许善达：中国房地产价格不会崩盘

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-10 12:54:33阅读：

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根据调查数据，从2011年到2013年，中国的家庭资产增长了19.6%，其中房地产增长了26.8%。中产阶级资产的各类资产的增长对总资产的增长贡献最大，贡献率为76.8%，这也决定了在2014年的“风险年”，房地产行业的未来走势受到更多关注。许善达指出，分析未来房价走势需要“三步走”。

许善达：中国房地产价格不会崩盘

谈房价:对特定城市的具体分析

据调查，房地产在中国居民资产中的比重高达50%-70%。因此，房价对居民财产的保值和增值有很大的影响。因此，许善达指出，房价预测比一般预测更重要，每个人都需要非常小心。考虑到房价的变化趋势，我们必须做出准确的判断。如果这个判断是错误的，财产可能缩水；如果判断更现实，那么财产可以保持其价值，甚至增加其价值。

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许善达认为，对房价的预测首先要把握的是，现有的房地产策略已经发生了重大变化，即让市场发挥对房价的决定性作用，而政府的职能已经从抑制房价上涨转变为帮助低收入群体解决住房和住房问题。因此，“我认为这将加快经济适用房的建设。根据5000万家庭的计算，这意味着1.6亿至1.7亿人的住房需求可以得到解决。”

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此外，对于集中解决“夹心”住房问题的共有产权房或自住普通房，许善达给出了一个例子。北京提出自住普通住房需求5万套后，20多万申请人的住房需求被分流。因此，现在包括二手房在内的完全市场化的住房，出现了房价增速放缓、持平、部分地区出现降价的趋势。“我们建议在限价保证住房和限价房计划实施后，剩余的市场型住房将开始出售。”

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在许善达看来，笼统地谈论房价是没有意义的，因为每个时期卖出的房子都不一样。如果房价上涨5%，可能是因为这一时期出售的高档住宅比例高于低档住宅，反之亦然。“现在有人说第三和第四行是怎样的。我认为一般来说很难判断，因为不同的城市有非常不同的公共服务和吸附水平，包括现在有多少房子出售，有多少供应，内部和外部。有多少需求，未来会发生什么变化，这些都是研究当地房价时需要考虑的因素。”许善达说道。

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谈“崩盘”:房地产市场的泡沫是可以控制的

当谈到“李嘉诚的出售是否意味着房地产已经达到顶峰？”许善达坦言，对于房价的暴跌和持续上涨有很多极端的看法。“我可以肯定地说，经过研究，我们不同意房价将会崩溃的说法。中国的房地产市场可能存在问题，但在崩盘之前，还有很长的路要走。”

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许善达指出，所谓的“崩溃论”实际上是对中国缺乏了解。中国政府有大量保障房建设，大量住房需求需要补贴和满足，所以这部分没有泡沫；共有房产领域没有泡沫；其余的是完全市场化的房子，这取决于整体的供求关系。从供应的角度来看，是前几年建的房子和在建的房子已经批了地。在需求方面，一个是本地需求，另一个是外部需求。如果像北京这样的城市取消限购，无疑会吸引大量的人买房，这样就不会出现价格泡沫。

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许善达认为，“泡沫”不是一个笼统的指标，房价收入比、100万亿m2占GDP的比重都是200%，这不是一个科学的指标。地方融资平台借入更多资金是一个问题，但它可能不会关闭。因为除了市场本身，中国政府的角色与美国政府非常不同，它不会发行大量的货币来解决问题。中国政府有足够的资源，比如100多万亿国有企业的国有资产。即使存在问题，政府也可以通过出售土地、采矿权、现有国有资产和其他资源来解决破产问题，并采取各种措施消化这些可能导致风险的领域，控制泡沫的出现和破裂。

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