哈继铭：城镇化短期内难化解房地产走弱

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-15 18:08:33阅读：

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根据公开数据，中国2014年第一季度的经济增长率为7.4%，与历史增长率相比，呈放缓趋势。为了提振经济，政府推出了包括货币和财政政策在内的一系列微观刺激政策，一系列行动在第二季度收到了有效反馈，经济增长率上升至7.5%。

哈继铭：城镇化短期内难化解房地产走弱

哈纪明表示，消费对短期政策激励没有明显反应，中国消费结构正在逐步升级。与过去15%的平均消费增长率相比，名义消费增长率为12%，而实际增长率仅为10%。“但电子行业的强劲反弹意味着，中国的消费正在不断升级，从基本消费升级到高级产品消费。”他说。

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作为经济增长的第二个载体，基础设施建设投资的稳步增长弥补了制造业和房地产业的投资水平，第二季度投资增速达到17.5%。尽管短期投资保持了较好的增长速度，哈纪明指出，未来投资仍可能遭遇经济增长阻力。“房地产市场的销售是未来经济表现的主导因素，这反映在经济数据比计划提前了约5个月。目前，房地产市场的销售正在放缓，因此可以预计，未来的投资表现将是疲弱的。”

哈继铭：城镇化短期内难化解房地产走弱

改革红利已经成为拉动经济增长最迫切的政策，但哈纪明认为，获得这一政策并不容易，需要面对中国当前经济的三大挑战。

首先，投资在gdp中的比例太高。哈纪明说:“我们的投资约占国内生产总值的48%。”这一比例是中国产能过剩的直接原因，如何解决这一问题将是未来的主要挑战之一。第二，债务快速增长。目前，包括企业、政府和个人在内的债务总额占229%，但在2008年，这一比例仅为150%，其增长率仍停留在利率相对较低的时期。第三，房地产行业将面临更大的结构性阻力。

哈继铭：城镇化短期内难化解房地产走弱

哈纪明进一步指出，房地产投资约占中国总投资的四分之一，而总投资本身几乎占中国gdp的一半。因此，房地产投资约占中国国内生产总值的八分之一。

受银行储蓄低利率和海外投资受阻的制约，婴儿潮一代强烈渴望在退休前买房，要么是为了自谋职业，要么是为了投资。然而，随着老龄化时代的到来，这群人逐渐进入了退休期。一方面，他们无法继续获得贷款；另一方面，他们倾向于用房地产来换取更好的生活。“在2015年之前，很多人愿意买房，但在2015年之后，会有更多人卖房。”哈纪明说，二战后，在过去的70年里，美国房地产平均占国内生产总值的4.1%，即使在2006年的高峰期，也只有6.5%，而中国的房地产占国内生产总值的8.5%，商业投资占10%以上。“未来对住房的投资肯定会下降。”哈纪明预言。

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由于城市化，房地产行业的这种情况可能会得到缓解。农村人口逐渐进入城市，产生了买房的意愿和能力，从而推动了房地产业的发展。"城市化可能是一项需要加强的政策."哈纪明说道。

哈纪明坦言，城市化不是一蹴而就的，户籍也不是城市化的全部。户籍制度的逐步放开只是改革的第一步，这应体现在城市化后农村人口享有同等的福利和公共服务，但公共服务需要财政支持。“我看到中国社会科学院去年有一项研究。为了实现城市化，修建了医院、学校和其他设施。一个农民工要真正成为一个城市人，政府平均需要支付13万元。”哈纪明说道。

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