的房子里的人都想为自己和后代买一栋更好的房子。 在过去十年左右的时间里，国家领导人确实为住房问题头疼，他们最担心的是房价会上涨，而当房价上涨时，他们会感到压力。我知道任主席对此有很多不满，但总的来说，我认为它做得很好。当然，有时当市场不堪重负时，它就会下跌。坠落后，你去冷静下来，冷静下来，它又升起来了。当然，总的趋势是紧迫的，国家在房地产方面的基础工作仍然需要压下去。 现在，由于其他原因，比如存量巨大，地方政府如果不卖地就没有钱做其他事情，所以他们卖了很多地，导致供过于求，供过于求的情况非常严重。这不可避免。如果你想让它从不正常的关系变成更正常的关系，你肯定会经历这样一个痛苦的时期。在过去的几年里，库存非常大，唯一的办法就是依靠时间。时间可以解决很多问题，所以有时间慢慢消化存货是必要的。经过消化后，我希望卖地的情况可以有所改善，否则，将来可能会再次出现第二波加价，又或会形成新的盈余。如果政府在土地销售方面出台一些新措施，中国的住房和房地产在慢慢消化库存之后，很可能会进入一个相对健康的环境。我认为这种可能性仍然存在。接下来，我要问另一个问题。如果你是房地产开发商，如果你是房地产开发商，你的未来是什么？未来不会太好，但也不会太坏。暴利时代已经过去，但回归正常后，总会有需求，人口仍在缓慢增长。刚才连平先生说，现在只有55%到56%左右的城市化，65%甚至75%的未来等等。，会使房地产有持续的需求，所以如果你是万科，保利等企业，仍然有赚钱的机会，但它不像以前的暴利时期。尤其是因为房地产是一个长期的过程，从购买土地到出售房产需要几年的时间，所以所有这些事情都会导致房地产价格的涨跌。由此可见，虽然暴利时代已经过去，但仍然存在一个周期，准确把握周期的人仍然有很多赚钱的机会。 然而，在短期内，房地产开发在过去两年中仍然相对缓慢。在这种大环境下，我认为它对整体经济有相当大的影响。例如，刚才我说房地产占整个经济的20%。现在库存很大，需要很长时间消化，大约需要一到两年的时间。仍有一些在建，土地已经出售，但尚未覆盖，因此需要一些时间来消化。在这个过程中，我们不能对整个经济期望过高。因此，我的看法和连平先生有点不同，就是你在推销房地产，恐怕短期内不会有什么成绩。因此，仍然需要公共基础设施，否则，仍然难以刺激经济。 出口是另一块，所以这块不是我们说的。现在，我们和美国的价格差距越来越小，欧洲经济也在衰退，所以出口前景是否还那么光明也是一个大问题。当你谈到去非洲、中东和拉丁美洲时，中国已经在这些地方投资了很多，而且肯定会增加投资。它还希望在一带一路开发一些新市场。虽然短期内可能不会有效，但从长远来看应该有效。现在，由于房地产问题，人们对经济有一些担忧。有什么新方法？刚才有人说，大众创业、创新等等。，这当然很好。如果能做到，那很好，但做起来很难。此外，我个人对它对实际经济的影响有所怀疑。一带一路不可能在短时间内取得好的经济成果。如果股市上涨，将对经济产生积极影响，但也会下跌。最近我也和经济学家谈过，说海外股市暴跌对实体经济的影响、冲击和负面影响不一定像很多人想的那么坏，所以我还是不用太担心。 最后，谈谈商业地产。去年，我在这里说过，很多商业地产都有盈余，而我所说的盈余主要是在二、三星级，而不是在四星级，也不是在五星级。

任志强:你是说养老鼠。 陈启宗:饲养老鼠的商业地产相当多，主要是二星级和三星级，或者五星级，但实际上是三星级。在过去的一年里，我发现中国的发展太快了。简而言之，去年10月左右，我在天津开了一家购物中心，占地17万平方米，半年内至少有五家购物中心和百货商店关闭。当然，我们不能说因为我们开了店，别人就歇业了，但是我们说，第一，消费市场真的很弱，当然有10%左右的增长，和世界其他地方相比已经很好了，但是增长速度比往年慢很多。这一增长速度比新建购物中心慢得多。商场太多了，但消费增长跟不上，导致很多地方过剩。自从去年遇见你后，我没想到会有这么多购物中心在短时间内关闭。现在看来，这种趋势将会继续。 我也在想，除了饲养老鼠，在购物中心还能做什么？例如，中国正在迅速老龄化，它能作为一个老人中心吗？我认为它是好的。然而，如果你是业主，那么你将是痛苦的，因为它不会给你带来太多的回报，这肯定是无与伦比的购物中心。现在出现了很多奇怪的事情。有些人把购物中心变成办公楼，按月出租，或者按周出租。老实说，他们是被迫这样做的。如果他们成功地做了购物中心，他们将永远不会做那件事，因为做购物中心的回报率一定比那高，风险也比那低。现在在内地，以中国人的智慧，我相信将来除了饲养老鼠之外，我一定会想出很多方法来使用这些封闭的商场。还有一个问题。几年前很多人问过我。你觉得百货商店和购物中心怎么样？我觉得这个问题很奇怪，不值得我花时间去回答，但是我忍不住。正如我刚才所说，百货公司行业的模式是一个薄弱环节。刚才我说天津那些关门的商场基本上都是搞百货的。弱模型将会死亡，而强模型将能够留下。在这个正确的模式，购物中心模式中，好与坏的区别太大了。因此，那些做得不好的迟早会遭受损失，迟早会被关闭。最终的结果是赢家会赢更多，输家会输更多，尤其是在高端购物中心。这是市场经济的规律，没有人能改变它，除非你用人工的方法。在过去的几年里，出现了许多人工方法。例如，一些城市政府也拥有一些购物中心，与私营企业的购物中心竞争。为何我们可以与政府这样一个拥有庞大机构和财力的基层市民竞争呢？唯一的问题是他做不到。但它会以各种方式给你带来麻烦。他先做，然后拿走所有好的品牌。但是我绝对相信一件事。从长远来看，建设不善的购物中心将会消亡。我有一个从未听说过的概念，或者我可能已经创造了它。我称之为“房地产基因”。我们都知道人有基因。我的基因很短，因为我妈妈很短，所以我很短，这是我无法控制的。但是我的购物中心的基因，作为它的创始人，是绝对可控的，完全在我的控制之下。如果位置不对，我不能买。设计在我的控制之下，大小在我的控制之下，建筑在我的控制之下。所以这四样东西，我称之为商业地产的基因:位置、大小、设计和建筑。因为这四件事在完成后永远不会改变。当我出生时，我决定它只有1米6，这是永远不能改变的。增加一厘米是不可能的，但当我变老时，它会缩小一厘米，这是由基因造成的。我很惊讶在mainland China，中国人如此强大，以至于他们完全无视基本原则。如果你想从事高档商业地产，最重要的是基因，第一，你的位置，第二，你的大小，第三，你的设计，第四，你的建筑。在你把这四件事做好之后，只要你的管理不太差，你仍然可以生活，你也可以生活在最差的环境中。此外，自2005年以来，我在香港以外的地方投资了1，000亿港元。在过去的九年里，我的公司没有负债。如果我没有债务，市场将再次糟糕，我希望它将再次糟糕。如果情况再次恶化，我的竞争对手将无法忍受。竞争对手越来越少了，我仍然能够站住脚。几年后，市场总是在过去的几年里，我也形成了一种功夫，即忍者功夫，我可能要忍受它多几年。好的一面是看着别人死去，而我仍然站在那里。我希望如此。最终，赢家赢了，输家输了。