蔡云：商业地产路在何方？供给侧改革是重点

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12月7日至9日，视点房地产新媒体依托视点房地产网、博鳌房地产论坛、视点年度论坛、城市视点论坛等强势平台，将在前两届成功的视点业务年会的基础上，继续在广州举办2015视点业务年会，金融网站将全程直播图片和文字。

中国房地产协会商务旅游房地产专业委员会秘书长蔡云出席论坛并致辞。她指出，今年上半年的降息和RRR降息给房地产行业带来了春风效应。10月份，销售额超过6万亿元，增长14.9%。在总体形势下，虽然压力依然存在，投资遇到了一定的瓶颈，但近期宽松的货币政策，包括货币政策信息，不断刺激市场需求进入，尤其是一线城市，包括二线城市，改善需求不断增加。

然而，蔡昀指出，商业地产作为一个非常特殊的市场，自2008年以来每天都在与冬天作斗争，他强调商业地产的供应量过大，并谨慎地向前推进。他指出，今后商业地产首先要深入思考需求方，构建供给方，即供给方的改革。

同时，蔡昀还根据商业地产的现状提出了商业地产未来的发展趋势，包括多元化业态、社区商业、020、资产证券化等。

以下是这次演讲的记录:

亲爱的朋友和同事们，大家下午好！今天下午，我很荣幸成为第一位与大家交流的演讲者，谈论商业地产的下一步发展。

从中国宏观经济的角度来看，虽然我们今天的主题是过冬，但今年我国的房地产销售远远超过去年的7.4万亿元和今年的近10万亿元，高于我们认为的2013年最好的一年。因此，虽然是冬天，我们仍然会享受春天的温暖，房地产的情况就像我们的感觉。只要我们有期望，一切都会好的。

今天，我的话题是“新经济形势下商业地产的未来”。

首先，让我们谈谈新的经济形势。中国共产党第十八次全国代表大会以来，每一天都是在新的经济形势下度过的。新的经济形势包括什么？2015年，有些词贯穿了我们全年的主题。首先是“深化改革”，这是不争的事实。没有改革我们怎么做？二是“稳增长、促消费、保投资”。在这两大问题下，我国到目前为止已经包括了调整8月13日的汇率市场化、降息、RRR降息、减少商业贷款的第一套房和降低公积金比例的第二套房，包括取消对外限制。有一段时间，外国人不允许购买我们的商品房，但现在已经取消了。同时，住房转让费已经降低，一系列政策相继出台，我们仍然坚持地方分类指导，加强保障性住房建设。这是一系列与房地产相关的政策，尤其是今年12月前我国的经济政策。

从这张表可以看出，仅在今年上半年，降息和RRR降息就把春风带到了市场。

至于新政对行业的影响，我们可以看到，10月份的销售额超过了6万亿元，增长了14.9%，商品房的销售额也明显增加。总体情况下，尽管存在压力，投资还是遇到了一定的瓶颈。最近宽松的货币政策，包括货币政策信息，不断刺激我们进入市场的需求，特别是一线城市，包括二线城市，改善的需求越来越大，改善需求的信心逐渐建立，我们的房价在5月份出现了红色。因此，预计房地产市场的供需两端在一定时期内将保持在较高水平，但不同城市的分化越来越严重。早在2010年，我们就提出了限制购买和贷款的政策。在这种正确的指导下，仍然存在着不合理的结构。一线城市的房价正在上涨，而三、四线城市的房价正在下跌或无法上涨，房价增长乏力。然而，一线和二线城市受政策影响较小，市场需求的灵活性有所增加。

当我们谈论商业地产的未来时，我们都认为商业地产是一个非常特殊的市场。从2008年开始，我们的房地产协会开始成立一个商业房地产委员会，也就是说，在2008年，我们开始重视住宅房地产要有商业房地产。我们每天都在与冬天作斗争，我们强调开发企业或我们的成员单位的商业地产供应过剩，我们应该谨慎前进。在这种市场发展前景下，商业地产是什么样的未来？

商业地产在未来会做什么？首先，我们应该深入思考需求方，构建供给方，即上午提到的供给方改革。供应方改革是商业地产的微观世界。今天上午，我专门和刘部长谈了中国人民政治协商会议全国委员会的专家们对供方改革的理解。他说，在更高层次上更多地依靠顶层设计是一种战略指导，对我国经济有着长期而持久的影响。对于商业地产，目的是一样的:建立我们的供应方，我们提供什么样的产品，面对这个市场我们应该做什么。首先，城镇化率的提高刺激了内需的发展。信不信由你，我们的城市化率在不断向前发展。城市化率导致了空.消费的持续增长我们开发了大量的房屋，同时，我们还促进了社区的发展及其商业和商业需求，这两者是相辅相成的。

我们知道，所有的商业中心和城市综合体不再是简单的百货商店或其他主要商店，而是更复杂的消费出现，服务导向的消费成为主导。我们说房地产是服务业的载体，带动了我国的经济增长，第三产业在服务业中的比重逐渐高于第二产业，这是我国宏观经济政策的一个导向。在这种导向下，我们可以看到，服务导向消费已经成为我们未来消费类型的主导因素，推动了商业地产的发展。

二是人口红利下降，老龄化市场逐渐凸显。在人口红利不断减少的情况下，我们的开发企业或商业房地产开发企业必须将服务目标转变为两个目标，一个是为儿童服务，另一个是为老年人服务，并朝着社会更需要的方向发展。只有当我们看到这个市场，我们才能理解我们的商业房地产服务是深度服务。

还有网络附加，我今天早上注意到了。几乎所有的客人都提到了互联网的影响。互联网正充斥着生活的方方面面。在这个过程中，它是一个非实物购买的地方，所需的服务更加准确。我们可以用app介绍人，用o2o给市场带来新的变化。商业地产更适合这个市场。

此外，新的格式不断出现。如果我们坚持以前所有的传统格式，这是非常不适合整个时代的发展。在这个不合适的过程中，你如何突出自己的特点？参与新的格式很重要。我们应该注重参与意识，如何参与，如何体验。另一个是对关爱的需要。当我们为每个将来要服务的人服务时，我们必须要有爱心，这样他才能感受到经验带来的快乐和愉悦。这是我们新业务发展的方向。

作为一个房地产协会，我想分析一下未来我国商业地产的发展趋势。首先，商业地产不仅可以通过购物中心来表达，还可以通过代表商业地产的简单购物中心来表达。例如，商业街、办公楼，这些单一的概念不是商业地产的概念，而是一个高度复杂的城市服务中心。例如，我们可以看到世界著名的大型商业项目不仅是一个单一的商业综合体，而且是一个工作、学习、娱乐、生活等的交流中心。用城市的客厅来表达我们对商业地产的描述是不够的。因此，商业地产可以说是在升级过程中。同时，我们要转变思维，认为这是一个多形式、多角度、复合型的发展。

第二，商业地产产品的供求形式多样，形式多样，运作创新跨境。商业地产有多种表现形式，包括其空布局、使用功能的多样性、外观、室内设计、商业主题等。这就是休闲、娱乐和生活的多样性。

第三，社区商业逐渐成为市场发展的焦点，包括我们行业的标杆企业幻想曲、万科等。所有这些都是基于建设社区的最后一英里和倡导为老年人服务的方向，都是为了社区服务的发展。我们知道，未来除了大量复杂的商业地产之外，商业地产还会在社会上展示更多，这是商业地产的一种典型形式。

第四，o2o带来的业务发展趋势。当我们谈到互联网和商业地产的发展时，我今天早上也说过，首先不要害怕，然后不要拒绝。关键是你应该以良好的态度和宽容的态度，在善于自我的前提下，拥抱互联网。它成为你的助手，你的服务，你做任何事情的拐杖。这也是互联网作为工具的一种表现。

第五，在商业地产开发过程中，一线城市的竞争加剧。一线城市有很多商业综合体，供应量非常大。我们可以看到，许多一线城市今年都获得了土地，大量企业同时进入市场，这将带来更大的竞争压力。在新的发展领域，我们需要克服这种盲目性，我们逐步在三、四线城市或更偏远的城市建立商业综合体。这个综合体必须在市场和商业之间创造一个匹配度。如果没有这样的市场，没有这样的人流和客流的支持，我认为盲目地建设一个综合体也会带来灾难性的后果。

第六，二线和三线城市必须在消化库存的同时，应对供应大而集中的现实。

第七，商业房地产应该证券化，特别是资产证券化，特别是房地产投资信托的上市。

第八，商业地产不再是一个开发企业，而是融合了连锁产业、百货行业、农业甚至其他行业的发展。

第九，有效的团队运作是商业地产的关键，通过催生具有管理经验的新类型，特别是具有国外先进经验的新类型，促进商业地产的整合和发展。

由于时间有限，我将暂时总结这些观点，希望大家提出不足之处，我们会进一步讨论，再讨论。