范棣：别听专家，用脚趾头想想，房地产还有机会吗？

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作者:范迪博士，自由撰稿人，独立经济学家，亚联资本董事长，Yinpiao.com董事长。他师从北京大学李一宁教授和诺贝尔经济学奖获得者阿克洛夫教授。北京大学和中山大学客座教授。曾担任招商集团董事总经理兼首席财务官、招商银行副行长高级顾问、香港联合银行(现东亚银行)副行长、波士顿咨询公司高级顾问、1990年美国研究所研究员、中国人民银行总行银行体制改革部副主任、《金融研究月刊》总编辑、招商陈迪董事长等。本文摘自范迪博士的微信公众账户“财经”。

在第11个假期，我的家人问，房价会下降吗？最近，很多人问我这个问题。我说过房价的下跌不应该大规模开始。总的来说，国内房价陷入了僵局，这不是好是坏。

还没有开始下降吗？别吓唬人了。

许多人的反应是这样的。

当我遇到一个不死心手里还拿着几个臭钱的房地产老板时，他的反应是这样的:我认为这是你的负面能量，看不起中国。中国还没有达到一户一房的水平。90后和00后有多少人买了房子？此外，房地产是国民经济的支柱产业。如果房地产崩溃，政府能忽视它吗？许多中国专家认为这只是一个低潮。过了这一点，房价就会上涨！

你疯了。在大连方言中，你可以通过“捂着肩膀”(膝盖)来清晰地思考。老范在这里说，即使你用脚趾头思考，这个问题也是可以理解的。

别以为你的脚趾不会思考。

对空住房入住率的思考

国际货币基金组织(imf)副总裁朱敏在2015年春季IMF年会上表示，目前中国房地产市场的主要问题是空购房率过高，空购房面积达到10亿平方米。随后，imf的研究报告中再次提到了这一论断:中国的住房供应过剩遍及全国，尤其是在较小的城市和东北地区。

早在3013年，西南财经大学就发表了中国家庭金融研究中心的研究报告。报告指出，2013年，中国城市地区空住房占用率达到22.4%，其中空住房占用率为23.3%

首先，看看欧美国家的房地产空入住率数据。根据上海财经大学房地产研究所执行主任陈杰教授提供的数据，美国的住房空入住率长期保持在较低水平，不超过3%。即使在2007- 2008年美国房地产市场最糟糕的时候，空出租屋的入住率也达到了10 .7%，而空自有住房的入住率仅为2.9%。欧洲国家的空住房占用率也很低。荷兰和瑞典的空住房入住率仅为2%,法国约为6%,德国约为8%。

据媒体报道，事实上，万科、雅居乐等大型房地产企业的高管证实，他们开发的空中高端房地产的入住率“相对较高”，“尤其是三、四线城市和一些北方城市”，而鄂尔多斯、惠州、常州等三、四线城市的新区人口稀少。许多城市的大规模城市建设运动导致严重供过于求，这是不争的事实。

我们不听专家的话。听听你的脚趾。

晚饭后你散步吗？不要去棚户区散步，去那些新建的社区，那里好一点，高一点。当你走路时，看看楼上。数一数楼上有灯和没有灯的家庭。猜猜比例。没有灯的家庭有多少？如果一天的观察不可靠，你应该用你的脚趾走路，每隔一天用你的眼睛观察，看看一年后是什么样的判断。

告诉我我的脚趾。在北京和上海，空肯定超过20%。在中国东北的一线城市，保守估计超过30%，海南估计超过50%。不要提三、四线城市。全国平均水平？我数不清我的脚趾。猜猜，30%。

脚趾不会说谎。

再过15年，最不值钱的东西就是房子了

我有点夸张，但这不是不合理的。

再过十五年，中国经济最显著的特征是什么？高度老化。

中国社会科学院财政与贸易经济研究所2010年发布的《2010/2011年中国财政政策报告》指出，2011年后的30年内，中国人口老龄化将呈现加速发展趋势，到2030年，中国65岁以上人口比例将超过日本，成为世界上人口老龄化程度最高的国家。到2050年，社会将进入深度老龄化阶段。在2011年后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展的趋势。60岁及以上人口比例将每年增长16.55%，到2040年，60岁及以上人口比例将达到28%左右。在过去的30年里，中国已经全面进入老龄化社会。到2050年，60岁及以上老年人的比例将超过30%，社会将进入深度老龄化阶段。

这和房地产有关吗？

当然可以。你见过60岁和70岁的人还在为家人买房吗？这种美洲狮很少，除非他们是贪官。

如果你现在70岁了，谁会在15年后给你房子？我们不能把它们一起烧掉，对吗？如果国家不把它拿走，它肯定会留给子孙后代。到那时，社会上的房子将增加近10%。现在90后努力买房，那时可能有2-3栋房子。

计划生育是好的，我不说。当它使中国人口的年龄结构发生逆转，老人越来越多，小的人越来越少时，你认为房子在未来会有价值吗？

做梦吧。

高房价已经伤害了中国的四代人

中国四代人的幸福取决于房价，信不信由你？

70后:最幸福的一代。在赶上好时光后，房价会大幅上涨。如果你10年前买了一栋房子，你会在账面上赚很多钱。然而，除了少数富人和中小老板，他们中有多少人已经还清了抵押贷款？可能很少。15年后，还清抵押贷款后，他们可能会突然发现自己辛苦赚来的财富市值缩水了。100万现金存款被逐渐投入住房市场，兑换成50万英镑的净值；

80后:最艰难的一代。他们的父母大多是50后，他们似乎是最勤奋和理想主义的一代。然而，除了少数有权有势的人，大多数人并没有真正致富。退休前后的一代人在现实和以前的理想之间挣扎。如果不是第二代官员和第二代富人，80后的住房问题是一件大事，不能说是父母的帮助。许多人从工作开始就不得不一辈子为房子工作。他们能在舒适的生活和浪漫的假期上节省多少钱？提问；

90后:最不稳定的一代。很少有人买得起房子或已经买了房子，这是租房的主要力量。北上广的平均月薪是五六千元。除去房租，其余的够住吗？幸运的是，他的父母是中国60后最富有的一代。如果没有家庭补贴，幸福就是天上的月亮。二线和三线城市的租金便宜，但工资低，就业机会少。无论是去海里做一条小鱼，还是留在池塘里做一条大鱼，都是非常纠结的。不买房子很好。买房子让人心碎。房价对90后没有影响吗？这将会产生巨大的影响。即使你不买房子，高房价也会增加生活成本。靠工资你怎么能过上幸福的生活？因此，90后主题的积极能量是企业家精神，但我希望它不是一个坑；

00:最艰难的一代。他们不必担心房子。再过20年，将会有很多房子。然而，他们注定要承受高房价时代和计划生育政策带来的社会后遗症:一对年轻夫妇可能要负责照顾四位老人、父母和祖父母。如果中国经济不能在过去10年里成功转型，那么艰难的时期真的已经到来。几代人已经在中国完成了修建、修复道路和钢厂的工作，几乎所有的钱都花光了。再过10年，gdp将不再重要，但教育将导致鸡毛遍地，污染遍地，医院将人满为患。00，我们真的要肩负起民族复兴的伟大事业。

高房价的危害可以用几句话来理解

如果你的收入是10000元，房价是3000元，你还剩7000元，你可以放心地吃、喝、玩，所谓的内需会上升，市场会繁荣。现在你的收入没有变，但是房价是9000，你只剩下1000了。你能做什么？以防万一，你只能在银行里节约和存几百美元。

有人说高房价不是人为的，因为开发成本高，房价当然也高。

这是他妈的废话。

土地被买了吗？它是我们的祖先留下的，不花一分钱。政府把高价卖给了开发商。开发商没赚钱吗？如果你看看中国的富豪榜，大多数是房地产开发商。中国没有土地吗？很多，不如俄罗斯，但比日本、台湾、香港、新加坡和欧洲国家多？政府不会大面积出售土地，但会限量供应。在这种情况下，开发商肯定会贪婪地囤积商品。谁说这不是勾结？当然，最酷的是银行，它已经赚了很多钱。你把辛苦赚来的钱存了起来，然后借给你高利息买房子。这已经30年没有讨论过了。

政府不能低价出售土地吗？不，他们想要国内生产总值。高地价必然导致高房价，高房价必然会提高社会生活成本甚至整个社会的制造成本，最终影响一个国家的市场竞争力。这种工业循环的不良后果在10年内是看不到的，在20年内也不会暴露。至少需要30年才能开始产生负面影响。为什么中国的出口现在在下降？因为制造成本急剧上升。制造成本上升的原因是什么？因为生活成本急剧上升。

随着高收入和低房价，经济将会繁荣，相反，经济最终将会萧条。

中国的房地产和游戏？结论:不能排除北上广的房价在未来会保持稳定，但总的来说，国内房地产的下滑是大幸。