郭广昌：房地产就是卖流量

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-08 12:22:02阅读：

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复星集团是一家总部位于中国、但在全球发展的投资集团，拥有全面的财务能力。确定这个位置的过程有一个思维逻辑。我们正在发展越来越多的产业，当多种产业同时运作时，就会出现多样化和专业化的问题。当你经营两三个行业的时候，你可以说是一个多种行业的公司，但是当你有四五个行业的时候，你就会很清楚你是在投资，已经成为一个投资集团。全球资源分配投资集团的核心是两件事。有一点是投资集团需要资金。这笔钱可以是你自己的，也可以是借来的，但它有两点。首先，钱越多越好。第二，越便宜越好。在某种程度上，房地产企业是一个金融企业，许多人借15%和18%的钱来获得20%和30%的虚拟回报。中国企业家的这种精神非常令人钦佩，但我不会这样做。我认为控制好资源是投资集团的核心竞争力。起初，资金来源只不过是几个方面。有些人完全是自己的钱，但你不能做太多，因为钱来的很少；有些人管理第三方资产，这没什么大不了的；还有一个借钱的高利贷，总有一天你会死的。复星高度重视巴菲特模式的一个主要原因是，他使用了保险公司的资金，这些资金具有负成本和负利率。第二，投资集团最重要的能力是投资能力。你是否能抓住资产错配的机会，做出好的投资，就我们考虑提高投资能力而言，有几件重要的事情。首先，复星近年来努力做的是全球化。众所周知，我们在纽约买了一栋楼，这是纽约的标志性建筑，占地20万平方米。一平方米多少钱？我说2万元/平方米，40亿元。他们问这是不是首付。我们还在伦敦买了一栋大楼，租期为五年，这五年的净收入是购买价格的11%。在中国，每个人都无法想象这一点。五六年前北京的办公楼卖多少钱？五六年前，复星大厦以不到2万元的价格被收购。当你从全局的角度来看问题，并去全局安排资产时，你会发现一些问题。利率市场完全不同。银行保险产品的成本结构是什么？一般来说，它每年给购买保险的人4%-4.5%的收入，银行平均每年得到3%左右，所以保险公司的成本约为7%，加上运营成本约为8%。房地产的融资成本应为10%、12%和15%。现在下跌了一点，但是将会是8%，9%和10%。作为一种销售渠道，银行可以在不承担风险的情况下获得3%的利润。当我访问欧洲时，他们也有银行保险产品。它的结构是什么样的？大约2%和2.5%是给顾客的。那么其投资收益一般在4%左右。银行接受什么？银行和保险公司分担风险，分享利润，分别获得4%和2.5%的利润。你可以计算出欧洲保险公司只要赚4%，就能赚钱。银行的这一部分非常有限。这是全球利率水平。如果你从全球的角度来看利率，你就会知道中国未来将如何发展，什么是合理的。当然，这不可能在一天之内实现，成熟市场就是这么做的。中国电力我们有一个战略叫做中国电力嫁接全球资源。人们与你合作的原因是你的根在中国。当我们投票给地中海俱乐部时，人们不相信。我们投票支持以色列的一家激光美容设备公司，以促进中国各种资源的开发。人们会相信你的。越来越多的海外企业愿意与复星合作。如果你建立了自己的品牌，你就不会组织成百上千的人环游世界。在某个时候，人们会来找你。你当然需要一个过程。为他人做一些有价值的事情。我一直觉得中国30年的发展丰富了海外成熟国家100年的发展历程。其他人是石油大王、火车大王、电脑大王，然后是脸书。我们在同一天出现。如果你没有更强的学习能力，你就不能随着中国经济的发展而快速转变，也就没有机会快速学习。我们是巴菲特模式的忠实学习者，但不要误解巴菲特模式，认为价值投资越便宜越好。事实上，价值投资离不开一条基本规律，而投资就是投资未来。你必须将你未来的成长纳入你的价值判断中。如果你离开这一点，我认为你只能是一个进行利率投资和利差投资的人。在复星的发展过程中，我们把握住了中国钢铁业的蓬勃发展和中国房地产业的蓬勃发展。但现在，我们更感兴趣的是中国老龄化带来的机遇、中国旅游业爆炸带来的机遇以及中国互联网金融带来的机遇。我们的投资必须随着中国的发展而不断转变，这应该从全球的角度来看待。当我们去美国和欧洲时，你可以从某个角度知道中国会去哪里。但是当你从今天的中国看印度，你可以看到印度将走向何方。当然，在所有的发展趋势中，现在最重要的趋势是什么？互联网金融。我以前甚至没有发短信。现在，我所有的工作都在微信上，当然还有联系人。稍后我将添加微米。如果互联网是电，那么移动互联网就是每个家庭都需要使用的电灯。如果你不使用它，它真的会被淘汰。复星拥有资金和许多产品。今年，我给我的兄弟公司出了一个大题目，那就是，我们如何改变，包括我们的金融产品。未来，不能在移动互联网上生存的公司将面临巨大的问题。移动互联网的核心是什么？我非常同意马云所说的。事实上，移动互联网最根本的是消除信息不对称，即通过信息不对称来赚钱。包括保险公司，他们过去常常愚弄人，先是愚弄他们的父母，然后是愚弄三婶和六婶，然后是愚弄他们。这个时代已经过去，信息将变得越来越透明，未来必须依靠产品的力量。要么你有一个很好的品牌，有附加值，要么你很便宜。在这个时代，复星必须重新整合其产品。一是加大对互联网和移动互联网企业的投资。第二，未来复星的整个管理架构应该植根于移动互联网。过去，更多的虚拟流量被用来推动实体的销售。虚拟交通过去是免费的，好像不需要太多钱。事实上，他们都通过免费获得了一部分虚拟流量。360是这样的。安全性是免费的，而且还有庞大的客户群。在他拥有巨大的流量之后，这些流量需要被卖掉来赚钱。现在互联网上的成本在增加，将来会有一个平衡点。毕竟，房地产不是一个销售流程吗？人气低的地方的房子肯定一文不值，因为没有交通，但是外滩金融中心很有价值，有交通，所以房地产就是待售的交通。对于任何产品，你都需要广告、眼球和流量，最后每个人都卖同样的东西。有什么不同？虚拟经济就是让每个人都能上网，并通过虚拟流量卖给你。实体经济怎么样？流量没有管理，浪费了——每年有多少人购买我们豫园古庙的黄金？每年有多少人买一栋宜居的房子？事实上，实体企业有流量，但是以前没有好的工具来管理它。复星将很好地管理我们的流量，并连接到移动互联网。这些东西非常有价值。复星地产思考复星地产相对较慢。执行不够困难或不够坚定。因此，复星地产首先引进了这个团队。我们是第一个介绍星豪团队的。赵汉中的特点是战斗精神和战斗力强。如果一个企业家没有一定程度的土匪行为，他就做不好。我一直觉得如果我赌很长时间，我一定会输。如果我没有输，我只是没有赌博足够长的时间。我们从不放高利贷，也不大肆获取土地。在新的时代，我们应该有一个新的模式。复星地产的发展必须结合我们的产业优势。因此，我们用了八个字，叫做生产与城市的结合和蜂窝城市。围绕医院、美容美发、养老和健康住宅的发展，打造以健康为核心的蜂窝城市。市政府非常受欢迎，我们也有优势。在纽约的bfc和jp摩根大楼周围，我们是金融的蜂窝城市。在地中海俱乐部和亚特兰蒂斯周围建造蜂窝城市，连接文化和商业。养老是一个每个人都非常乐观的行业，但现在每个人都出于一个目的——圈地而乐观，并且在探索养老模式方面做得太少。复星在这方面做了一些探索。首先，我们先做了一个小产品；其次，我们正在考虑未来的养老应该在城市还是在郊区，还是在更远的地方。既然我们已经做了实验，它仍然是支持老年人的中心。中国人年龄越大，就越喜欢活泼；第三，我们正在讨论养老和保险的结合。例如，如果您将来购买复星的健康保险和养老产品，它们将与我们未来的养老产品相结合，但产品尚未完全开放。保险产品和养老产品应该开放。未来将越来越跨国化，互联网已经将广告和游戏分开了。现在中国最赚钱的事情是什么？金融。50%的利润被金融瓜分了。房地产跨境有两个地方需要考虑，一是销售网络，二是物业管理。我们应该从新的角度看待物业管理，这是一个很好的跨境平台。我对一条将房地产和文化相结合的生产线也非常乐观。这是什么概念？我们投东阳木雕。我来自东阳，中国有很多古老的工艺品，比如景德镇的瓷器，宜兴的陶瓷，苏绣等等。一个国家发展之后，肯定会恢复自己的文化自信，这种自信是在对外来文化宽容的基础上慢慢恢复的。 (本文是根据郭广昌在“益州-沃顿-商大”中国房地产业精英高级研讨班上的发言而编辑删节的)

郭广昌：房地产就是卖流量