社科院曹建海谈房价下行：业主不要闹事政府不要救市

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2021-01-15 02:47:12阅读：

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中国社会科学院研究生院曹建海教授

[扩展阅读]报告称，中国正处于一个转折点，房地产的地位将被基础设施所取代

曹建海:如果房价下跌，你一定愿意赌输

他建议业主不要闹事，企业不要误判，政府不要救市

这是一个平淡的“金色九月，银色十月”,北京朝阳区的大部分房地产经纪公司依然冷清，空空在橱窗里晃来晃去。去年的这个时候，橱窗里应该摆满了待售房屋的简介和价格。如果你问员工个人资料去了哪里，他们大多会回答:“我们暂时撤了，等房价涨了再挂。”多年来，这是他们第一次承认“房价已经下跌”，但他们仍然期待着“再次上涨”。

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在大多数人看来，“再次出现”的可能性越来越小。今年年初以来，人们一直听到“崩盘”的声音，而6月以来的变化似乎证实了这一预期。数据显示，越来越多的中国城市正在进入房价下跌的通道。与此同时，地方政府不能坐以待毙，救援政策已经陆续出台。除了北上广深和三亚，“限购订单”已陆续取消。国庆前一天，央行正式发布文件，宣布将实施“还贷不认房”政策。第一套房首付30%，最低利率可以是30%；如果第一套房解决贷款，购买另一套房，贷款政策被视为第一套；在取消限购的城市，三套或三套以上的住房可以申请住房贷款……当消息传出时，有些人会问:房地产市场还会崩溃吗？其他人在问:房地产市场能被拯救吗？

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中国社会科学院教授曹建海对《环球人物》杂志记者说:“房地产不会在短期内崩溃，但这一轮救市不会像以前那样有效。”

买房子不仅仅是需要

环球人物杂志:根据经济学原理，任何商品的价格都不会上涨或下跌。为什么中国的房价是个例外？

曹建海:这与我们的经济政策有关。统治层注重经济增长目标，通过房地产促进经济增长，地方政府从中获得巨大的经济利益。政府从中获利，开发商垄断利润，房地产投机者抬高价格，导致房价泡沫。但从长远来看，会有起伏，现在可能是拐点。

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全球人物杂志:今年房地产市场开始变冷。原因是什么？

曹建海:首先，这是大势所趋。泡沫必须在某个时候被消除，因为它们的价格超出了它们自身的价值。按照国际标准，房价和租金应该有一个合理的比例，一套房子的总价应该在这套房子月租金的200倍以内。但是在北京，这个比例是600倍。

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第二，期望已经改变。目前，市场信心不足，因为中国经济增长放缓，人们的收入，特别是灰色收入减少。特权阶层和异常高收入阶层是房价上涨的主要驱动力。最近的反腐行动明显减少了官员和高收入阶层的灰色收入，而低收入群体虽然收入在增加，但在买房方面却存在差距。

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三是未来房地产登记的透明度。一旦信息公开，市场盈余将非常明显。许多拥有多个住房单元的人，特别是那些有权力的人，将成为纪律检查部门调查的对象。他们可能会扔掉他们的房子，囤积的房子将大大减少。未来还会征收房地产税，拥有多套房子是不经济的。一般来说，如果每年对一套房征收10，000元的房产税，房价至少会下降200，000元。

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环球人物杂志:有人认为中国对住房的刚性需求是巨大的，而传统观念也认为应该是“居者有其屋”，所以房价会坚挺。

曹建海:前总理温家宝用了“需要”这个词，这个词后来似乎成了客观存在。实际上从经济学的角度来说，买房不仅仅是需要的。吃饭睡觉是必须的，但是买房有很多方式:买房、租房、买得起房等等。如今，所谓的“正当需求”很大程度上是由于房价上涨导致的货币贬值。人们意识到，如果现在不买，他们就买不起。这种“只需”实际上是一种投资或投机需求，是房价疯狂上涨时期形成的一种特殊需求。随着价格上涨，住房面积将减少，位置将变得更加偏远。在这种情况下，中国人还是要买房，这是不受价格影响的，这是不合理的需求。

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在传统文化中，“居者有其屋”只需要一个稳定的可居住环境，但不一定需要产权。由于中国的房屋租赁市场不完善，地方政府不能提供足够的房屋进行租赁，而私人租赁市场缺乏管理，所以我们不能牢牢地租赁它，所以我们需要获得房屋产权才能实用。

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没有必要的基础，中国的房价就不会如此坚挺。

《全球人物》杂志:你之前一直预测房价会大幅下跌。现在看看它是否会实现？

曹建海:还有很长的路要走。目前，房价下降幅度不大。虽然一线城市的核心区域没有像过去那样上升，但也略有下降，但总体下降仍然相对缓慢，一些社区出现了逐月上升的情况。房地产泡沫仍然很大，还没有崩溃。此外，政府一直在防止房地产崩盘以及由此引发的金融危机。中央政府对地方债务危机非常敏感，因此最近采取了一系列政策来拯救市场。

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《环球人物》杂志:这些政策会让房价再次反弹吗？

曹建海:这些政策很难改变房价下跌的趋势，但房价下跌的速度和步伐已经大大放缓，这应该会延长房价下跌的周期和时间。

《环球人物》杂志:许多普通人都希望房价涨得快，跌得也快。

曹建海:一般来说，房价涨得慢，跌得快。然而，在中国，由于政府救市，房价下跌可能是一个相对缓慢的过程。高房价导致的社会经济结构扭曲将长期持续。

"未能挽救市场已经崩溃。"

环球人物杂志:如果政府不干预，房地产会立即崩溃吗？

曹建海:当然，拯救市场的失败已经崩溃了。虽然我不认为政府的救助行为很理性，但从防范金融危机的角度来看，我们只能用这种短期的饮鸩止渴的方式。

《全球人物》杂志:崩溃会是什么样子？

曹建海:像迪拜和日本一样，下降的速度比上升的速度快得多。假设房价从2003年到2013年上涨了五倍，在一个月内下跌了60%。崩溃没有每日极限。

《环球人物》杂志:如果它真的崩溃了，会对国民经济和民生产生什么影响？

曹建海:目前，房地产相关贷款约占贷款总额的40%，银行信贷、房地产贷款和房地产抵押贷款的安全性将受到很大影响。此外，当地政府将面临债务危机，房地产开发商手中的房地产将大幅贬值，无法出售。一旦资本链断裂，它将涉及70多个行业，危险是肯定的。

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《全球人物》杂志:一些专家说，如果它真的崩溃了，对普通人没有好处。

曹建海:这对有房子的人来说肯定不好。然而，对于正在北京发展的年轻人来说，他们只有在崩溃的时候才能买房子。当人们停止房地产投机时，租金也会下降。从这个角度来看，崩溃有利于新兴经济体的增长。

《环球人物》杂志:一些地方政府出现了债务危机的迹象，哪些城市会有更明显的危机？

曹建海:它通常是区域经济最发达的地方，比如鄂尔多斯和温州。河北省邯郸市以前也是一个经济增长非常快的城市，是河北继唐山之后的钢铁基地，但这些城市的主要业务最近都受到了影响。在那之后，整个地方经济将失去其前景，然后唐山可能会有同样的问题，它比邯郸更依赖钢铁。总之，这场危机将会产生连锁效应。

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环球人物杂志:突然崩溃会导致美国次贷危机吗？

曹建海:有类似的。但是如果它继续上升，危险将会更大。不断上涨的房价稀释了人们的财产，分割了有房者和无房者的收入。

《环球人物》杂志:消费者、政府和房地产开发商应该如何理性面对房价下跌趋势？

曹建海:你应该愿意赌输。业主应该接受房价下跌，停止制造麻烦。开发商应该配合降价，不要掩盖报价。地方政府应降低土地价格，逐步退出土地储备和拍卖，不搞土地财政。此外，要加强对租赁市场的管理，提供政府所有的租赁房，以保持租赁市场的稳定。中央政府应该停止救市，把人民安居乐业作为首要目标，而不是简单地关注国内生产总值，把房地产作为经济增长的主要工具。

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