《金融街会客厅》专访陈云峰：探析中国房企利润空间

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陈云峰，北京华业房地产公司副总裁，中国房地产经理联合会秘书长

近年来，中国房价的快速上涨引起了全球的强烈抗议，房地产经济在不知不觉中迅速成为中国经济的主导产业。那么是什么因素刺激了房价的快速上涨呢？房企的成本是如何构成的？他们在空的利润是多少？房地产税制改革会带来什么影响？根据陈云峰的“鸦片式土地政策”，对原计划经济的补偿、劳动力成本的上升、过度的税收和高额的资本成本是刺激房地产业迅速崛起的内在因素。本财经网站邀请了中国房地产经理联合会秘书长、北京华业房地产(报价、咨询)公司副总裁陈云峰先生到金融街客厅做客。

【嘉宾简介】陈云峰，中国房地产经理联合会秘书长、创始人，中国房地产协会商业地产委员会常务副秘书长，中国连锁经营协会购物中心委员会主任，上海市长宁区第十三届CPPCC会员。他现任北京华业房地产有限公司副总裁(600240)。

第一节

陈云峰:“鸦片式的土地财政政策”是刺激房价快速上涨的主要原因

金融界:你之前提到最近几年房价上涨有点太快了。你认为近年来房价快速上涨的根本原因是什么？

陈云峰:事实上，说到房价，有很多因素导致它上涨过快。例如，有政府土地财政的因素，它过于依赖土地财政。现在地方政府有地方债务，他们实际上是依靠卖地来为政府做这种财政支持。所以在这种情况下，如果你的政府冲进这个市场并分配这块土地的资源，会发生什么？这种应该在三年内卖完的土地现在在一年内就卖完了，所以这就是我们说的，我们这一代人卖掉了孙辈应该赚的钱，卖掉了孙辈应该卖的土地。我认为这件事应该是第一件事，即政府在土地资源分配中的实际作用并不是完全市场化或垄断性的，中央政府对地方政府缺乏这样的约束。这就是我们所说的土地融资的第一点。土地财政使土地价格持续上涨，这实际上提高了房价。

第二点是房价的上涨离不开这个市场因素。事实上，十多年来，中国一直在补充最初的计划经济进程，每个人对住房的需求都是真实的。无论我们谈论刚性需求还是改善需求，包括投资需求，事实上，这些需求在市场经济环境中是客观存在的，但我们确实是畸形和爆发了。例如，如果你有钱，你会尽最大努力买一套房子，一个家庭有多个套房，包括一些外国投资者。他来推测房子的情况。他并不认为房子是一种生活品味，而是一种投机商品。我想它包括我们。

金融:是的，大多数人都有小孩，甚至有些父母在他们出生前就准备好买房了。

陈云峰:在出生前买房是中国的传统，但我们真的很需要。我们说它首先是真实的。另一方面，我们在短时间内扩大了这一需求，或者说是太热了。因此，我认为近年来的宏观调控实际上是抑制需求，实际上是试图消除投机性投资的泡沫。我认为这也推高了房价。

第三点是，整个社会的成本正在上升，例如，我们的劳动力。我记得五年前，一个农民工一天可以工作几十美元。在这种情况下，每月两三千美元或三五千美元的收入就足够了。现在它颠倒了。现在它相当于一个农民工。一天挣150元是很常见的。

金融界:不仅如此，像郑州这样的二线城市有近200名工人。

陈云峰:200，是的，甚至超过200。200英镑相当于每月6000多英镑。这是一个大工作，有100多个小工作，134个。所以在这种情况下，劳动力成本，土地成本，包括我们所有材料的成本，实际上都在增加，所有构成房地产的要素都在增加，所以房价也在上涨。这是第三点。

第四点是我们的房地产开发商抱怨税费太重。这种营业税、所得税和契税在整个房地产开发过程中，加上我们最重的土地增值税，应该说这些税收，加上这种土地成本，已经成为我们整个房价成本的一个主要因素。因此，高税费实际上从另一个角度推高了房价。

第五点是资本成本太高。从2010年到2014年，房地产行业的融资状况极其悲惨，出现了什么奇怪的现象？银行不正当地借钱给开发商，那么他该怎么办？银行找到钱给一个合作机构，说我会给你。例如，它不是7.2，但基本利率只有7.2。然后，该机构将以20%的成本将其借给开发商。在这种情况下，银行将不会得到7.2，但它将得到，例如，15或16，而金融机构将得到，例如，30%或更多的管理成本。事实上，你看，这是针对房地产的，他们也是针对实体经济的。那么，为什么我会觉得他们在这段时间里重组了金融界，你的银行没有提供好的贷款和投资，然后各种各样的基金和投资管理公司，大大小小的，在房地产行业和实体经济之间产生了差异？首先，我认为资本成本已经增加并成倍增加。其次，风险加大了，因为有许多机构在辗转反侧。事实上，他们比我们更直接地与银行打交道，而且风险也增加了。因此，在这种情况下，当融资成本增加，土地被收购，我们需要使用更多的资金，别无选择，只能筹集资金，这实际上给开发商造成了很大的压力。中国的房价从几年前上涨到今年4月。我认为这是各种综合因素叠加的必然结果。

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