任泽平：未来一线城市房价还会飙涨

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一线城市有卖而无地，这反映在房价的上涨和"地王"的再生产上；三、四线城市没有销量，但土地存量高，价格低。因此，去年我对中国的房地产做了一个预测，叫做“总量放缓，结构分化”。在未来十年，一线城市将增长10倍，而“不能上升”的三、四线城市的房地产投资将出现零增长。

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让我们来介绍一下我们对未来中国经济和资本市场的判断。

所谓大势判断无非是三个方面:经济、政策和市场。当我们谈论市场时，如果你很好地掌握了前两个问题，做出判断只是一个自然的过程。我先谈谈想法，然后是逻辑。

我有几点意见供你参考:

首先，对经济而言。目前，中国经济最大的宏观背景是提速、换挡和结构调整。我们什么时候进行加速转移和结构调整？我认为我们正处于增速和换挡的时期，从快速下降时期到缓慢见底时期。我认为中国的经济在未来将会是L型的。要多长时间？告诉你，L形会持续三到五年，这超出了许多人的想象。我知道现在有人在谈论中国的经济复苏，我告诉你，“不！”。

加速换档时期与历史上的其他时间点有很大不同。首先，这需要很长时间，在韩国需要15年，在日本需要12年。第二，调整的特点和深度不同。由于重化工业阶段的特殊背景，曾超实现了零增长的韩日两国，我们准备好了吗？第三，对金融体系的影响必须超越过去，历史已经证明了这一点。在我们的未来会出现的将是一个巨大的变化，其中许多我们以前从未经历过。从表面上看，这是一个经济的“L”型，但这个“L”型并不平静，经济结构内部将发生深刻的变化，这也要求我们的政策作出积极的回应，包括勇气和决心。这是对经济的看法。

第二，政策。只有两种政策:需求方和供应方。从讨论改革到达成共识，再到解决棘手问题，这是一个过程，需要做出决定。我认为中国现在已经从计划的讨论阶段进入了着陆的试验阶段。当然，在大规模解决这些棘手问题之前，中国仍需要政治和经济条件。这些问题将在明年出现，最迟在2017年。那一枪将决定未来五到十年，甚至三十年，并为未来三十年奠定制度基础。

对主要资产的看法:

1.股票市场。众所周知，前一段时间，我曾积极推荐股票市场，但最近，我的推荐力度减弱了，但我并没有关注空，而是认为存在阻力。目前，结构是在股票游戏下向上，大票不能动，方向仍然在中小票上。但是如何从修理市场转向中间市场需要两个催化剂:第一，增量资金进入市场，这是表象；更重要的是，它是好的。

2.债券市场。当我们之前推荐股票类别时，我们建议在债券市场大幅上涨后会有一个小的调整。我们认为债券市场正在进入下半年。

3.住房市场。总量正在放缓，结构被分割。美元正在重启第二轮强劲周期。在美元走强和中国经济需求低迷的周期中，恐怕大宗商品将不得不在未来两三年内进行底部调整。

过渡期存在一些不确定性，存在以下风险:

所有追赶型经济体都会在某个时间转换增长平台。这是什么时候？也就是说，11000国际元和7800国际元在中国，两者都经历了从高速到中速的过渡增长。中国未来有两种前景:第一，像德国、日本和韩国一样，已经成功实现了加速转变；第二个，像拉丁美洲一样，下降了。这个概率是多少？在二战后的70年里，世界上101个追赶型经济体中只有12个成为了发达国家的俱乐部。让我们摆脱沙特阿拉伯，一个资源型经济体。人们生活得很好，底部充满了油。德国、日本、韩国和台湾真正依靠的是工业化和城市化。也就是说，如果我们将来能够成功，我们创造的奇迹将比第一个奇迹更大，13.7亿人进入发达国家的行列，中国在500年后重返世界之巅。我们正处于这样一个伟大的变革时代。

当我们研究这个问题时，我们发现加速转变实际上是表象，更重要的是它的增长动力结构的变化和它的政策是否能及时调整。当我们研究这些经济体时，我们发现了两个速度转变的典型例子:第一个是刘易斯转折点的出现；第二，房地产出现了一个长期拐点。这意味着传统的增长模式正在衰退。

当我们看中国时，为什么经济会增长？我的理解很简单，因为人和机构，一个好的制度，释放人才的活力，创造财富。过去30年来，我们成功推进了两轮改革，发放了红利。我们正在重启第三轮改革。

我们最大的红利是什么？人口。每个人都应该记住一个数字，62-72是中国的主流人口，也是出生高峰；后来我们因为计划生育来到了悬崖边。从1962年到1972年，这群主流人士决定了中国经济增长和经济结构的基本特征。比如，这群人在过去的十年里买了房子，中国的房地产黄金十年。

我们需要看看在20世纪90年代和90年代提供廉价劳动力的这一群体。现在这一群体是38-58岁。这是什么概念？中国的主流人口将在七年后退出劳动力市场，然后中国的劳动力将像悬崖一样下降。

中国仍然有七年的时间，这是至关重要的。我们过去的高增长非常简单。通过良好的制度，改革开放，我们的低成本劳动力成本得到了充分发挥。78年，我们的城市化率只有18.3%，拥有10亿人口和8亿农民。然后，我们发展了制造业，出口了生产的产品，提升了国内消费的收入，从20世纪80年代的食品和服装，90年代的耐用品，到2000年以来的汽车和房地产。

但正如你所见，这一基本逻辑已经被摧毁，廉价劳动力的时代已经结束。因为中国在60岁退休，15-59岁的劳动力在2012年开始达到高峰并减少。回顾过去，刘易斯的第二个转折点出现在2003年和2008年。因此，我们可以看到，我们的农民工在过去20年里基本上没有增加，但在最近几年急剧增加，所以我们可以看到，我们的出口已经转向。这是我们看到的第一个传统增长模式的终结。因此，我们看到2012年和2013年有大量新兴产业酝酿和爆发，所以我们看到创业板牛市从600点上升到4000点，宏观背景如此之大。

让我们看看中国加速转变的第二个典型事实，即房地产的长期拐点已经结束。统计数据显示，20-50岁的人群是购房的主流人群，这一人群在去年达到高峰。在我们看来，这是中国未来的房地产市场。我们可以看到，去年房地产投资从年初的19.3%下降到现在的几乎零增长，本月出现负增长。

未来中国房地产的特点是什么？这里的核心问题是什么？这里的核心问题是人们继续从大城市迁移。我们在几个经济体做的研究，特别是房地产长期拐点出现后的特征。让我们看看。人们继续向大城市迁移，这是美国和日本最基本的经济规律。为什么？因为有才华的年轻人和拥有净资产的人自然会选择去大城市，因为只有大城市才能为年轻人提供实现梦想的舞台，只有大城市才能为富人提供高质量的公共资源。

然后问题的关键就来了。一线城市有卖无地，表现为房价上涨和“地王”的再现；三、四线城市没有销量，但土地存量高，价格低。因此，去年我对中国的房地产做了一个预测，叫做“总量放缓，结构分化”。在未来十年，一线城市将增长10倍，而“不能上升”的三、四线城市的房地产投资将出现零增长。

为什么房地产投资零增长？中国有十几个一线和核心城市，占中国房地产投资的20%。中国大部分地区实际上是三、四线城市，有数百个城市，占投资的80%。这意味着80%的房地产投资来自三、四线城市。如果他们在减少库存，我们将依靠刺激房地产来稳定增长。这条路是不可能的。这是我们对整个中国经济宏观背景的解释。

去年，我们有一篇文章《1996-01年中国经济与资本市场相似:改革牛》，其中首次提出了改革牛的市场化。当时，我们判断中国的经济是L型的。如你所见，从2010年到现在，我们的国内生产总值基本下降了一半，你会看到许多市场指标一直停滞不前。也就是说，空未来的下降幅度可能不会很大，但很难记住。未来经济结构将发生巨大变化，我们需要通过积极的变化赢得未来。

至于短期经济形势，我认为没什么可谈的，大家都知道情况。在过去的一年里，中国的经济经历了快速的衰退，所以我们六次降息，五次下调RRR利率，但毫无疑问，出路不在这里。那么出路在哪里？让我们看看政策。

政策无非是短期宏观调控和长期改革。宏观调控不过是金融货币。供应方改革和需求方刺激之间有什么区别？需求是消费、投资和出口。如果我们认为这是一个需求问题或周期问题，我们应该通过财政货币来刺激它；然而，我们认为，当人口红利结束时，供应方面存在问题，我们应该进行改革。过去，我们一开始错误判断了大拐点，所以我们试图在开始时刺激和维持旧产能，希望能回到高增长。在此之前，我们在这个问题上逐渐达成了共识，即总书记最近谈到了供应方改革。那么供应方改革，改革会改变什么？

我认为衡量改革的标准只有一个，那就是效率。那些能够提高效率的改革都是好的改革，而那些没有效率的改革都是坏的改革，在改革的旗帜下它们都是倒退的。那么如何提高效率呢？那就是打破旧的，创造新的，打破低效的，让出高效的。

让我们看看我们在90年代末做了什么。20世纪90年代的纺织品，就像当时的钢铁一样，承担了太多的企业社会责任，这些责任是无法打破或清除的。我们做什么呢论行政手段。将会有两个影响，而且影响是不好的。当时，我们的国内生产总值只有9.2万亿元，我们剥离了1.4万亿元。这是改革者的勇气。对就业的影响，买断服务年限，所以不要谈论没有三年痛苦的改革。在关键时刻需要一点勇气和胆量。

当我们建立一个新公司时，国有企业应该重视大公司，放开小公司。最初的机制不会起作用。我们应该改变一群人和一个新的机制。随着商品房改革和中国加入世贸组织，我们以几个大动作开启了新的黄金十年。那么，我们在当前的改革中需要做些什么呢？它已经磨损了。我想在20世纪90年代末，我们纺锭子，现在我们要炸掉炼钢炉。重化工和房地产的时代已经结束，产能严重过剩。为什么不能消除这些产能过剩？如果我们让它流通，它将拖垮我们的金融体系。

类似于这些传统产业，有必要有一些勇气和明确其生产能力。清算后，将会有两个冲击:第一个是坏的，不要害怕，剥离和债务货币化；第二，对就业的影响，我认为我们有办法放松服务业。

我一直认为，过去30年的成功是中国制造业开放的成功，未来30年的成功是中国服务业开放的成功。世贸组织的核心是货物贸易的开放，双边投资条约和贸易保护协定的核心是服务业贸易的开放。然而，我们注意到，中国的制造业仍然非常开放，但中国的服务业受到严格监管。我们常说，我们应该对道路、理论和制度有自信。我认为最大的自信是改革，即开放，敢于在全球竞争，即自信。

当我们在2010年加入世贸组织时，我们的决策层受到了各种利益集团的游说。每个人都说这个行业不能加，那个行业也不能加。狼来了。结果，我们的政治家们做出了决定，大方向是正确的。上车。结果呢？我们相信企业家，我们相信市场。2001年，我们的纺织品、家用电器和优势产业赢得了全世界。

如果中国未来依赖高端制造业和服务业的发展，我们现在该怎么办？打开。那些传统的国有领域对私营企业开放，那些没有完全对外开放的领域应该有秩序地、积极地开放。方向一定是这样的。当大方向是正确的时候，我认为是我们做出决定的时候了，这是检验我们是否真的对市场真诚的阶段。十八届三中全会提出，市场要在资源配置中发挥决定性作用。当然，我一直认为改革是一种政治经济逻辑，并且有一些与之合作的条件。

最后，我想谈谈对大规模资产的看法。主要资产无非是股票市场、住房市场、债券市场、外汇市场和商品。

在股市方面，在5月和6月，我们经历了改革预期的调整和去杠杆化，“改革牛”被弱化，“杠杆牛”消失，引发了6月15日至8月25日a股的异常波动。然后我们在9-10开始积极推荐a股。站在当下，我们有一些最新的看法:

首先，当前市场有两个特点:第一，股票游戏。股票游戏意味着它是一个结构性市场。结构性市场在哪里？必须在中小型创业板上市；其次，前面有一个密集的交易区。如果要取得突破，必须有两个催化剂:第一个催化剂，增量基金，尤其是在今年年底和明年年初，是讨论潜在的银行财务管理和保险增量基金的时候了。请务必关注各种渠道的增量资金是否以及以何种形式进入该市场；第二个催化剂，我认为钱还是表象，核心是能否赚大钱，即我们提出的“改革牛2.0”能否从计划的讨论期进入试点和关键时期，增强整个市场的风险偏好，改变我们很多企业的治理效率。它是否会从修理市场转向中间市场，以及风格的改变，每个人的核心都取决于这两个，如果不是，只有结构性市场。这是我们对股票市场的看法。

至于债券市场，我们仍然从战略角度来看，但我们应该强调，我们可能会进入下一个债券牛市，包括美联储加息、ipo开市等，明年的压力将大于今年。

至于住房市场，我们判断总量正在放缓，结构已经分化。

美元正在重启第二个强劲周期，而大宗商品正在底部盘整。

最后，提出了四种风险，两种海外风险和两种国内风险。

海外风险有两个:第一，美联储在12月加息，这可能会对风险资产和资本轮换造成一些干扰；第二个风险是新兴经济体的风险，尤其是那些拥有资源的经济体。商品价格已经调整了一年半。我们看到，许多拉美经济体出现负增长，外汇储备不如东南亚经济体；如果大宗商品仍处于两到三年调整期的底部，我不知道谁能抗拒。也就是说，市场是否会在第三波国际金融危机中爆发，从美国债务、欧洲债务到新兴经济体的主权债务违约，这是每个人都在早期预测的，需要每个人的关注。

国内风险:第一，经济基本面，明年可能不好和刚交换的压力比今年大；第二，政策的不确定性。因为我们把未来寄托在改革上。

(本文摘自任泽平在《新财富》冠军论坛上的演讲)