刘晓光：中国缺好房子地产商不会大面积倒掉

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2021-04-09 05:08:08阅读：

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时间进入11月，“金九银十”之后，各条线的住宅地产销售情况逐渐明朗。作为数据支持，2014年底被证明是中国房地产行业不可预测的一年。根据首创集团董事长刘的观察，数字结果反映了从暴利回归常态的现实。“房地产销售总量肯定没有下降，但增速大幅回落，中国房地产业正朝着复苏的方向发展。”经过一年的调整，整个房地产市场已经稳定下来，一些调整已经成为业内观察人士的共识。然而，在一些有限的住房企业，特别是私营企业的哀悼，行业内的分化趋势似乎越来越明显。

在刘看来，差异化的趋势主要体现在城市和价格上。“每条线上的城市在住房价值方面都有较大的差距。这种差距将直接反映在房价上，而地租的作用也越来越明显。”

许多人购买金融产品或回到房地产

根据2014年许多房地产开发商经历的风暴，竞争与生存的区别在于融资能力。作为资本密集型行业，当金融机构收紧信贷时，这种打击可能是致命的。这是不久前，在采访中坤集团董事长黄努波时，他认为大多数中国房地产开发商无法逃脱这种清算的直接基础。“如果一些房地产企业仍然由银行和自己的资金维持，它们将被对手打开。”在谈到刘这个节点的时候，似乎有一个经过深思熟虑的计划。“在中国房地产的下一步，资金需求绝对是第一位的。房地产本质上是一个金融问题，银行贷款来源的比例必须降到一个较低的比例，更多的渠道来自资本市场。对我们来说，为国内外市场发行股票融资和一些债券融资，包括未来的证券资产化方法，都是实现融资多元化的途径。”

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这一话题进入金融领域，引发了刘对房地产属性的新认识。“现在，很多人不买房子。他们投资一些金融投资产品。这些金融投资产品的资金流向是投资房地产。这是因为房地产的金融属性肯定是加强了。从国外的角度来看，许多中国投资者希望通过一种投资形式，让一些大型房地产公司用自己的资金投资好的租赁物业和租赁业务，以期待长期稳定的回报。”

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在中国缺乏好房子的房地产开发商不会大面积抛售

就对市场需求的认知而言，刘这一代房地产开发商对中国的城市化进程始终寄予厚望。从发达国家的城市化进程来看，不同阶段对房地产和基础设施建设的需求有很大差异。刘将今天中国的城市化进程与20世纪70年代日本的城市化进程相提并论。“不会有大规模的房地产开发商在中国倾销。中国很大，缺乏好房子。未来购房阶段的人口仍然很大，但一、二线城市的房价将略有上涨。”

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自8月和9月以来，地方政府相继出台了一系列针对二手房认证标准、取消限购政策和降低抵押贷款利率的措施，也成为房地产行业全面复苏的推动者之一。“我认为这实际上是地方政府在拯救房地产市场。”刘对说道。考虑到影响房价的因素，政府的行政干预很难像过去那样立即见效。从刘、等房地产开发商的角度来看，仍是银行的钱袋子在盯着。

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“影响房价的关键是开发贷款和消费贷款，它们对购房者和住房企业的购买力起着重要作用。此外，房价不仅能区分一线、二线和三线城市，还能区分城市本身的价值和质量。我刚从一些大省会回来，其中一些已经卖了5000元。相反，一些三、四线城市的房价确实很高，或者说城市价值决定了城市房地产的价格。”

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谈《房地产条例》:不会很快出台，原因很复杂

当然，在影响房价因素的复杂性中，一两个变量并不能起到决定性的作用，尤其是当这种综合影响的结果发生在中国的时候。但是，作为主导价值链的供求关系的基本规律不会改变。在这个问题上，整个社会都将关注反腐、财产税以及《房地产条例》带来的变数。刘对酝酿已久的政策的判断是，“首先，这些方案必须已经完成。其次，我们可能要做一些试点项目。第三，他们不会很快出来。因为它非常复杂，比如说，普通人仍然买不到永久的房子，只有70年的使用权。对于不同价格的房屋，如何确定税收的比例，如何区别对待持有的房屋数量是一个问题。”

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做房地产实际上是中国梦的一部分

30多年来，年近60岁的刘依然难以割舍，尤其是当他看到任志强、等同龄人已退居二线的时候。“这不是不退休的问题。这个年龄应该是退休的时候。”回顾一路上的商业生活，刘作为中国第一代房地产开发商，见证并参与了中国房地产业从市场化改革到快速扩张乃至非理性扩张的辉煌时代。人们总是会从不同的角度来解读批评和赞美，从而在房地产市场的商业史上留下一个注脚。“当我们这一代人走到尽头时，会有几个历史方向，其中之一就是我们都是先驱者。我们的房地产业务实际上是中国梦的一部分。可以说，它在某种意义上改变了中国的一部分。其次，我们是市场经济的实践者，从无到有，从生存到解放到今天，我们从房地产市场做了大量的探索。第三，我们不断提高自己，从卖房子开始，然后管理房子。现在我们不仅要盖房子，还要把产业和房子结合起来，这样才能给老百姓提供一个好的投资产品。”刘对说道。

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