任志强：楼市进入下行通道的说法不成立

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-21 10:52:41阅读：

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未来房地产市场的发展方向

任志强认为，未来市场的主导主要有三个原因。首先是李克强总理的微观刺激。如果微观刺激包括RRR减排量，那就是增加货币总量的问题。如果继续增加，固定资产投资可能会回升；第二个是基础设施，其比重越来越大，如高速铁路；第三是棚改，今年需要470万台。到目前为止，已经使用了三分之一的资金。如果所有这些项目都上升，固定资产投资的增长率就会上升。

任志强：楼市进入下行通道的说法不成立

他还提到，虽然工业增加值略有提高，但仅集中在少数行业，产能过剩的行业大多仍处于低水平。钢铁和水泥的速度仍然很快，在经济结构调整中没有发挥作用。经济结构调整是否会随着国内生产总值的增长而改善还不能得出一个好的结论。

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零售增长率也没有达到预期目标，原来的目标是14.5%，但现在只有10%多一点。这与八条规定有关。消费快速增长的第一个条件是收入增长，但现在不是很乐观。如果房地产开发不考虑房改等因素，下半年投资增速将降至10%以下，对国内生产总值的影响将很大，下降0.6个百分点，相关行业将影响1个百分点。因此，其他因素可以弥补房地产投资增长率的下降，我们可以看到更多的棚改革没有把它放在与民生最直接的关系。当投资无法拉动时，它将动用改革基金或城市改造来提振经济。这就产生了矛盾。一方面，当我们看到房地产投资时，媒体强调供求关系的恶化。在一些地方，供应超过需求，但经济适用房是根据指标发放的。

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在谈到房地产投资增速为何下降时，任志强表示，首先，这与此前的土地收购有关。土地购买是一个先进的指标。当第二年和第三年出现负增长时，价格通常会上涨，土地价格也会上涨。然后是低潮，然后是土地的负增长。根据现有统计，排除房改等因素，商业地产的发展明年将再次发生变化。今年建筑业的负增长将导致明年9月的供需增加。

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今年上半年销售额的下降在市场上引起了一些争议，如下滑通道、崩溃等。然而，实际情况并非如此。2012年，下降速度最快，1月和2月下降了27%，但年底为正4.1%。如果我们看一下目前的下降趋势，从1月到5月将继续下降，但从1月到6月已经开始上升。6月份的情况比5月份稍好。7月份的统计数据不详，但从一些地区来看，情况可能会好转，因为大多数地区开始取消限购政策，甚至一些地方采取了降息、减税、政府财政补贴等方面来刺激楼市。一个月的数据可能不足以解释，但应该用更长时间的数据来解释整体情况。然而，目前，进入下行信道是无效的。

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更麻烦的是资金到位。本地基金的增长率已降至今年的最低点，不仅是个位数，而且是个更低的数字。这与投资增长有关，如果继续下降，将反映在未来的投资增长中。去年，自有资金的增长率过高，一些非房地产行业很快进入市场，但今年，这部分资金基本撤出。过去，所有的服装制造商都加入，甚至有三四个人作为合伙人加入，但现在这些人退出了。目前，大约有1.7万亿盈余资金到位。

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根据1-6月的统计数据，新建面积为负增长，居住面积为-19.8%。在销售额中，负数更多，重要的是资本的负增长。事实上，今年销售额下降超过2000亿美元并不能完全证明资金短缺。今年国内贷款增加了2000多亿元，从9000多亿元增加到1.1万亿元。

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根据区域分析，所有人都认为二线和三线城市问题最多，而中国沿海地区和一线城市问题不多，但实际上他们错了。从投资角度看，不同地区的数字相似，中西部地区的投资增长率没有明显下降。但就销售而言，东部地区影响最大。一线和二线城市的大部分地区的销售额都大幅下降，但三线和四线城市或四线和五线城市的增长更为积极。也就是说，中西部并没有因为环境变化而急剧崩溃。严格来说，我们只统计了70个大中城市的数据，比如房价。但在销售和建设数据中，包括县和地级市在内的500多个其他城市也包括在内。我们还有25，900个城镇，其中房地产(市场、咨询)的比重不是很大，但这些城镇占了很大一部分。基于将工棚改为小区的任务，经济适用房一直延伸到城镇一级，其最终实力也是巨大的。如果一、二线城市比重不大的中西部地区继续增长，年增长率可能会继续回升。

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