“公寓+” 为何盯上90后

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[“公寓+”应该注意线上和线下的互动。在网上，必须有一个24小时不间断运行的社交应用，而在网下，应该根据租户的需求组织活动，从而培养一批支持者，从而提高租户的粘性。]

你有没有想过这样的场景——你可以在早上离开住所后5分钟内到达办公楼，下班后和朋友一起吃饭，开始自己的兼职生意，甚至赢得投资者的青睐？关键是所有这些都可以在步行距离内的同一个商业区完成。

这是由魔方、水滴、娱乐、友谊社、北科、青科、沃曲等公寓运营商创造的“后公寓时代”。它有一个“公寓+”模式和扩展服务功能。在这种模式下，公寓的功能不仅仅是居住，还延伸到邻里中心、创业孵化室甚至空

论社会化的重要性

由于房地产存量需要消化，酒店的投资回报期比公寓的投资回报期长(酒店的回报期至少为5年，公寓的回报期为1-3年)，各种原因导致了近年来长期租赁公寓的兴起。根据公开数据，2015年3月至6月，围绕长期租赁行业的公寓和平台行业的融资额预计达到29.99亿元。

据不完全市场统计，大部分长期出租的公寓都是80后和90后的单身公寓，这代表着后公寓时代“公寓+公寓”模式的到来。“公寓+”的第一个扩展概念是“社交”。

“许多80后都结婚了，他们通常会买房。如今，大多数长期租赁公寓都是90后的租户，所以我们必须了解他们的偏好，以增加客户粘性。作为一个公寓的经理，我深深意识到90后的圈子是大是小，他们在工作中有很多交流，但很难相互交流；生命周期很小，亲密的朋友也不多。他们不仅满足于生活，而且有强烈的社会需求。”苏州一家出租屋的经理小王(音译)表示，他的日常工作不仅是管理店铺，还包括与租户沟通。

他发现90后的“牢固关系”不再是父母或领导人，而是志同道合的朋友。然而，大多数90后从小生活在独生子女环境中的人不知道如何与他人相处，因此公寓更有必要搭建一个社会平台来把握租户生活圈的需求。

通过对近6万名青科公寓住户的跟踪调查，发现社区是公寓的增值服务。在制作好公寓产品的基础上，社区可以成为公寓的主要卖点。

为此，青科开展了“梦想改革者”活动，通过与“罗吉思维”的合作，600万“罗友”粉丝聚集在青科上海的线下社区，线下活动使社区内的用户形成了交流和圈子。在2016年推出的当天，洛基思考室就收到了近3000名“洛友”的询问和关注，并将在2016年全年持续曝光和影响“洛友”，以增加租户的粘性。

朋友、顾客和其他经营者组织各种活动，如看电影、乒乓球、游戏比赛、卡丁车、趣味跑步、读书俱乐部等。

“经过我们的测试和研究，我们发现年轻租户对社交活动有不同的需求。例如，有些人喜欢文学和艺术风格，而另一些人喜欢运动，所以我们必须根据不同的群体组织我们的活动。我们公寓的大多数房客都喜欢运动，所以我们尽力为这家商店组织有趣的跑步活动。这与精准营销是一样的，精准营销应该是有针对性的，否则这些平台将毫无用处。如今，年轻人非常任性。今天，你仍然可以看到他在这个小组中发言。过几天，他可能会退出小组或在小组中争吵，所以一定要弄清楚他们的偏好。”北科公寓创始人魏子石坦言，“公寓+”应该关注线上线下的互动。在网上，必须有24小时不间断运行的社交应用，而在网下，应该根据租户的需求组织活动，以培养一批支持者，从而增加租户的粘性。

将工作和生活联系起来

85后和90后的单身房客住在一个简单的空房间里，这只不过是去上班、下班、休闲等等。他们没有家庭和孩子的负担。这时，运营商开始扩展“公寓+”的功能，将租户的工作时间和非工作时间完全覆盖空，让租户感觉可以在同一个区域完成所有的工作和生活，这有利于增加客户粘性。

合作和孵化创意项目是基本原则。

“我们正在尝试不同的业务组合，希望建立一个更完美的生态圈。开放的广州平嘉灯光社区是创意空室和孵化器的有效结合。我们希望在未来与更多的联合办事处、制造商空房间和生活服务机构密切合作。”白金旗下的沃渠公寓首席执行官刘辉告诉《中国商报》记者。

刘辉的想法在业内非常普遍。

“我们现在正在讨论与几个商业综合体的合作，并且已经基本上完成了三个项目。这种合作是办公室和生活之间“公寓+联系”的模式。一些开发商在建设集商场、写字楼、娱乐城等为一体的综合体时，肯定会吸引酒店。随着公寓的发展，越来越多的业主开始更换公寓。这时，我们在商业区安顿下来。将会有很高比例的租户，因为他们在附近工作，这相当于租户在同一建筑群的办公楼工作。下班后，他回到附近的公寓，晚上去商场购物。他的消费发生在这里。我们可以把购物中心和娱乐联系起来。优舍公寓的联合创始人王伟朝在接受《中国商报》采访时表示，随着联合办公的升温，居住和工作在同一栋公寓的房客可以集体去上班和购物。

如今，企业家越来越多，Maker/きだよ的房间和孵化项目也越来越多。90后是非常独立的一代，他们中的许多人大学毕业后直接开始创业。

“为了满足这类租户的需求，我们专门结合公寓来建立邻里中心，这相当于孵化器的作用。我们将建立b2b平台，这将为租户提供创业空客房和机会。最特别的是，一些租户不是全职企业家。他们白天可能有工作，但下班后，他们希望有其他机会发展第二职业。根据我们的研究，一线城市的企业家规模相对较大，而二线和三线城市的许多企业家会选择“小规模”的商业模式，比如手工作坊。因此，我们将为小企业家提供孵化援助。这可能会增加租户的粘性。”魏子时透露。

场景和金融服务

如果不是每个人都创业，那么下一步几乎涉及所有租户——“公寓+”情景服务。

遇见公寓和京东家园联合测试水产品“遇见加”o2o植入合作，打造业内首个o2o现场服务公寓。例如，如果居民在计划做饭前发现缺少调料，他们可以在厨房里扫描京东家常菜的二维码来购买，在2小时内，快递员会把调料送到家里。服务范围包括新鲜食品、水果和蔬菜、洗衣、外卖和许多其他内容。在合作中，JD.com主要承担商品服务提供商、系统后端供应商和本地商圈流量的整合。然而，于坚使用“于坚加”的硬件设计和社区环境来完成场景构建。

从生活的角度来看，切入现有社区不仅提供常规的o2o服务，还整合了物业、信息、社会互动等多种社区服务维度，从而形成高粘性壁垒。魔方公寓也在做类似的场景服务设计。

场景服务通过交易链延伸利润链，并创建粘性软连接，这涉及到支付等金融服务。目前，普通公寓行业将为租户提供交水费、电费等所有物业服务，并通过商业配套设施为客户提供服务，开辟商业实现之路。但事实上，公寓运营商想要的不止这些。参照支付宝、微信等支付方式，一旦公寓达到一定规模，将会有很大的支付商机，一旦客户的支付习惯形成，公寓运营商的资金池效应将会明显。

友社也在开发相关的金融支付产品，为租户提供分期付款等服务。

许多运营商认为，公寓的核心理念是通过“同质居住”来促进“同质消费”，而金融链是产生同质消费的流动红利输出。通过“公寓加”的金融平台模式，房东可以缩短投资回报时间，房客可以减少每月的房租，服务提供商可以自由选择他想参与的项目。

“但也应该注意的是，‘公寓+’模式，尤其是公寓运营商参与的支付，必须足够大，否则将很难进行线上线下联动，消费者将无法养成支付习惯，小规模的公寓运营商将难以共享。成本。”水地公寓战略合作高级总监冯雪指出。