邹亨瑞：地产开发核心是利用金融杠杆获得低成本融资

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邹恒瑞，恒瑞集团总裁

2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请了政界、地产界、金融界和学术界的权威人士出席会议，凝聚共识，树立信心，加强中国经济结构调整和房地产市场转型的多元化健康发展。恒瑞集团总裁邹恒瑞博士发表主旨演讲。

邹恒瑞博士认为，国内外房地产开发的核心点和利润点是如何利用财务杠杆获得相对低成本的融资。

他说，许多国内企业走出国门缺乏美式管理模式和经验，缺乏美国知识和背景，与各方的协调和沟通能力较差，谈判的灵活性和主动性较差。

“如果北京企业的土地收购价格执行合理，至少可以降低20%到30%，所以年化率不超过10%。现在中国70%到80%的房地产公司去美国发展，他们都派出自己的团队，所以有很多问题。”邹恒瑞说道。

他进一步指出，美国的法律法规在美国的投资和发展都非常复杂，中国企业不愿意花钱聘请律师，试图省钱，但他们没有做好，或者法律法规有问题，支付额外的学费，甚至一些项目不得不停止工作并受到惩罚。

以下是邹恒瑞讲话的记录:

邹恒瑞:各位嘉宾，早上好。首先，我要感谢主办方和协办方对本次论坛的支持。我很高兴借此子论坛与大家分享亨利集团在美国房地产开发和房地产金融方面的经验。

首先，简要介绍了亨利集团。经过20多年的发展，特别是在过去的五年里，它在美国移民房地产领域投资了40多个项目，直接融资投资超过20亿美元。直接投资项目总规模超过100亿美元。通过多年的经营，亨利集团与美国顶级开发商和投资者建立了广泛的合作关系，如聂总裁提到的伦纳尔，北京建工也与美国签署了战略合作协议。

去年1月，我非常幸运地被美国总统巴拉克·奥巴马接见，因为亨利集团在美国房地产投资和创造就业方面做出了杰出贡献。我单独谈了大约一分钟，这反映了美国政府对外国在美国投资的鼓励和支持。当时我见面时，首先祝贺总统连任。多亏了亨利的支持，他高兴地说。接下来，我提到了亨利集团的主要业务，帮助许多中国企业和个人在美国投资，促进美国的就业。奥巴马表示，欢迎亨利集团帮助更多企业在美国发展，减少中美之间的其他贸易摩擦。他还笑着说，他记得美国投资移民项目并没有为美国创造投资就业，但自从奥巴马上任以来，国会中唯一提到的项目是共和党和民主党一起举手通过了其他项目。美国的各行各业，无论是反对党还是执政党，都将鼓励现在和未来在美国的投资和发展项目。

此后，奥巴马在政治上提出的几乎每一项提议都遭遇了共和党的困难和反对。去年10月，众所周知，美国政府被迫关闭了一个月，因为两党被锁定，这成了一个国际笑话。即使他们在所有党派中斗争，他们在吸引外国投资和鼓励在美国投资方面是一致的，这是总的方向。

在过去的一年里，亨利公司做了40多个项目，投资是同步的，因为它与移民局有联系。18个项目总投资超过50亿美元，亨利集团融资和投资总额超过13亿美元。

刚才聂总统发表了精彩的演讲，美国经济的复苏带动了美国房地产的复苏。

早期的复苏包括房地产价格的回升，这允许投资于美国的成熟房产。地价和房地产开发一般都是一两年后，也就是说，美国房地产开发的复苏始于去年下半年。刚才聂主席提到，近一两年来，中国人到美国移民和投资的浪潮，包括子女的教育。中国家庭希望他们的孩子能去美国最好的家庭，因为这关系到在美国获得绿卡。例如，哈佛每年招收2000多名本科生，包括2到4名大陆学生和150到200名持有绿卡的华裔美国人。有没有绿卡的差别是50到100倍。

美国最受欢迎和关注的城市是旧金山、纽约、西雅图、波士顿等。美国市场政策的风险很低，预期的投资回报也是相对可预测的。

中国住宅企业在美国发展投资面临的挑战

近两年来，越来越多的中国企业从初始投资转向房地产开发。房地产开发和稳定的房地产投资是完全不同的概念，它们的复杂性要大得多。我相信在座的各位都会问一个问题，我是否应该赶尽杀绝，在美国投资，以什么样的方式投资，稳定房地产投资或房地产开发，或与一个团队出海，或通过基金获得一部分。目前，美国房地产投资和开发的主要模式是资产配置的国际化和企业的需求。在这个过程中，一些企业做得很好，有成功的经验。我们已经联系了几十家走出去进行第一波投资的企业，因为他们是按照中国人的想法来做的，他们对海外的法律法规不太了解。根据中国的投资经验，他们对水土不满意，所以要交学费。企业海外投资主要有以下思路。去年下半年，因为以去年的绿地为例，在美国开展了一个价值50亿美元的项目。今年上半年，在绿色空间的推动下，许多中国企业没有冲动地做一个完整深入的调查，或者没有委托亨利公司提供相应的研究服务，或多或少遇到了一些困难，走了弯路，交了学费。

国内的成功经验、过去积累的思想和惯性思维与美国的环境大不相同。或者先把土地拿下来，土地和土地背后的程序可以通过关系解决，但往往事与愿违。南京的一家公司接管了这块土地。我们预测了年化利率，无论如何都不会超过10%。我们笑着告诉他们，他们最多只能算是“民工”。

格陵兰拿走一块土地后，北京的另一家公司很快投资了另一块土地。我们给了他们建议，并进行了市场调查。后来，我们发现他们有大量的土地，但他们没有得到一个小的批准。他们认为他们能在五个月内得到它。我们说他们至少明年可以批准。结果，他们2亿美元的投资就这样停滞不前，年化投资率大幅下降。

企业走出去缺乏美国的管理模式和经验，所以他们应该与当地房地产有效合作。主要方式是派出国内的老人，他们缺乏美国的知识和背景，所以他们与各方的协调和沟通能力较差。谈判的灵活性和主动性较差。如果北京企业的土地收购价格执行合理，至少可以降低20%到30%，所以年化率不超过10%。目前，中国70%到80%的房地产企业去美国发展，他们都派出了自己的团队，所以存在很多问题。

无论是在美国投资还是开发，美国的法律法规都非常复杂。中国企业不愿花钱聘请律师，而是希望节约成本。结果，他们没有做好，或者法律法规有问题，支付额外的学费，甚至一些项目不得不停止工作，并受到惩罚。

美国的地方法律存在差异，无论是州政府、市政府还是联邦政府，包括税收和劳动环境保护。沃尔玛拿走了一块土地，并保留了很长时间。当沃尔玛来的时候，市政府说一切都被覆盖了。但是，我忽略了一点，没有问候当地居民，没有做好公共关系。当地居民投票决定是否要建沃尔玛，但是居民们失败了，所以沃尔玛的这块土地就建在那里。

亨利集团投资的主要优势是，我们的核心业务和管理团队在美国非常有经验，他们都是美国著名学校的毕业生，包括哈佛等。他们的能力和商业经验非常丰富。

第二，近年来，亨利集团咨询并完成了不少于1000个项目，开展了数百项专业调查，投资了数十个项目，因此我们有着独特的经验。房地产投资最重要的是经验的谈判，如何获得合理的价格，如何为开发商赢得最大的商业利益，如何在竞争中确保更好的竞争优势。

亨利集团不是一个简单的投资移民公司。我们投资的40多个项目不仅受到法律、法规和贷款文件的检查，更重要的是受到过程控制的检查。核心内容是现金控制。也就是说，我们投资的资金和他们花的钱、签证权和使用权只能在我们签字后支付给承包商和材料供应商。我们还参与租赁和销售的每一个环节，以最大限度地降低风险。近年来，我们与投资者、会计师事务所和律师事务所有着良好的合作经验，我们有能力进行整合和协调，从而降低成本，增加利润。

无论是国内还是国外的房地产开发，核心点和利润点都是如何利用财务杠杆获得相对低成本的融资。美国金融房地产开发的渠道很多，但内地开发商的选择很少。最重要的内地开发商近年来在中国发展得很好，但他们在美国没有信用记录，所以很难从美国金融机构获得贷款，也很难获得合理的低成本贷款。亨利集团也有相应的记录，投资美国项目可以向内地企业提供夹层贷款，利率低于6%，而国内夹层贷款的平均利率为15%。将夹层贷款抵押给中国当地银行的开发商可以获得相对较低的融资，并可以获得总投资成本的50%，这是一个很大的优势。这个周期被锁定在5年，这不关心中国企业的信誉，也不需要其他房地产抵押。我们联合投资移民用户，联合购房，并推进销售。通过预售价格，可以控制成本，保证空房的利润。

Eb5低成本融资是银行的30%，eb5的50%，股权的20%。如果下降到10%，年化增长率可以提高50%。例如，对于一个1亿元的项目，银行的利率是6%-8%，这是在没有当地公司的信用担保的情况下获得的，与聂行长给出的例子不同。

与当地开发商联合实现低成本融资

国内企业自己走出去，组建自己的团队，建立自己的项目开发。许多企业与当地企业谈判，由于他们的想法不同，大多数都以不和告终。美国有一个金银岛项目。CDB和中国铁路建设已经谈了五年了。美国说，它在最初的谈判中花了六七百万美元，最后在去年下半年失败了。因此，亨利集团得到了一个机会。去年年底，我们同他们进行了会谈，签署了金银岛开发战略协议，包括初步的三方工作。文件已经准备好了。金银岛是美国最好的土地。我们可以帮助中国企业在美国找到合适的合作伙伴。如果规模小，就不适合找伦纳尔。找到合适的人是最好也是最稳定的。

万科集团在美国旧金山投资7亿美元，但融资成本不高。因此，在与tishman speyer的合作中，他们投资了70%，tishman speyer获得了一笔贷款，约为7%，并且tishman speyer没有薄弱的信用，所以从投资回报的角度来看会更好。

上周，万达宣布将投资9亿美元在芝加哥建设酒店公寓，这是一个综合性的独家项目。我去年见过万达美国的总裁。他们将在纽约建造一个标志性的酒店公寓。我笑了。在纽约，用这样的思路和方法，不可能在一年内找到一个成功的情节。到目前为止，还没有消息。纽约非常独特，由犹太人控制。

格陵兰就是一个例子。在前两周，格林兰集团在中国排名第268位，但在美国没有信用。我们与他们合作，洛杉矶获得了10亿美元。第一个项目的夹层融资已经到位。夹层融资用于将当地银行的成本降至最低，融资总额为5亿美元。绿地工程已经开始了。今年1月30日，土地出让金付清，半年后工程开工。一家中国企业以2000万美元购买了土地，但它已经两年没有开工建设了。在这个过程中，它支付了大量的学费。

美国房地产的最佳逢低吸纳机会和投资机会已经过去，美国房地产开发的风险相对较低，回报也比较可观。美国的差价去年才上涨，房价还没有大幅上涨。购买土地后，周围的土地增加了15%到20%。

地点和位置，如果卖给中国人，洛杉矶是个不错的选择。格陵兰岛的第一个项目是2亿美元，其次是纽约的50亿美元，那里有最好的美国设计师，世界上最有经验的项目管理人员，一些在tishman speyer，还有最昂贵的律师，咨询费达到每小时1000美元。第一个2亿美元的项目成本较高，收入较低，他们主要是从经验中学习。确保第一个项目按时保质保量完成。

中国的其他中小企业，如果想用一两亿美元做项目，没有资本，或者不值得这么高的投资。如果回报率低于10%或15%，就不值得了，所以亨利集团的优势就凸显出来了。

格陵兰的第一个项目有300套公寓。目前，超过一半是预售，预售保证金是不允许移动的。所有这些必须支付到美国洛杉矶的账户。

亨利集团与北京建筑工程公司签署了战略合作协议，并完成了首都机场t3航站楼、中国国家会议中心和美国驻北京大使馆等项目。2007年，它成立了一家美国子公司，并在早期作为承包商帮助建造房屋。说白了，我们前几年做的是农民工的工作，现在我们不得不干预发展。他们可以与资本签约，所以他们对许多项目感兴趣。北京建工集团在国内外都有项目，所以可以与中小开发商合作，中小开发商在项目质量控制和成本控制方面有优势，有良好的信誉。

除了深入参与美国的房地产开发，亨利集团还参与别墅开发、欧洲和澳大利亚项目。

我相信亨利集团有独特的优势，尤其是在美国的核心团队和在中国的优秀网络。亨利集团在中国有40多家分公司，在北京总部有400多人。我们有国内开发商的思维惯性，了解和熟悉美国的法律法规和经验，为内地企业出国提供更好的服务。

我相信恒瑞集团的平台可以为内地企业走向世界提供全方位的服务，也希望推动内地企业在海外国际平台上创造更多辉煌的业绩。谢谢你。

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