经济学家彭文生：新型城镇化解决不了房地产泡沫破裂

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彭文生指出，从美国和日本的历史经验来看，房地产泡沫破裂大约20年后，生产者的平均数量超过了消费者的数量。1998年，中国的生产者数量超过了消费者数量。美国领先中国十年，这发生在1985年。日本早在1970年。数据显示，美国房地产泡沫于2007年开始破裂。自1970年日本超过消费者，到1990年房地产泡沫破裂，已经过去了20年。

“生产者的定义是年龄在25岁至64岁之间的人。消费者年龄在25岁以下，64岁以上。生产者比例越高，消费需求越强，储蓄率越高，这也意味着投资需求越强。生产大于消费的经济是盈余经济，因此货币政策应该宽松且困难，而且控制通胀相对容易。”彭文生认为，“强劲的消费需求和投资需求，以及宽松的货币环境，是形成房地产泡沫的宏观充分条件。”此外，他认为信贷扩张也是推动房地产泡沫的一个重要原因。

彭文生认为，何时开征房产税将对房地产泡沫破裂的具体时间产生深远影响。“决定房地产未来的不是房地产监管政策，而是税制改革。是否开征房地产税，开征的幅度有多大，将是整个税制长期改革的一个重要方向。”。

他还表示，不应高估城市化对未来房地产发展的影响。“新型城镇化不是一个转移大量劳动力的过程，而是新生儿的城镇化。目前，中国54%的人口在城镇，但60%的35岁以上人口已经在城镇。也就是说，未来将有孩子的大部分人口已经在城镇，未来人口的自然出生和死亡将进一步提高城市化率。然而，城镇化率的提高与过去劳动力转移城镇化率的提高有很大不同。我认为，未来的城市化不会像过去20年的城市化那样推动房地产业的进一步崛起。”

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