逾期交房、办证：买房纠纷的两大导火索

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2021-01-20 10:34:32阅读：

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日前，通过对过去五年商品房买卖合同纠纷的调查，该所发现，开发商与购房者之间的纠纷主要集中在两个方面:开发商逾期交房和逾期申请许可。

房屋逾期交付和认证成为争议的主题

2009年1月至2014年7月，成都市中级人民法院受理商品房买卖合同纠纷1928起，涉及虚假广告、社区配套设施、房屋质量、商品房交付、房地产许可证办理等。虽然种类繁多，但开发商与购房者之间的纠纷主要集中在两个方面:逾期交房和逾期交房。

逾期交房、办证：买房纠纷的两大导火索

一方面，开发商延迟申请或延迟交付的对象往往是整个物业或社区的所有买家，因此有大量的人参与；另一方面，开发商向购房者承诺的交付期限与商品房的开发进度密切相关。一旦建设单位延迟交付项目，开发商不可避免地会延迟交付房屋。例如，2012年，成都市中级人民法院受理的413起商品房销售纠纷中，逾期交付163起，逾期申请167起，占案件总数的79.9%。

逾期交房、办证：买房纠纷的两大导火索

群体诉讼更重要

由于房地产市场的特殊性，开发商开发的同一栋楼的问题大多相同，买家遇到的情况也大多相似。这种利益的一致性往往会使这些业主有抱团取暖的心态，这很容易导致同一房地产的大多数业主甚至所有业主起诉开发商，从而引发群体诉讼。

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另一方面，在群体诉讼中，原告的消费者和被告的开发商之间存在着强烈的对立，这种诉讼形式往往会与群众产生冲劲。有些人还利用媒体、报纸和互联网进行精彩的展示和引导其他消费者，这很容易成为社会关注的焦点，从而使法院难以依法处理。例如，2012年，成都市中级人民法院受理的413起商品房买卖合同纠纷中，集体诉讼案件高达326起，占总数的78.93%。

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复杂和困难的案件很难处理

在商品房交易过程中，合同内容往往是处于强势地位的开发商拟定的格式条款。作为弱势方，购房者在诉讼过程中往往会从各个角度、各个方面以及各个行政部门的规定中寻找开发商存在的问题。房地产行业本身涉及到很多行政部门，相关行政部门的规定比较复杂，或者是机关之间存在法律冲突，或者是没有衔接机制缺失，或者是立法上的新生事物不规范，给法院判决带来很多困难。

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另一方面，一些开发商不惜牺牲住房质量来追求高额利润，或降低成本，或通过法律漏洞随意改变住宅规划，或缺乏相应的配套设施而不诚实。然而，如果购房者向开发商要求相应的赔偿，他们需要重新调查或进行质量鉴定，这不仅需要很长的时间，而且使法院的审判周期更长，增加了诉讼证据，使其更难处理。

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解决纠纷的关键:找到双方利益的平衡点

针对调查中发现的问题，成都市中级人民法院建议从以下几个方面妥善解决商品房买卖纠纷。

首先，明确商品房买卖合同纠纷审理中相关法律的适用，统一裁决标准。在现行法律框架下，正确识别和衡量商品房销售纠纷中开发商与购房者之间的矛盾，找到双方利益的平衡点，正确稳妥地解决纠纷。

其次，要清醒认识国家调控措施的必要性和重要性，充分发挥民事审判职能的作用，确保审判工作符合国家宏观调控政策取向。在注重正确办案的同时，还应考虑整体的社会价值取向、诉讼的整体效益以及人民群众对办案效果的评价。通过宣传一定时期内的有效判决和法治，可以加强对诉讼当事人或潜在诉讼当事人行为的引导，调节诉讼当事人的心理预期，促进矛盾的解决。

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最后，加强与相关职能机构的沟通协调，充分发挥各职能部门的联动作用，协调解决试点过程中的相关问题，共同推动房地产市场有序、规范发展。例如，在处理群体诉讼时，我们应该通过当地街道办事处、社区、人民调解委员会和其他基层组织做更多的调解工作，以缓解双方的对立情绪。办案过程中发现银行信贷资金安全可能受到影响时，及时与金融机构沟通，协调相关案件的处理和风险防范。

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