好租曲先洋：去库存是未来35年商业地产的重要课题

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12月7日至9日，视点房地产新媒体依托视点房地产网、博鳌房地产论坛、视点年度论坛、城市视点论坛等强势平台，将在前两届成功的视点业务年会的基础上，继续在广州举办2015视点业务年会，金融网站将全程直播图片和文字。

好租首席执行官曲咸阳出席论坛并致辞。他指出，消化未来三到五年的库存对于商业地产来说将是一个非常重要的问题。这是商业地产的第一个关键词。第二个关键词是转型升级。正如我刚才所说，在这种情况下，越来越多的人将寻求改变，越来越多的新尝试、新模式和新方法将出现。第三个关键词是o2o。

以下是一份发言记录:

曲咸阳:很高兴有机会在这里与您交流。刚才听阿里苗先生讲的时候，我其实有很深的感触。作为一家互联网公司，我们很少参加这样的大型房地产会议。今天，我已经尽了最大努力穿正式的衣服。这是我最正式的状态。我通常穿着短裤和拖鞋去上班，所以我尽力了。

让我简单介绍一下豪族。我们是由58吉吉集团拆分的独立公司，58吉吉是我们最大的投资者。我们主要想为商业地产做o2o服务。目前，我们专注于办公室租赁业务。今天，从早上到现在，房地产领域的前辈和深度参与者已经谈了很多自己对商业地产的理解和看法，我发现更多的商业地产将会集中在综合大楼或购物中心。作为互联网公司，我们可能会从不同的角度看待这个问题，从不同的角度做这些事情。许多互联网机会都是从一个非常小或不太重要的初级市场开始的，所以我们也选择了一个相对较小的市场，比如办公室租赁。当然，我会告诉你我们为什么选择这样的事情，我们的逻辑是什么样的。

我今天的演讲分为三个部分:首先，谈谈商业地产的一些关键词；第二，谈论什么是好租金；第三，谈谈好的租金能解决什么问题。

如果我总结商业地产的关键词，我认为去库存化是非常重要的一点，欧阳在分享时总是提到这一点。我想说的是，互联网上有很多虚拟到虚拟的形式，不注重商业本质。然而，并非所有的互联网公司都是这样做的。我们仍然想做一些真正的事情，我们真的可以与传统产业很好的结合，这样互联网+的事情实际上可以从概念的角度得到更多，并产生更多的实用价值。因此，我们将减少库存视为我们的首要任务。这件事可能不太可信，但我还是想说，当一个行业足够好的时候，我们是不需要的。当年新房卖得好的时候，任何市场的开放都是阳光明媚的，不会有上网的机会。只有当行业遇到问题时，我们才会寻求改变。库存压力很大对我来说是一件好事，也是一个机会。

该表显示了办公楼当前的库存压力。横坐标是代表城市经济发展水平的经济指数，纵坐标是房地产发展水平。你离这条对角线越远，你承受的压力就越小，你就越安全。除了北京和上海这两个超级一线城市，其他城市或多或少都感受到了库存压力。最集中的是成都、沈阳、重庆、天津等地。我们相信在未来三到五年内，

根据国家统计局的数据，2015年前10个月竣工但未出售或出租的商业面积为2.5亿平方米，这是一个巨大的数字。让我们看看空购买率，这是一个非常关键和核心的指标，商业房地产的衡量。我们可以看到，只有北京和上海保持相对合理的水平，分别为4%和7%。4%是空入住率相对较好的北京甲级写字楼。如果考虑到新形式的工业园区、工业园区和工厂到住宅的转换，北京的空入住率也超过10%。成都是最具代表性的。2013年，由于大量新办公楼投资，其空入住率在2014年达到峰值45%,这是一个可怕的数据。据我们判断，未来三年，中国大部分城市，尤其是省会城市，将面临非常激烈的股票竞争，而去库存化将是一个非常重要的话题。

这一部分意味着商业地产的开发成本非常昂贵，其资金回笼需求更大。这是观察库存压力对我们正常的商业逻辑和商业流通有多大影响的另一个角度。我想在座的各位都比较清楚，所以我就不多谈了。

第二个关键词是转型升级。正如我刚才所说，在这种情况下，越来越多的人将寻求改变，越来越多的新尝试、新模式和新方法将出现。我们看到越来越多的大型咖啡公司在商业地产领域的办公楼里尝试一些新的方法。例如，soho 3q是最可再生的。soho是一家愿意在商业地产领域寻求创新和变革的公司。2010年，它是第一个解散租赁和销售部门的公司。它最近做的一个改变是推出soho3q，这是潘在美国考察我们的工作后做的一个新尝试。原来soho是出售的，但后来改为只出租，不出售。如果是以传统方式租的，我每两年换一次，现在已经变成3q模式，以满足更灵活的住房需求。我甚至用了几个小时。租，租一份工作，他算了一笔帐，大概是说如果要根据工作时间和工作站以更灵活的方式满足新兴企业和新情况的需要，他们的租赁和销售部门的工作量将增加56亿倍。然而，这种情况不能用传统的方法解决。传统的线性增长和传播人口的方法永远不会得到解决。这只能通过互联网来完成，所以他投入了大量精力来制作3q独立应用，包括与中介合作，比如租金优惠。在这种情况下，许多开发人员和参与者试图进行转换。

第三个关键词是o2o。似乎o2o已经是一个寒冷的冬天，许多互联网o2o公司已经面临倒闭。但我仍然认为这件事很有价值，但我们应该相对理性地看待这件事。首先，我认为我们在做o2o的时候应该尊重整个离线逻辑。我们不能放弃离线逻辑去做o2o。我认为至少在房地产领域，线下服务总是更重要。我不能放弃它。我们只能使用在线服务来帮助升级离线服务。我一直持有这样的想法，为什么我们最终选择租赁写字楼，我们最终会做一些分散的租赁。我们认为这部分是最o2o的，而且只有一个衡量标准。它可以最大限度地摆脱房地产的大规模交易属性。它可以成为一个更加流通的商业化的东西。它具有一定的流通率、一定的周转率，以及更加灵活多样的属性和需求。只有这个属性适用于互联网，也适用于o2o。

好的租金已经建立了很短的时间，从准备开始到现在只有4个月左右。然而，在我们最大的投资者58吉吉集团带来的在线客户的支持下，我们在这一细分市场实现了最大的在线流量和客户。目前，已覆盖华北、上海、广州、深圳四个城市，流通和周转房屋3万多套。我们有一个400人的团队，其中300人是离线开发团队，100人是在线团队。我们永远不会低估线下服务的重要性，我们将始终以尊重的态度通过互联网做好它。

我们有很多合作伙伴，包括传统的远洋地产和格林兰，也有一些情感上的，比如soho3q、BAIC、仲量联行等等。

我们能做什么？我们最终要做的是提高整个行业的效率。我们衡量o2o是否合适和有价值。最根本的一点是看它是否是整个社会的资源，从本质上提高整个行业的效率。如果不是，这个行业可能不是一个好的行业或者一个好的逻辑。现在，我们可以将原来的一周到两周的线下交易和需要尽快找到一个办公楼缩短到两个小时，这在华南市场可能会更好。我们平均可以在两到三天内完成，目前的效率提高了大约5倍。我们希望下一个目标是增加10倍和20倍。

好的租金最终会是什么样子？互联网将永远以开放的心态做事，加速这个行业的资源流通。起初，互联网是信息的流通，所以有一个门户网站，后来有一个搜索引擎。现在，互联网加利用互联网在社会中流通闲置资源和线下资源。将办公楼和商店去库存化就是其中之一，围绕这些行业有许多相关资源，如企业所有办公室的一站式需求。从整体办公和家居租赁、金融服务到公司注册，我们都希望用创新的方式开放互联网平台，加快行业的周转效率，这也是我们的使命和梦想。

我们也欢迎这一领域的所有相关人士合作共赢，共同把整个行业做得更好，包括在住房、客户和衍生服务方面的合作。我们都对此表示欢迎，并希望一起让这个行业变得更好。我们也希望从一个小市场开始，能够让互联网在这个领域中脚踏实地的发挥作用，对此我们非常满意。